中國新天地上市再擱淺 瑞安系變賣資產(chǎn)降負(fù)債

瑞安房地產(chǎn)（以下簡稱“瑞安”）再一次“失約”了。

2015年年初，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞曾表示，力保旗下中國新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中國新天地赴港上市仍未有具體時間表。

2016年3月16日，在瑞安2015年度業(yè)績發(fā)布會上，瑞安表示，鑒于公司目前的主要任務(wù)是出售成熟的商業(yè)資產(chǎn)來獲得高額回報，最大化地實現(xiàn)析產(chǎn)價值，認(rèn)為現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價值的最佳方式，因此決定短期內(nèi)不會進(jìn)行中國新天地的上市計劃。

2012年起，瑞安便透過一系列資產(chǎn)重組及人事調(diào)動，積極籌備中國新天地赴港上市，據(jù)悉，分拆出來的中國新天地將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的運營和管理，形成以物業(yè)租金收入為主的盈利模式。

若此舉成行，瑞安集團(tuán)旗下上市公司將演變成瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)和中國新天地三家。而由于三家公司在主營業(yè)務(wù)上多有交叉，為避免瑞房和新天地“同業(yè)競爭”，羅康瑞解釋，瑞房與新天地分工清晰，前者負(fù)責(zé)項目開發(fā)，后者則投資營運商用物業(yè)。

然而，中國新天地上市計劃一再遲緩，打亂了羅康瑞此前的戰(zhàn)略布局。

尋求上市不是首要任務(wù)

“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機(jī)。”在接受媒體采訪時，時任中國新天地有限公司（以下簡稱“中國新天地”）行政總裁黃勤道如是回復(fù)。戲劇性的是，直至今年3月，中國新天地上市仍處擱淺狀態(tài)，而黃勤道已于2016年1月正式離職。

這位曾經(jīng)被視為中國新天地分拆上市的重要人物，最終還是未能實現(xiàn)功成身退。重?fù)?dān)落在了羅康瑞及其團(tuán)隊身上。“瑞安力求盡快改善業(yè)績數(shù)據(jù)，對二、三線城市不理想的項目，瑞安果斷剝離，對旗艦項目上海新天地，還在繼續(xù)增加投入，力保中國新天地2015年下半年IPO。”對于中國新天地上市，羅康瑞躊躇滿志。

中國新天地是瑞安房地產(chǎn)旗下全資附屬公司。其分拆上市計劃最早可追溯到2012年5月，彼時該公司已向香港聯(lián)交所提交上市申請。當(dāng)時披露的首批確定注入項目，包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，預(yù)計涉及資產(chǎn)總額680億元。

2013年瑞安改革，于是，把旗下物業(yè)資產(chǎn)打包上市的計劃再次被搬上臺面。這一年，瑞房把旗下企業(yè)天地、虹橋天地等優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行單獨拆分，成立子公司—中國新天地。也是這一年，瑞安引入全球投資資產(chǎn)管理公司Brookfield為中國新天地的戰(zhàn)略投資者，以改善集團(tuán)的財務(wù)狀況并為新天地提供發(fā)展資金。至此，中國新天地開始獨立營運，專注于非住宅地產(chǎn)的運作和管理，以期獲得合理估值后上市。

看似大刀闊斧，但在瑞安內(nèi)部，中國新天地上市計劃屢屢被談起，卻均以“暫緩”收場。

2015年末，瑞安房地產(chǎn)動作頻頻，12月10日，企業(yè)以57億元出售其上海企業(yè)天地第一期及第三期予萬科、李錦記聯(lián)合體。12月16日瑞安又透露“集團(tuán)將于2016年1月1日起，瑞安房地產(chǎn)將和中國新天地的總部職能進(jìn)行整合”；17日，瑞安以約36.48億元（43.63億港元）回購太平橋116項目的全部股權(quán)。

2016年3月，在出售上海核心資產(chǎn)企業(yè)天地后，有媒體報道，瑞安房地產(chǎn)將以18億元的價格把佛山嶺南天地4號地塊賣予碧桂園。3月3日，瑞安房地產(chǎn)向澎湃新聞表示還沒有正式簽約，但是并未否認(rèn)這則消息。

瑞安對旗下商業(yè)地產(chǎn)項目向來惜售，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項目并非表現(xiàn)最好的核心資源，出售項目補充現(xiàn)金流的用意較為明顯。而2015年末至2016年初期間出售資產(chǎn)，多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這一列動作背后，再次引發(fā)業(yè)界對新天地分拆上市的猜想。

不過，在回復(fù)時代周報記者的采訪中，瑞安表示，因現(xiàn)時股本市場未能反映物業(yè)資產(chǎn)的全部價值，相對而言出售成熟的商業(yè)物業(yè)，最大化實現(xiàn)資產(chǎn)價值是我們目前的首要任務(wù)，而非尋求上市。“2015年公司已成功釋放并變現(xiàn)了上海企業(yè)天地1號、2號、3號的市場價值，相較于其賬面值亦獲得了溢價，同時也加快了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，為公司創(chuàng)造更好的條件把握增長機(jī)遇。未來我們會繼續(xù)貫徹執(zhí)行靈活的策略以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的價值。”

上海易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者：“瑞安房地產(chǎn)之所以賣項目，其意圖就是剝離瑞安一些變現(xiàn)能力差的資產(chǎn)，并相應(yīng)注入到新天地項目上去，能夠帶來上市后估值的提升。”

2017年負(fù)債率目標(biāo)50%

不難看出，瑞安房地產(chǎn)的這一系列“瘦身”，目的便是為了讓中國新天地以更好的價格出現(xiàn)在資本市場上。除此之外，瑞安大舉出售資產(chǎn)，亦被業(yè)內(nèi)看做為了改善其財務(wù)狀況。

一份來自克而瑞研究中心關(guān)于瑞安的研究報告指出，自瑞安2006年上市以來，雖然每年都能在保持凈利潤率20%以上，但營業(yè)收入并不穩(wěn)定，呈現(xiàn)波動式增長，最低為2008年的20.66億元，最高在100億元左右。截至2015年12月31日，瑞安僅錄得營業(yè)額人民幣64.72億元，而2014年為人民幣102.49億元。

羅康瑞曾指出，造成瑞房業(yè)績止步不前的癥結(jié)在于“資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢”。

作為最早進(jìn)入內(nèi)地市場的一批港資房企之一，瑞安曾于1996年以上海新天地項目的修繕更新而一戰(zhàn)成名，此后更是憑借驕人的業(yè)績在2006年成功上市。不過，以開發(fā)大型商業(yè)項目起家，并逐步通過“銷售+租賃+經(jīng)營”的模式來實現(xiàn)商業(yè)利潤的瑞安，卻也因此埋下隱患。

“從財務(wù)角度，這種模式雖然能夠讓瑞房獲得較高的銷售利潤率和租金回報，但由于涉及舊城改造和居民動遷，開發(fā)周期長、動遷成本高的弊端也在日后開始顯現(xiàn)，這無疑會影響了公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，前期資本支出巨大并需要大量融資，現(xiàn)金流在相當(dāng)長時間里難以覆蓋資本支出。”輝立證券分析師陳耕指出。

為此，近年來瑞安開始接連剝離商業(yè)資產(chǎn)套現(xiàn)降負(fù)債，羅康瑞表示，除了上海新天地，可以出售的都會出售。

據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，除上述項目出售外，2015年，瑞房地產(chǎn)還出售旗下的浦東四季酒店和四季匯項目，共套現(xiàn)13.23億元。2014年，瑞房出售包括上海太平新天地朗廷酒店，虹橋天地酒店以及武漢天地企業(yè)中心2號項目套現(xiàn)36.43億元。更早前的2013年，瑞安曾將重慶天地—企業(yè)天地2號和上海太平橋126號地塊出售給陽光人壽和中國人壽，套現(xiàn)64.73億元。

“如果瑞房只是守住這些已經(jīng)成熟的物業(yè)，可以做的事情是有限的。我們現(xiàn)在很希望瑞房重新變得有活力、會創(chuàng)造，而不是等著收租。瑞房不想只做一個收租婆，而是希望繼續(xù)創(chuàng)造，否則公司一定會越來越慢，越來越老。”羅康瑞在瑞安2014年度業(yè)績會上如是說。

事實并不盡如人意。瑞安2015年年報顯示，其凈資產(chǎn)負(fù)債率為81%,較2014年上升2%。“我說過到2017年底的負(fù)債率目標(biāo)是50%。當(dāng)然不可能負(fù)債率一年就降到50%，但是今年肯定會有所降低的。”羅康瑞強調(diào)道。

而出售還將持續(xù)。羅康瑞表示：“2015年，我們以高于賬面值的價格出售企業(yè)天地物業(yè)，釋放資產(chǎn)價值，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由9%上升至18%，直接為股東帶來回報。為了使資產(chǎn)價值最大化，提升股東回報，我們將會繼續(xù)尋找合適的機(jī)會出售商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。