中投證券評(píng)房地產(chǎn)行業(yè):春暖花開四月天

房地產(chǎn)行業(yè)：春暖花開四月天

機(jī)構(gòu)：中國(guó)中投證券有限責(zé)任公司

研究員：李少明

2月初在市場(chǎng)極度悲觀中我們堅(jiān)定提出“極寒已過，春暖花開”，提示暴跌跌出了大機(jī)會(huì)，“2-3月將醞釀一波反彈行情”，2月的強(qiáng)勁反彈驗(yàn)證了這以判斷；3月我們提出“料峭春寒今又是，換了人間“，雖大市行情擾動(dòng)及利空影響，仍然取得近10%的絕對(duì)收益，個(gè)股更有優(yōu)越表現(xiàn)。4月行業(yè)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不變，預(yù)期“春暖花開四月天”。

投資要點(diǎn)：

2月初在市場(chǎng)極度悲觀中我們堅(jiān)定提出“極寒已過，春暖花開”，提示暴跌跌出了大機(jī)會(huì)，“2—3月將醞釀一波反彈行情”，2月的強(qiáng)勁反彈驗(yàn)證了這一判斷：3月我們提出“料峭春寒今又是，換了人間”，雖受調(diào)控政策影響估值受挫，但房地產(chǎn)（申萬(wàn)）行業(yè)指數(shù)仍取得9.5%的絕對(duì)收益，同期上證綜指漲11.8%。尤其是我們重點(diǎn)推薦的招商蛇口、福星、世聯(lián)行、天健、中航等最高漲幅超過25%：福星、張江、天健、中航、京投等月度漲幅超越大盤。3月板塊表現(xiàn)可謂“俏也不爭(zhēng)春，只把春來(lái)報(bào)”。

第一，行業(yè)回暖趨勢(shì)不改，銷售持續(xù)回暖，一線及部分二線、準(zhǔn)二線樓市量?jī)r(jià)齊升后逐步向三四線傳導(dǎo)，帶動(dòng)1-2月份投資增速觸底回升至3%：滬深等城市調(diào)控政策靴子落地，因城施策不會(huì)改變16年去庫(kù)存的政策基調(diào)。

第二，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、上下游產(chǎn)業(yè)鍵景氣度回升產(chǎn)生正效應(yīng)。3月中國(guó)官方制造業(yè)PMI、非制造業(yè)PMI和財(cái)新PMI均反彈，幅度超市場(chǎng)預(yù)期。供給、需求和價(jià)格等分項(xiàng)都有較大幅度回升，經(jīng)濟(jì)改善跡象明顯。

第三，外部環(huán)境友好，美國(guó)短期無(wú)加息擔(dān)憂，人民幣匯率穩(wěn)定、注冊(cè)制無(wú)時(shí)間表、銀行首批債轉(zhuǎn)股1萬(wàn)億元。

3月銷售數(shù)據(jù)超市場(chǎng)預(yù)期，滬深等調(diào)控不會(huì)改變其他城市4月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。53城一手房銷售面積創(chuàng)歷史新高，同比增90%、18城二手房成交面積月同比增193%。預(yù)計(jì)4月主要城市銷售數(shù)據(jù)仍將保持較高增速，3月二線、準(zhǔn)二線城市量?jī)r(jià)齊升已逐步向三四線傳導(dǎo)并顯效，一線城市在庫(kù)存量有限的情況下調(diào)控有利于其他城市健康持續(xù)回暖。滬深等城市在調(diào)控下，預(yù)期短期觀望情緒增加，價(jià)格小幅波動(dòng)，供需矛盾緩解，為剛需改善提供機(jī)會(huì)。滬深調(diào)控不會(huì)影響其他主要城市高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：4個(gè)一線城市的成交建面在53個(gè)城市中占比僅10%左右；主要二線或準(zhǔn)二線城市成交仍保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；絕大部分城市仍在加力落實(shí)寬松政策、農(nóng)民工市民化及購(gòu)房等去庫(kù)存政策。

行業(yè)“極寒已過、春暖花開”，銷售投資等整體回暖態(tài)勢(shì)延續(xù)，行業(yè)投資機(jī)會(huì)“春暖花開四月天”。深滬等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)上了一個(gè)臺(tái)階，調(diào)控穩(wěn)定預(yù)期與房?jī)r(jià)對(duì)二、三、四線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定形成較好的預(yù)期，并助于需求進(jìn)一步釋放。而去庫(kù)存整體基調(diào)并未改變，沈陽(yáng)、西昌、江西、南陽(yáng)等城市繼續(xù)放寬購(gòu)房條件或?qū)捤烧叽俎r(nóng)民買房。滬深等過熱城市調(diào)控政策對(duì)板塊的影響前期已有所消化。加上外部環(huán)境友善，為4月板塊估值持續(xù)修復(fù)提供契機(jī)，精選個(gè)股或有超額收益。建議持續(xù)關(guān)注國(guó)企改革亮點(diǎn)不斷的：上實(shí)、城建、天健、中航、京投、外高橋、張江高科。受益政策寬松低估值的：招商蛇口、華夏、泛海、福星、保利、金融街；首付貸利空逐步消除，受益行業(yè)回暖的：世聯(lián)行。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)增速下行銷售低于預(yù)期，政策寬松不及預(yù)期，外部環(huán)境惡化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。