深圳訪客數(shù)量回落 東莞房價拿什么來超越廣州？

一季度樓市大熱，不僅北上深，部分二線城市也迎來成交價與量的歷史高點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一季度均價萬元以上的26個城市中，東莞以22.77%的漲幅位列第一，因房價暴漲而備受關(guān)注的上海和深圳一季度房價漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鐘振強(qiáng)認(rèn)為，一季度房價漲幅排名靠前主要是因?yàn)闁|莞在房價破萬之前屬價格洼地，由于基數(shù)小，經(jīng)歷一番上漲后，漲幅較大。

東莞房價要趕超廣州？

東莞中原數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價為12025元/平方米，同比上漲32.9%。塘廈、松山湖和長安均價破2萬，遠(yuǎn)超廣州南沙、蘿崗、增城等區(qū)域均價。最新消息顯示，受松湖碧桂園個盤拉動，東莞上周成交均價接近15000元/平方米，直逼廣州。

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，一季度東莞房價前10名的區(qū)域8個為臨深片區(qū)，銷量則有七成來自臨深片區(qū)，樟木頭以69%的均價漲幅排第二位，靠近南沙片區(qū)的虎門則拿下了成交面積的冠軍寶座。

東莞此輪房價上漲呈現(xiàn)兩個鮮明特色：臨深片區(qū)房價上漲幅度領(lǐng)先，軌道交通帶動作用明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積189萬平方米，同比上漲5%，網(wǎng)簽面積達(dá)304萬平方米，同比增127%，供需均創(chuàng)歷史同期最高，供需比僅為0.6∶1。從合富輝煌數(shù)據(jù)來看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅272萬平方米，連續(xù)12個月下降，庫存量亦創(chuàng)歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，目前消化庫存僅需要2.6個月。

東莞占據(jù)優(yōu)越的地理位置，成為深圳樓市暴漲擠出效應(yīng)最大的獲益者，近8成買房客來自深圳。

自2015年下半年開始市場成交大熱，供應(yīng)嚴(yán)重不足，臨深片區(qū)住宅庫存告急。隨著深圳客不斷北上掃貨，原本庫存量不大的東莞供應(yīng)短缺問題凸顯，加之成交價格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

一邊是東莞樓市行情大熱，而一旁的廣州慢條斯理，房價穩(wěn)定。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照這一勢頭發(fā)展下去，東莞房價很可能要超越廣州。

比超越更重要的是出貨

東莞是一個對外依存度很高的城市，就樓市而言，與深圳唇齒相依。深圳地產(chǎn)新政后樓市轉(zhuǎn)冷，受益于深圳樓市溢出效應(yīng)的東莞樓市價量齊升的行情能夠持續(xù)多久？

從人口結(jié)構(gòu)來看，東莞與深圳極為相似，是一個外來人占較大比重的城市?！?014年東莞市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2014年全市常住人口834.31萬人，戶籍人口191.39萬人，非戶籍人口642.92萬人。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比近7年的東莞人口結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，東莞常住人口增速明顯放緩，主要由于非戶籍人口增速放緩。東莞對于外來人口的吸引力正逐步減弱，主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級對勞動力結(jié)構(gòu)需求發(fā)生變化，以目前不足200萬的戶籍人口，根本不足以支撐東莞未來的發(fā)展。

對人口吸引力減弱，東莞樓市需求減緩，加上此輪上漲中近8成為深圳客，隨著深圳樓市轉(zhuǎn)冷，購房需求回流，加上內(nèi)需不足，樓市缺乏上漲動力。

去年開始，東莞房價大幅上漲，東莞市委政研室主任葉淦奎在2016年改革行動計劃新聞發(fā)布會上表示，東莞將加大對需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)成交價等信息的公開，同時加大打擊哄抬房價等投機(jī)行為，以使東莞樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度全市供應(yīng)土地面積約214.3萬平方米，同比約增加64.5萬平方米，增幅約為43.1%，供應(yīng)量處于中等水平。全市供應(yīng)8宗商住用地，供應(yīng)面積約30.8萬平方米，同比2015年增加約2.8萬平方米。

由于東莞商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在去庫存壓力，一季度成交7宗商住用地，成交面積約23.9萬平方米，同比2015年減少約0.5萬平方米，總體的商住用地供應(yīng)面積仍然處于較低水平。

隨著新增土地供應(yīng)相繼入市，補(bǔ)充樓市庫存，在市場轉(zhuǎn)冷以及需求減少的情況下，東莞樓市后續(xù)上漲的可能性不大。

東莞樓市的命運(yùn)一開始就被緊緊攥在廣深手里，自身并沒有太多的主動權(quán)。從東莞經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)布局來看，虎門、長安、厚街等都是圍繞廣深高速(8.800,-0.06,-0.68%)展開，這也是一季度房價快速上漲的區(qū)域。

談及東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，暨南大學(xué)教授胡剛認(rèn)為東莞取得了一系列成就，高新技術(shù)的手機(jī)、環(huán)保設(shè)備表現(xiàn)較好。但是，東莞產(chǎn)業(yè)小規(guī)模的居多，各個城鎮(zhèn)發(fā)展自成一體，對于發(fā)展來說存在一定限制，需要創(chuàng)新管理模式，引進(jìn)高新技術(shù)人才，更需要進(jìn)一步開放。

從城市交通規(guī)劃來看，東莞希望借廣深之力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！稏|莞市城市總體規(guī)劃（2016-2030）》草案顯示，東莞規(guī)劃7條地鐵線，便利市民出行，加強(qiáng)與周邊城市聯(lián)系。深圳地鐵集團(tuán)與東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)簽訂了《深莞軌道交通建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，深圳未來將有5條地鐵線路連通東莞，廣州與東莞城際軌道建設(shè)也已提上日程，對接通道有4條。

跟隨在廣深背后發(fā)展的東莞想要超越“老大哥”，未來還有很長的路要走。

對于未來樓市的判斷，鐘振強(qiáng)表示這次上漲是區(qū)域性、階段性的，過熱的樓市將很快迎來回調(diào)，3月底東莞樓市呈現(xiàn)上漲乏力的態(tài)勢，進(jìn)入4月份，樓市逐漸回歸理性，上門的深圳訪客數(shù)量明顯回落。

東莞中原地產(chǎn)總監(jiān)車德銳透露，3月末東莞樓市來訪量降5成，成交更是大降7成。短期來看，東莞樓市降溫明顯，主要是這一輪上漲過快，市場需要時間消化。東莞未來樓市將呈現(xiàn)分化狀態(tài)，整體發(fā)展空間小，臨深片區(qū)存在一定發(fā)展空間。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為目前東莞房價處于高位，這一輪行情持續(xù)時間有限，未來發(fā)展空間不大，自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)較弱，超越廣州是不可能的。談及回調(diào)，龍斌認(rèn)為目前不會馬上回調(diào)，在貨幣、信貸政策收縮以及東莞經(jīng)濟(jì)下調(diào)的情況下將回調(diào)。

從樓市前景來看，東莞后續(xù)上漲動力不足，廣州則保持平穩(wěn)的增長勁頭。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。