樓市限購(gòu)政策半月記：滬深成交量遭遇“速凍”

上海虹口區(qū)房?jī)r(jià)跌幅近30%

3月25日，上海發(fā)布實(shí)施九條房地產(chǎn)調(diào)控措施，非戶(hù)籍人士購(gòu)房社保繳納年限從累計(jì)2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成提高至七成。

調(diào)控措施效果立竿見(jiàn)影，市場(chǎng)交易熱度明顯降溫。昨日，易居研究院智庫(kù)中心對(duì)上海新建商品住宅成交數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)比“3·25新政”前后的各13天的交易數(shù)據(jù)，即3月12日至3月24日、3月26日至4月7日的數(shù)據(jù)，上海全市成交面積跌幅達(dá)到56%，成交均價(jià)從新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，每平方米下降了1174元，跌幅為4%，新建商品住宅的均價(jià)從423萬(wàn)元/套降低到389萬(wàn)元/套。

新政后，上海15個(gè)區(qū)的成交面積全部出現(xiàn)下滑，成交均價(jià)方面，除黃浦、浦東、徐匯、靜安、閔行、寶山、金山、松江出現(xiàn)價(jià)格上漲外，其他區(qū)域則有下跌。虹口區(qū)的跌幅最大，從新政前的76073元/平方米下跌到54286元/平方米，跌幅為29%。不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心通過(guò)對(duì)成交面積排在前100位的樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)有61個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)上漲，39個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了成交均價(jià)下跌現(xiàn)象。其中，金山區(qū)金山新城板塊湖山香頌灣成交均價(jià)增幅較大，為30%；而奉賢區(qū)金匯板塊天和錦園項(xiàng)目跌幅較大，為38%。

“北三縣”有樓盤(pán)“停售”

深圳也在同一天出臺(tái)了限購(gòu)政策，非深圳戶(hù)籍居民家庭社保繳納年限從1年提高至3年，首套貸款還清后購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例從三成提高至四成。調(diào)控后，樓市也同樣出現(xiàn)降溫，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳全市預(yù)計(jì)有兩成業(yè)主“降價(jià)”，其中后海、蛇口片區(qū)二手房源均出現(xiàn)5%左右的下調(diào)，前海片區(qū)最高降幅達(dá)到10%。深圳的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均已跌破50%，這表明深圳報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)報(bào)價(jià)上漲的房源。同時(shí)，深圳推新樓盤(pán)的價(jià)格也有下跌，后海蛇口一新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格不敵該區(qū)域去年底周邊二手房的報(bào)價(jià)。

3月以來(lái)，除了作為一線(xiàn)城市的上海、深圳政策收緊，南京、武漢、合肥、廊坊等多個(gè)城市也出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，4月1日，廊坊市政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控意見(jiàn)，非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房、購(gòu)房首付款比例不低于30%，此舉受到北京購(gòu)房者的關(guān)注。

去年7月起，隨著北京行政副中心的消息坐實(shí)，臨近通州的燕郊、大廠(chǎng)、香河市場(chǎng)火熱，成交均價(jià)攀升。廊坊調(diào)控意見(jiàn)出臺(tái)后，“北三縣”的購(gòu)房熱度已經(jīng)有所降溫，甚至有的樓盤(pán)處于“停售”狀態(tài)。“雖然意見(jiàn)出臺(tái)了，但具體的細(xì)則還沒(méi)下來(lái)，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，有的樓盤(pán)停止了預(yù)訂和排號(hào)，以免發(fā)生糾紛和造成不必要的麻煩，萬(wàn)一與政策不符還得退房。”燕郊一家房地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人向北京晨報(bào)記者表示。

■專(zhuān)家

房產(chǎn)政策從去庫(kù)存變?yōu)?ldquo;托底蓋帽”

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交迅速降溫，部分購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃被打亂，可能會(huì)選擇到昆山花橋、浙江杭州等熱點(diǎn)城市進(jìn)行購(gòu)房，相比上海市場(chǎng)，此類(lèi)區(qū)域的價(jià)格還沒(méi)完全上漲。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，目前購(gòu)房者依然積極入市，只要符合購(gòu)房條件和具備購(gòu)房能力，依然會(huì)加快入市，部分房企項(xiàng)目的去庫(kù)存壓力也不大，所以?xún)r(jià)格方面不會(huì)松動(dòng)，“購(gòu)房門(mén)檻提升，有部分群體或選擇租賃房屋的方式來(lái)解決居住問(wèn)題，可能會(huì)引起租賃價(jià)格的快速上漲。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在過(guò)去的一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，寬松政策次第出臺(tái)，但由于各線(xiàn)城市庫(kù)存出現(xiàn)分化，調(diào)控趨勢(shì)會(huì)出現(xiàn)明顯改變，“從最近各地出臺(tái)的政策可以看出，‘托底蓋帽’出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲較快的城市出現(xiàn)了約束性的政策。蓋帽政策的主要特征將是去金融杠桿，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制，不過(guò)信貸等大環(huán)境寬松依然非常明確，政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)的可能與空間有限。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。