營改增全面試點(diǎn)步入最后沖刺 個(gè)人二手房交易稅負(fù)降低

距離營改增全面試點(diǎn)只剩18天時(shí)間，各方的準(zhǔn)備工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行著。

目前，國稅、地稅1100萬戶征管資料移交工作已結(jié)束，70%的納稅人已經(jīng)在國稅辦理了稅務(wù)登記。此外，稅收征管信息系統(tǒng)、發(fā)票管理等工作也逐漸到位，企業(yè)方面也在加大營改增培訓(xùn)工作。

4月12日，國務(wù)院新聞辦就全面推開營改增試點(diǎn)情況舉行吹風(fēng)會(huì)，財(cái)政部副部長史耀斌、國家稅務(wù)總局副局長汪康對(duì)營改增政策和相關(guān)問題給出正面回應(yīng)。

如營改增后的個(gè)人二手房交易稅負(fù)略有下降，增值稅5%的稅率，相當(dāng)于營業(yè)稅下4.76%的稅率，稅負(fù)下降約0.24個(gè)百分點(diǎn)。

此次營改增全面擴(kuò)圍，最大減稅環(huán)節(jié)在于將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，一些業(yè)內(nèi)人士表示將利好商業(yè)地產(chǎn)投資，有利于寫字樓去庫存。財(cái)政部副部長史耀斌在發(fā)布會(huì)上表示，企業(yè)投資決策主要從自身生產(chǎn)經(jīng)營角度考慮，不會(huì)單純因?yàn)槎愂照哒{(diào)整而購進(jìn)大量不動(dòng)產(chǎn)。

后續(xù)還有系列問題待解，比如央地增值稅收入劃分，國、地稅部門間工作量冷熱不均，以及后續(xù)增值稅簡并稅率的問題。史耀斌表示，增值稅收入劃分調(diào)整是肯定的，會(huì)保證中央和地方分配框架基本穩(wěn)定，原則上“存量不變，只變?cè)隽?rdquo;。

稅改影響房地產(chǎn)業(yè)

此次改革，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍。這意味著，從2012年初正式開展的營改增試點(diǎn)，進(jìn)入最后的攻堅(jiān)階段。

其中，外界對(duì)房地產(chǎn)市場的關(guān)注度尤其高。

5月1日，營改增的全面試點(diǎn)，將首次面對(duì)自然人征收增值稅，其中主要體現(xiàn)在個(gè)人二手房交易。個(gè)人二手房營改增，基本平移營業(yè)稅政策，增值稅征收率為5%，與營業(yè)稅稅率齊平。

不過，兩種稅制下，稅負(fù)仍有變化。個(gè)人二手房買賣負(fù)擔(dān)的增值稅，相比同等營業(yè)稅條件下，略有下降。

國稅總局副局長汪康解釋道，營業(yè)稅征稅稅基是含稅的，增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，雖然稅率相同，但稅基不同，導(dǎo)致個(gè)人營改增以后交易二手房稅負(fù)略有下降。

具體而言，如過去在北京購置一套100萬元二手房，賣房者要價(jià)100萬，5%的營業(yè)稅對(duì)應(yīng)5萬元稅額，本應(yīng)是賣房者從100萬中掏出5萬元稅款，但實(shí)際中往往由買房者承擔(dān)，即買房者總購置成本為105萬元。增值稅下，房東要價(jià)100萬，若房屋買賣合同上標(biāo)明為含稅價(jià)格，相應(yīng)增值稅稅額為100÷（1+5%）×5%=47600元，買房者包含增值稅的購置成本為104.76萬元，少交稅2400元。

即原來營業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%，稅負(fù)下調(diào)了0.24個(gè)百分點(diǎn)。

至于商業(yè)地產(chǎn)層面，5月1日開始，企業(yè)通過外購、租入、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)，都允許納入抵扣。其中，新購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)分2年抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，營改增有助于房企減負(fù)，企業(yè)利潤率有望提升。不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣鏈條，購置辦公樓成本下降，會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，有助于寫字樓去庫存。企業(yè)作為逐利主體，勢必會(huì)在基本面較好的城市投資購房。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕認(rèn)為，企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，分兩年進(jìn)行增值稅抵扣，將利好自用型買家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存，能激發(fā)投資者對(duì)大宗商業(yè)地產(chǎn)熱情。

但世邦魏理仕也指出，企業(yè)投資過程中，除了營改增本身稅負(fù)變化，還要考慮其他稅種，如企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響，投資不動(dòng)產(chǎn)過程中產(chǎn)生的成本和費(fèi)用，包括房產(chǎn)稅、折舊（如劃為固定資產(chǎn)）以及企業(yè)的財(cái)務(wù)成本等其他因素。

增值稅分配“只動(dòng)增量”

值得注意的是，盡管營改增全面試點(diǎn)的時(shí)間已經(jīng)非常緊迫，但無論是在微觀層面，還是宏觀層面，都有一些細(xì)節(jié)值得注意。

從微觀層面上說，營改增雖有大量過渡政策，來確保行業(yè)稅負(fù)“只減不增”，但到具體企業(yè)上，仍可能遭遇稅負(fù)上升。

國稅總局副局長汪康在吹風(fēng)會(huì)上表示，營改增政策的落實(shí)，確保行業(yè)稅負(fù)只減不增，需要廣大企業(yè)和財(cái)稅部門協(xié)同努力。企業(yè)要調(diào)整管理決策思路，更好地運(yùn)用營改增的政策。增值稅除了特殊規(guī)定以外，一般是憑發(fā)票抵扣稅款，企業(yè)如果決策、操作不好，也有稅收風(fēng)險(xiǎn)。如沒有取得增值稅專用發(fā)票，或者沒有相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營模式，企業(yè)稅負(fù)有可能上升。

4月11日，汪康和財(cái)政部副部長史耀斌在住建部召開建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的視頻會(huì)議。汪康表示，遇見幾個(gè)建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人，有企業(yè)反映稅負(fù)下降，也有企業(yè)表示稅負(fù)有所上升。

汪康認(rèn)為，癥結(jié)在于增值稅對(duì)核算的要求很高。如果企業(yè)操作規(guī)范，企業(yè)稅負(fù)會(huì)下降；如果企業(yè)粗放式管理，不規(guī)范運(yùn)作，該抵扣的沒能享受到，企業(yè)稅負(fù)就難以保證一定下降。

在宏觀層面上，目前最受人關(guān)注的是增值稅的分配比例問題。營業(yè)稅作為地方主體稅種，隨著營改增的全面試點(diǎn)，將退出歷史舞臺(tái)。原本增值稅中央地方75∶25分成比例，也面臨調(diào)整。

史耀斌在會(huì)上表示，目前正在研究營改增之后增值稅收入劃分的過渡辦法。總的原則是，中央和地方收入保持穩(wěn)定的分配結(jié)構(gòu)，根據(jù)事權(quán)和支出責(zé)任相結(jié)合的原則，使得中央和地方政府繼續(xù)有足夠穩(wěn)定的財(cái)政收入，來保證政府各項(xiàng)事業(yè)運(yùn)行下去，包括民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。方案總體原則為“存量不變，只變?cè)隽?rdquo;。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，早在今年1月份，財(cái)政部曾就增值稅收入劃分過渡辦法征求地方意見，增值稅未來中央和地方分成比例大致為五五開。其中，歸屬地方的50%增值稅收入中，部分將按稅收來源地返回地方，部分可能會(huì)結(jié)合其他因素在各省間進(jìn)行分配。

此外，地稅部門需要將征管任務(wù)移交國稅部門，也造成國稅、地稅部門任務(wù)一增一減。目前，四大行業(yè)共計(jì)1100萬戶征管資料已經(jīng)由國稅移交地稅，國稅部門戶管量大幅增加，大體增加了30%-40%。

國、地稅征管部門征管任務(wù)量的變化，是否需要作出相應(yīng)調(diào)整呢？會(huì)后，汪康在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提問時(shí)表示，營改增中地稅部門征管任務(wù)雖然減少，但未來地方主體稅種建設(shè)，仍需地稅部門。至于地方主體稅種方案進(jìn)展如何，汪康表示還在研究中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。