因城施策：12城市調(diào)控將再升級(jí)？

因城施策：12城市調(diào)控將再升級(jí)？

各地政府正對(duì)調(diào)控采取“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向。

易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價(jià)格漲幅”和“商品住宅庫(kù)存去化周期”兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，預(yù)測(cè)最有可能出臺(tái)“收緊”型地方樓市政策的有12個(gè)城市。依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門(mén)和杭州。其中前五個(gè)城市深圳、上海等出臺(tái)的政策已經(jīng)證實(shí)，北京等或適時(shí)推出一些控制性樓市政策。

4月21日南京市傳出“商品房限價(jià)”消息：將對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口等商品住宅項(xiàng)目房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，申報(bào)均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

對(duì)此南京市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期相關(guān)部門(mén)確實(shí)在研究這方面事宜，但具體由房管部門(mén)牽頭，最終的調(diào)控政策如何，將由南京市政府統(tǒng)一發(fā)布。

中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為，最近一線城市樓市趨穩(wěn)，二線城市房?jī)r(jià)上漲加速，這種情況下，二線城市出臺(tái)約束政策的可能性很大，或?qū)⒑w南京、合肥、廈門(mén)、蘇州等。

張大偉認(rèn)為，調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變，在過(guò)去一年多時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策接連出臺(tái)。但各城市庫(kù)存狀況出現(xiàn)分化，部分一二線城市及其輻射區(qū)中庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、執(zhí)行董事陳仲偉表示，可以發(fā)現(xiàn)本次市場(chǎng)的漲升不僅是貨幣政策的體現(xiàn)，也是基本面因素，如產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)吸引人口導(dǎo)入帶來(lái)的直接結(jié)果，這也是強(qiáng)勢(shì)二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢(shì)不會(huì)在短期改變，而因地施策的樓市調(diào)控在今后將成為基本趨勢(shì)。

張大偉認(rèn)為，未來(lái)一二線城市最有可能出現(xiàn)的政策包括：嚴(yán)查中介烘托房?jī)r(jià)，約束獨(dú)家房源、高價(jià)房源對(duì)市場(chǎng)的影響；加稅；對(duì)區(qū)域指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整——目前北京的交稅價(jià)格是實(shí)際交易價(jià)格調(diào)度40%左右，部分學(xué)區(qū)房甚至只有20%，這種情況下，指導(dǎo)價(jià)提高50%的可能性非常大，而一旦指導(dǎo)價(jià)格提高，對(duì)市場(chǎng)的影響將超過(guò)減稅的利好；還可能對(duì)二套房信貸收緊，看齊上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格打擊首付貸款與場(chǎng)外配資，要求購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)承諾首付為自有資金；限價(jià)將不僅針對(duì)期房，很可能包括現(xiàn)房等。

對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)樓市新政的城市，易居研究院認(rèn)為，未來(lái)滬深樓市的成交量、均價(jià)在新政作用下，上升還是下降有待進(jìn)一步觀察。

上海樓市調(diào)控后的表現(xiàn)說(shuō)明，當(dāng)?shù)貥鞘腥跃咻^大活躍度，整體市場(chǎng)預(yù)期并未因“新政”而發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。但深圳樓市自“3·25新政”出臺(tái)后，新房成交面積、成交均價(jià)皆呈加速下行態(tài)勢(shì)。而在那之前深圳樓市已經(jīng)步入下行通道，樓市新政只是“催化劑”。

去年8月份，北京市通州區(qū)發(fā)布了“最嚴(yán)限購(gòu)令”：已有一套住房但戶(hù)籍不在通州、無(wú)法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的京籍家庭和無(wú)法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非京籍家庭，將無(wú)法在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房。

隨后，通州區(qū)住宅成交量大幅下跌。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州新建商品房住宅成交從2015年8月開(kāi)始明顯下調(diào)，特別自9月至今年1月持續(xù)走低。

這導(dǎo)致不限購(gòu)的商住樓市場(chǎng)火爆。但近期有消息稱(chēng)，北京關(guān)于通州區(qū)商住樓限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)基本確定，最快將在五一前后發(fā)布，未來(lái)通州商住公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)辦公等項(xiàng)目也將受限購(gòu)限貸制約。知情人透露此次限購(gòu)政策的升級(jí)包括調(diào)整信貸政策、增加社保或個(gè)稅年限限制、變散售為整售等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。