如果房?jī)r(jià)與股市的歷史關(guān)系可靠 地產(chǎn)股的春天就在眼前

據(jù)彭博社報(bào)道稱，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)正以至少五年來(lái)的最快速度上漲，投資地產(chǎn)股的回報(bào)卻跟不上步伐。不過(guò)，歷史記錄表明，未來(lái)六個(gè)月，地產(chǎn)股有望跑贏大盤。

彭博數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)與上證房地產(chǎn)指數(shù)之間的比值已經(jīng)擴(kuò)大到6.3倍，達(dá)到2014年6月以來(lái)的最高水平。2014年6月該比值創(chuàng)下第二最高記錄，此后的六個(gè)月內(nèi)，上證房地產(chǎn)指數(shù)接近翻番，同期上證綜指的漲幅為58%。

過(guò)去兩個(gè)月，在上海上市的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)差強(qiáng)人意，其6.6%的漲幅位列上證五大分類指數(shù)最后一名，與火熱的樓市形成反差。雖然上海、深圳等地已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策為樓市降溫，但在彭博采訪的8位基金經(jīng)理與分析師中，仍有5位看漲一線樓市價(jià)格。

“地產(chǎn)股的盈利會(huì)改善，”富蘭克林華美中國(guó)A股基金經(jīng)理游金智稱。“一線城市房地產(chǎn)，排除短期的政策可能收緊外，長(zhǎng)期來(lái)看上海、深圳、北京的房市會(huì)一直好下去。”野村證券分析師JeffreyGao也認(rèn)為，未來(lái)兩年，樓市回暖應(yīng)將提振中國(guó)地產(chǎn)商的毛利。

彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析師預(yù)測(cè)顯示，A股三大上市地產(chǎn)公司金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和萬(wàn)科的2016年凈利潤(rùn)都有望加速增長(zhǎng)。金地2016年凈利增幅預(yù)測(cè)為17.1%，增速幾乎較去年預(yù)測(cè)水平翻番；保利今年預(yù)測(cè)增幅17.6%，2015年為11.8%；萬(wàn)科今年預(yù)計(jì)盈利增長(zhǎng)15.3%，高于去年已披露的15.1%。

如圖所示，一線樓市的價(jià)格與上證房地產(chǎn)指數(shù)的比值在2014年2月達(dá)到記錄最高點(diǎn)，此后的6個(gè)月間，上證房地產(chǎn)指數(shù)上漲15%，超過(guò)上證綜指7.8%的漲幅。當(dāng)二者比值在2012年8月與2011年9月達(dá)到高點(diǎn)時(shí)，此后半年的房地產(chǎn)板塊走勢(shì)均強(qiáng)于大盤；僅僅當(dāng)比值在2013年6月達(dá)到高點(diǎn)之后的六個(gè)月，房產(chǎn)股的漲幅與大盤相當(dāng)。

各地“降溫”措施

房?jī)r(jià)飆升引起了各地政府的警惕，3月25日上海率先出臺(tái)調(diào)控政策為樓市降溫，收緊非當(dāng)?shù)貞艏用褓?gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定部分二套房首付比例不低于70%；深圳、南京等地也紛紛效法。上海頒布實(shí)施樓市“新政”后第一周，根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，上海市商品住宅成交面積大跌60%。

但在寬松的貨幣政策環(huán)境下，分析師們認(rèn)為對(duì)樓市的定向調(diào)控可能收效甚微。上海等地的調(diào)控舉措“只會(huì)讓樓價(jià)上漲趨勢(shì)沒那么明顯，但不可能讓樓價(jià)掉下來(lái)，”瑞信分析師杜勁松指出。他認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)飆升主要由收入不平等造成的；更多城市可能會(huì)出臺(tái)樓市政策，但其效應(yīng)都在減弱。

不過(guò)，三四線樓市的疲軟仍是一些機(jī)構(gòu)投資者眼中的一大隱患。過(guò)去3年表現(xiàn)超越95%同行的國(guó)泰投信中港臺(tái)基金經(jīng)理陳士心認(rèn)為，中國(guó)政府此前為地產(chǎn)去庫(kù)存所作的刺激政策尚未見到明顯效果，反而催生了一線樓市的投機(jī)與搶購(gòu)。他稱，此前地產(chǎn)股的漲幅有限，正顯示了資本市場(chǎng)認(rèn)為一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的飆漲是不可持續(xù)的。

中國(guó)最大的上市地產(chǎn)商萬(wàn)科在其2015年年報(bào)中表示，盡管去年主要城市的交易金額普遍回升，一些城市的房?jī)r(jià)快速上漲，萬(wàn)科仍然認(rèn)為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

瑞銀證券中國(guó)首席策略分析師高挺也持有相似觀點(diǎn)。他在電子郵件發(fā)布的報(bào)告中稱：“我們持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)以及受益于房地產(chǎn)復(fù)蘇的行業(yè)，”他表示，近期的調(diào)控“不會(huì)改變?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策基調(diào)。房?jī)r(jià)上漲會(huì)持續(xù)帶動(dòng)二、三線城市去庫(kù)存。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。