深圳樓市新信號：剛需豪宅樓盤均低價低調(diào)入市

深圳的“325”調(diào)控新政落實(shí)至今，市場買賣雙方博弈加劇，市場成交量持續(xù)下滑，部分新盤項(xiàng)目價格更低于市場預(yù)期，究竟是開發(fā)商的試探還是樓市調(diào)整的前奏？深圳樓市似乎發(fā)出了一種新的信號。

剛需豪宅

“低價低調(diào)”入市

剛需和豪宅都“低價”入市，深圳樓市可能已經(jīng)悄然度過了僵持期，正在向調(diào)整期轉(zhuǎn)變。

近期，深圳市場多個新盤集中入市但表現(xiàn)各異，其中福田、南山的兩個高端項(xiàng)目在定價上并沒有多少“松動”，所以銷售成績不如預(yù)期。不過，位于南山區(qū)的半島城邦三期和羅湖區(qū)的深業(yè)東嶺項(xiàng)目以低于市場預(yù)期的價格入市，均取得了很好的銷售成績。據(jù)悉，半島城邦三期項(xiàng)目開盤最低價逾每平方米8萬元，實(shí)現(xiàn)銷售均價每平方米10.2萬元，較其備案價格有所調(diào)低，更低于業(yè)界預(yù)期的每平方米12萬元的水平；深業(yè)東嶺延續(xù)半島城邦的“低開”姿態(tài)，市場數(shù)據(jù)顯示最低價格從每平方米5.2萬元起，遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的每平方米6.5萬元左右。而在項(xiàng)目所屬的黃貝嶺片區(qū)，部分二手房價格都超過每平方米5.5萬元。

半島城邦三期和深業(yè)東嶺，一個被冠以“豪宅”的標(biāo)簽，一個則被冠以“剛需大盤”，兩個項(xiàng)目均以大幅低于市場預(yù)期的價格出售，也引起市場熱議。剛需和豪宅都“低價”入市，深圳樓市可能已經(jīng)悄然度過了僵持期，正在向調(diào)整期轉(zhuǎn)變。

記者還發(fā)現(xiàn)，最近深圳的新盤項(xiàng)目不同于以往選擇節(jié)假日開盤的習(xí)慣，許多樓盤選擇在工作日“悄然”開盤，而且都選擇了小量推盤。有業(yè)內(nèi)人士表示，這說明開發(fā)商也在試探市場，尤其是在現(xiàn)在這個該不該降價的節(jié)骨眼上，一點(diǎn)一點(diǎn)推從而看市場反應(yīng)及時調(diào)整。不過，愿意主動降價和品質(zhì)高的樓盤，符合購房者的心理預(yù)期，市場還是愿意買賬的。

投資客伺機(jī)出動？

對于多數(shù)購房者而言，與其當(dāng)“接盤俠”不如在高位觀望，因此市場的觀望情緒濃厚，但仍有許多投資客依舊對深圳樓市抱有信心，認(rèn)為調(diào)整期也就是幾個月的時間。

“都怪附近的新房賣低價，我手上準(zhǔn)備簽的單都飛了！”在黃貝嶺從事地產(chǎn)中介工作的葉先生對記者表示，“原本和買賣雙方商量好在上周日前來簽合同，結(jié)果買家看到附近新盤開出的價格比要買的這套二手房價格還低很多，索性不要了。”葉先生預(yù)計，新房市場的低價促銷會影響二手業(yè)主的心理預(yù)期，或形成“天花板效應(yīng)”，二手房的漲幅空間會被進(jìn)一步壓制。

在深圳，一手新房和二手房市場相互影響，一手新房價格平穩(wěn)的話，二手房的業(yè)主報價也會相對謹(jǐn)慎。美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)營業(yè)董事袁新有表示，新盤低于市場預(yù)期價格推出會成為風(fēng)向標(biāo)，對周邊二手房成交價格帶來壓力。袁新有透露，在深圳許多片區(qū)，賣家如果不將二手房報價下調(diào)20%左右，很難順利成交。

根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委最新公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳一季度全市二手房共成交46005套，創(chuàng)歷史第二高紀(jì)錄，環(huán)比增長42.4%，同比增長99.3%。不過，進(jìn)入4月份，深圳二手房市場有所降溫。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，4月4日至10日深圳二手住宅僅成交1848套，環(huán)比大降61.5%。另據(jù)深圳鏈家統(tǒng)計，4月前10日的二手房成交量也僅有2850套。

深圳中原研究中心在其報告中表示，“抑制投資客是深圳政府此前調(diào)控的初衷”。持續(xù)領(lǐng)漲的深圳樓市背后，投機(jī)行為暗潮涌動，投資客也被視為推動房價暴漲的推手之一。對于多數(shù)購房者而言，與其當(dāng)“接盤俠”不如在高位觀望，因此市場的觀望情緒濃厚，但仍有許多投資客依舊對深圳樓市抱有信心，認(rèn)為調(diào)整期也就是幾個月的時間。“我最近在南山西麗片區(qū)買了一套小公寓，之前業(yè)主一直報價150萬，現(xiàn)在130萬成交。”投資深圳樓市多年的陳先生表示，“現(xiàn)在議價空間大，或許就是找尋機(jī)會的時候。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。