瘋狂的南京樓市：市場供不應(yīng)求 開發(fā)商看漲惜售

“目測，麒麟會被套牢。北京國企不懂南京夜的黑。”南京樓市主編李子墨如此評價土拍中新的地王。

南京地王的出現(xiàn)在意料之中，G09麒麟地塊天生就含著金湯匙，經(jīng)過61輪、23家房企的激烈競爭后，這塊地最終被北京嘉城以總價47.6億元拿下，樓面價超過2.2萬元/平方米。

經(jīng)過一年的低迷期后，開發(fā)商們在2015年又開始了對南京土地的瘋狂追求。2015年南京土地出讓面積創(chuàng)五年來新低，然而土地出讓收入?yún)s與收入最好的2013年持平。也就是說，2015年南京樓面地價攀上歷史的最高值。

這樣的瘋狂局勢還會持續(xù)。截至目前，在南京市政府2016年的三次土拍中，土地出讓收入已占2015年土地出讓總收入的39.4%。

在去年一整年的政策利好下，南京市場需求一下子得到釋放。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年7月開始，南京樓市已連續(xù)六個月沖破萬套，是廣州、深圳成交套數(shù)的2.3倍以上。

1月初，南京新房庫存量還是4.8萬套。但如今南京市區(qū)目前可售住宅套數(shù)為3.02萬套，三個半月已消化了37%的庫存。

李子墨稱，南京已步入全民買房的時代，每13.5個家庭中就有一個家庭買房。今年新房供應(yīng)量上來的話，需求量還會上升。“當你還在問我要不要買房的時候，你一定也買不到房了”。

以河西為例，河西目前總共有五六百套房子。但李子墨稱，南京有三四千人想在河西買房，也就是說如今是五六個人在競爭河西的一套房子。

4月12日，河西仁恒江灣開盤，90套千萬級豪宅在2小時45分鐘內(nèi)被一搶而光，這也在某種程度上印證了李子墨的推算。

瘋狂的市場需求，助推了南京房價的一路領(lǐng)漲，南京房價已13個月連漲。其中3月房價環(huán)比上漲2.23%，江北更是以4.4%的漲幅領(lǐng)銜各大板塊。

2015年6月27日，國務(wù)院正式批準設(shè)立南京江北新區(qū)，江北新區(qū)房產(chǎn)市場需求量噴發(fā)。同時，江北新區(qū)房價最高漲了40%，金隅集團南京負責人對界面新聞記者稱，江北新區(qū)帶動了南京整個房地產(chǎn)市場。

三年前，北京金隅以29.3億元、16979元/㎡樓面價力壓招商、世茂、華潤拿下河西興隆大街北側(cè)G75地塊，這在當時也是新的單價地王。

而在此次土拍中，金隅首入江北，以42.6億元、樓面價20077元/㎡拿下江浦奶牛場地塊。與上次拿地王略有不同，金隅集團負責人對界面新聞記者稱，此次拿地是基于利潤和良性運營考慮后的理性拿地，未來的市場會在一個可控范圍內(nèi)。

南京房產(chǎn)市場從2014年到2015年1月一直處于低迷期。去年330新政以及江北新區(qū)建立等政策利好，市場需求一下子覺醒，開發(fā)商們也蜂擁而至。

根據(jù)國家月度單位審批反饋情況顯示，3月，南京共有新增單位20家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就達到12家，占全部新增單位的60%。

然而，已連漲13個月的南京樓市還能持續(xù)多久？

一位熟悉南京房地產(chǎn)市場的人士告訴記者，目前南京市場的買者大部分是購買二套房、三套房甚至四或五套房，是基于置換要求的改善型購房。即使是初次置業(yè)者，也至少是在投資意識的推動下產(chǎn)生的購房行為。而且投資客們以南京本地居多，北上廣深來南京購房的極其有限。

同樣，李子墨表達了類似觀點。他認為南京市場目前投資客有50%左右，熱點樓盤投資客可能到70%到80%。“主要是新南京人在投資，他們嘗到了投資的甜頭”。

一方面，政府調(diào)控的風聲不斷出現(xiàn)，買手們擔心調(diào)控的限制買不到房。另一方面，市場供不應(yīng)求，開發(fā)商看漲后惜售捂盤攪亂市場秩序。

4月11號，南京市物價局通報了板橋的富力上悅居第11棟涉嫌捂盤惜售的行為。根據(jù)物價局規(guī)定，開發(fā)商領(lǐng)取商品銷售許可證后，在10日內(nèi)要公開房源信息對外銷售。而板橋富力在去年10月已領(lǐng)取了預(yù)售許可證，五個多月過去卻沒有一套成交。

供應(yīng)量告急，也在逼迫南京市政府加快土地出讓。4月14日南京市國土資源局第四批預(yù)公告顯示，將推出12塊地，其中熱點地區(qū)江寧將會有11塊地供應(yīng)。這已經(jīng)是一個月內(nèi)南京國土部門的第二次預(yù)公告，總共將推出32幅地塊。

另外，南京市政府與中央人民銀行南京分行的調(diào)控文件已經(jīng)傳得沸沸揚揚。上述熟悉南京房地產(chǎn)市場的人士告訴記者，從購買力角度來看，房價還會往上漲，但大家都保持謹慎。“畢竟還是要看政策臉色，政府已經(jīng)有這種趨勢，最后還是看結(jié)果”。

同樣，拿地的金隅對未來的看法似乎更為復(fù)雜。金隅相關(guān)負責人告訴記者，對南京市場依然看漲，但認為這種漲勢不會持續(xù)太久。盡管如此，金隅表示還是繼續(xù)在未來的土拍中拿地。“還是先占得機會，一年以后再拿地可能更高了”。

這或許可以解釋開發(fā)商們的一部分心態(tài)。李子墨說，拿地王的企業(yè)其實也不想拿地王，但是畢竟還要發(fā)展下去，“雖然地價比周邊房價貴，但是畢竟沒有看到地王虧本賣房的先例”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。