上海房產(chǎn)新政滿月 資金端監(jiān)管再出重拳

至4月26日零點(diǎn)，被稱為“滬九條”的上海房產(chǎn)新政正式滿月，上海市政府在深夜發(fā)布了新政執(zhí)行一個月以來市場出現(xiàn)的變化，并公布下一步將采取的三方面舉措。

上海市住建委表示，下一步將在存量房交易資金第三方監(jiān)管、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理和房地產(chǎn)金融服務(wù)領(lǐng)域監(jiān)管領(lǐng)域著手，強(qiáng)化監(jiān)管。這三項(xiàng)舉措，有兩項(xiàng)都直指市場調(diào)控的命門——購房資金端。

此前，外界一直認(rèn)為“滬九條”的核心在于提高購房門檻，而資金端，由于需要金融監(jiān)管部門的配合，需要在后續(xù)的調(diào)控執(zhí)行過程中逐步落實(shí)。實(shí)際上，自4月23日起，官方稱自25日起轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行與6家中介機(jī)構(gòu)暫停業(yè)務(wù)合作一個月，并對違反個貸業(yè)務(wù)受托支付要求的7家商業(yè)銀行營業(yè)機(jī)構(gòu)暫停個人住房貸款業(yè)務(wù)二個月，資金端監(jiān)管重拳就已見鋒芒。

而購房人也從急于入市搶房，變?yōu)閺娜葸x房，或持幣觀望。

上海住宅成交量近乎腰斬

上海官方總結(jié)，新政執(zhí)行一個月來，相當(dāng)部分的新開樓盤客流減少30%-50%，房產(chǎn)中介門店客流量減少30%以上，原本持房待漲的房東，心態(tài)明顯產(chǎn)生松動，出現(xiàn)了主動下調(diào)二手房交易掛牌價的情況，特別是高端住宅房價下調(diào)較為明顯。

這在一些開發(fā)商和中介看來是顯著的。上海外環(huán)某原定于6月加推的新盤，其銷售團(tuán)隊(duì)近期就處于焦慮狀態(tài)，“雖然從前期‘蓄客’來看，受新政影響的客戶還是少數(shù)，但這個市場歸根結(jié)底還是信心市場，所以我們對于6月份的情況其實(shí)也挺沒底的”，該項(xiàng)目營銷總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

對此，一些開發(fā)商采取“少量多批”的形式進(jìn)行推盤，開盤就售罄，當(dāng)然，相比之前開盤幾百套房源清盤的局面是大打折扣，不過，至少制造了表面熱銷的氣氛。

二手房方面，豪宅、改善型住宅、學(xué)區(qū)房掛價松動明顯，春節(jié)后一部分掛價虛高的“水分”有所擠出。同時，買房對于價格調(diào)整預(yù)期較高，買賣雙方進(jìn)入僵持和博弈狀態(tài)，使二手房成交節(jié)奏變慢。

在去年至今年春節(jié)后上海房地產(chǎn)市場的上漲行情中，漲勢最為迅猛的，當(dāng)屬改善型住房，尤其是改善型學(xué)區(qū)房。因此，這一類房源也成為新政后掛價首先松動的類別。

據(jù)一些中介門店介紹，目前確實(shí)已經(jīng)有部分學(xué)區(qū)房的價格出現(xiàn)了松動。如上海鏈家匯師店就表示，去年不少對口匯師小學(xué)的樓盤價格可謂是月月大變樣，一些去年年初單價5萬-6萬元的老小區(qū)，到了去年年末已經(jīng)接近10萬元，這些老小區(qū)由于去年積攢了太大的泡沫，目前也成為了學(xué)區(qū)房市場中價格率先開始松動的部分。如該區(qū)域內(nèi)一套36平方米的小戶型房源，新政前報價420萬元，新政后即下調(diào)20萬。

而在二手豪宅市場，動輒百萬的掛價下調(diào)也不少見。如浦東某板塊掛牌1150萬元的別墅，一次性下調(diào)價格160萬，愿以990萬賣出。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，改善型住宅在新政后的成交量跌幅最大，其一是因?yàn)樾抡袑τ诙踪J款首付七成的規(guī)定讓部分改善型住房人群陷入駐足觀望期，其二是年初樓市過熱，造成這部分中高端住宅價格上漲快速，形成價格虛高，新政后進(jìn)一步合理化。

不過，二手房掛牌價格的下調(diào)，并不能說明上海房價如外界所說的出現(xiàn)“下跌”，最終還是要看一個區(qū)域內(nèi)的實(shí)際成交價格對比。

據(jù)上海官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新政實(shí)施一個月（3.25-4.24），上海一、二手住房成交面積較新政前減少43%和58%，但成交均價僅分別下降4.8%和0.4%，體現(xiàn)了量跌價穩(wěn)的趨勢，這也符合此前幾輪調(diào)控后市場的預(yù)判。

資金端監(jiān)管繼續(xù)加強(qiáng)

“滬九條”后一系列的落實(shí)動作，體現(xiàn)出上海此次樓市調(diào)控的決心。新政發(fā)布后，上海市委書記韓正已在不同場合數(shù)次強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力度。

4月13日的區(qū)縣二季度工作會議上，韓正就強(qiáng)調(diào)，上海堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不是權(quán)宜之計和短期行為，而是一項(xiàng)長期政策，必須保持定力，長期抓執(zhí)行、不折不扣抓落實(shí)。

此次上海官方再公布三條后續(xù)舉措以及對一些違規(guī)中介和支行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行處罰，也顯示出調(diào)控決心。根據(jù)官方公布的政策，今年上半年將在閔行、黃浦、楊浦等5個區(qū)試點(diǎn)存量房交易資金第三方監(jiān)管制度，同時，年內(nèi)將出臺本市存量房交易資金第三方監(jiān)管的管理辦法，并全面推行。

而切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融服務(wù)領(lǐng)域的監(jiān)管，則可看作是此前對于首付貸打擊的延續(xù)。近期，上海市金融辦已正式出臺《關(guān)于規(guī)范本市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司開展涉及房產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，明確要求不得開展“首付貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)，同時要求各區(qū)縣加強(qiáng)對本區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管和檢查。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉，在新政發(fā)布前今年年初上海召開調(diào)控政策研討會上，上海銀監(jiān)局有關(guān)人士表示，當(dāng)前首付貸的問題很難監(jiān)管，一是政府沒有足夠的人手，二是監(jiān)管部門也摸不清首付貸規(guī)模，三是這個真的不好管。不過，房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù)，因?yàn)樗麄兊臓I業(yè)執(zhí)照中沒有這項(xiàng)權(quán)限。

央行上?？偛坑嘘P(guān)人士則認(rèn)為，去年股市的場外配資被打擊后，資金沒有出路，于是樓市出現(xiàn)了場外配資，但根本措施是為這些閑置的資金找到投向和出路。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。