樓市調(diào)控慎用老套手法 長(zhǎng)效機(jī)制需破體制弊端

繼遼寧省公布對(duì)省內(nèi)部分庫(kù)存過(guò)高城市停止新增土地供應(yīng)之后，日前國(guó)土部宣布在全國(guó)推行這一政策，以期助力去庫(kù)存，恢復(fù)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

停止供地去庫(kù)存有沒(méi)有效？答案是：有效且必要，但在這種老舊的調(diào)控思維里轉(zhuǎn)圈圈，無(wú)助于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

據(jù)專家統(tǒng)計(jì)，截至去年底全國(guó)已批未建、在建未售、建成待售三大塊庫(kù)存總量達(dá)140.9億平方米，需要多年時(shí)間才能消化完畢。盡管今年一季度采取了一些刺激政策，供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的三、四線城市庫(kù)存仍然壓力很大，減少供應(yīng)無(wú)疑很有必要。

但毫無(wú)疑問(wèn)，停止新增供地之類(lèi)的政策仍然沿襲此前的調(diào)控思路，即樓市冷時(shí)增需求、減供應(yīng)，鼓勵(lì)投機(jī)也毫無(wú)顧慮；樓市熱時(shí)抑需求、增供應(yīng)，誤傷合理需求也在所不惜。這種供求兩端同時(shí)發(fā)力的做法，符合絕大多數(shù)人的認(rèn)知，但效果卻令人哭笑不得，“十年九調(diào)成空調(diào)”即是明證。原因何在？既在于把帶有突出金融資產(chǎn)屬性的房子當(dāng)作普通消費(fèi)品來(lái)調(diào)節(jié)，更在于政府成為市場(chǎng)主角之后，在市場(chǎng)交易中引入了嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)。

基于“十年九調(diào)成空調(diào)”的教訓(xùn)，有關(guān)方面提出要建立市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，但客觀地講，這方面并無(wú)進(jìn)展，至少目前仍然沿用冷時(shí)添柴加火、熱時(shí)澆水降溫的思路，手法仍然是供需兩側(cè)用力，但效果卻越來(lái)越差。以一線城市為例，從去年“3·30”刺激樓市到今年初出政策降溫，手心手背翻轉(zhuǎn)的時(shí)間間隔越來(lái)越短。

要真正地建立長(zhǎng)效機(jī)制離不開(kāi)兩點(diǎn)：一是去除房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，二是政府對(duì)市場(chǎng)保持中立，讓市場(chǎng)自身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。但受制于復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境，要做到這兩點(diǎn)并不容易。

現(xiàn)在的情況是，有的地方搶房而不得，有的地方搶“人”而不得。出現(xiàn)這種情況不是偶然的，它是兩大體制性弊端的必然結(jié)果：一是地方政績(jī)機(jī)制下的亂決策。近些年來(lái)一些地方脫離本地基本現(xiàn)實(shí)，瘋狂進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，規(guī)劃面積裝下當(dāng)?shù)厝咳丝谏星矣杏?。在短期利益、官員個(gè)人利益的刺激下，出現(xiàn)“我死之后哪管洪水滔天”的心態(tài)，所有的批評(píng)和警告未能阻止其瘋狂，直到今天嚴(yán)重過(guò)剩成為現(xiàn)實(shí)。二是資源等級(jí)制。人口從中小城市向大城市流動(dòng)是當(dāng)今現(xiàn)實(shí)，但這并非經(jīng)濟(jì)學(xué)家鼓吹的那樣是必然趨勢(shì)，是規(guī)?；?yīng)的結(jié)果。因?yàn)槌鞘幸?guī)模經(jīng)濟(jì)有一個(gè)限度，一旦人口達(dá)到臨界點(diǎn)就出現(xiàn)高房?jī)r(jià)、高污染和嚴(yán)重交通擁堵等規(guī)模不經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。中國(guó)許多大城市出現(xiàn)這些情況后，人口流入仍未停止，原因在于通過(guò)行政配置教育、醫(yī)療、文化資源已經(jīng)形成了城市的等級(jí)制，破壞了市場(chǎng)力量自身調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。

不消除上述體制性弊端，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制就只是空中樓閣。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。