地產調控靴子落地 房企應對策略明顯分化

幾家歡喜幾家憂，有些城市仍在為去庫存絞盡腦汁，而上海、深圳、南京、蘇州等一二線城市近來高舉調控的大旗，對高房價說不。融創(chuàng)掌舵人孫宏斌直言，這會波及樓市成交量。

去年，恒大、碧桂園等眾多房企加速回歸一線城市，這在年度銷售金額上已彰顯成效，但一線城市地產調控會否傷及這些房企的成交業(yè)績？像金科、東原、北辰、中洲、世茂等房企偏重于二線或二三線城市，會否在市場回暖與一線城市調控的窗口期實現(xiàn)跨越式發(fā)展？

金地集團風雨中一直很穩(wěn)健

偏重于一線城市布局的金地集團，外界認為其受到此次調控的影響較大。不過，金地集團一位內部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，金地一直以來都在一線乃至二線城市布局，這么多年來，經(jīng)歷了多少輪調控，風風雨雨都過來了，金地一直很穩(wěn)健。

在該人士看來，金地正處于健康的成長期，去年以來開拓了新業(yè)務，企業(yè)不能只跟著政策走，更要看一個城市的購買力、地段、消費人群，尤其是要有扎實的好產品。

龍湖集團為可持續(xù)增長留下一張船票

在龍湖集團2015年業(yè)績會上，龍湖集團董事長吳亞軍表示，行業(yè)進入下半場，對誰都有壓力。對企業(yè)而言，反而是做長期堅決轉型，做好風險管控的機遇。大家可能會更加注意有質量的增長，根本上是盈利能力以及可持續(xù)能力。

吳亞軍認為，有的企業(yè)可能關注規(guī)模，但利潤可能是下降的；有的企業(yè)可能關注了利潤也關注了規(guī)模，但未來可持續(xù)的競爭力在下降。龍湖在關注規(guī)模成長的同時，也關注到了利潤，關注到利潤的同時，為未來可持續(xù)增長留下了一張船票。

“我對龍湖的未來是有信心的，當行業(yè)出現(xiàn)重大震蕩的時候，龍湖將是相對比較健康的公司。通俗一點說，不用去爭名次，你進步的原因不是因為你跑得快，而是因為別人掉下來了。”吳亞軍強調說。

針對一線樓市調控下的定價策略，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，“龍湖2015年整體銷售價格提升的幅度還不錯，單價從2014年的10800元提升到12800元。我們更多的是隨行就市，既強調項目安全，也強調項目合理回報，這當中是一個互補，不會刻意地為了提價格而影響項目銷量。從今年前兩個月的銷售來看，整體銷售接近70億元，一季度過100億元沒有什么問題，總體上符合我們的預期，上半年大概實現(xiàn)620億元目標的40%。”

金科股份重心在二線一線為輔

一向堅持“622”戰(zhàn)略的金科股份，今年也做出了新的戰(zhàn)略微調，擬加大二線布局，策略性布局一線市場。

對于一線調控，金科股份一位高管表示，一線樓市及時調控很有必要，因為個體層面看似理性，卻無意中呈現(xiàn)出集體層面的非理性，一線城市一年房價上漲40%~50%，這是不健康的。房價大漲后如果再遇大跌，危害程度也大。

該高管說，一線城市房價的上漲，直接帶動了二線市場的樓市回暖，由于全國樓市分化嚴重，這對部分三四線的帶動不明顯，主要還是二線市場。

“前不久，金科也參與了合肥拍地，最終競拍價從起價480萬元直接拍到了2400萬元。”該高管說，樓市火爆的時候，開發(fā)商很容易踩到小周期高點上，金科的重心是二線城市，以一線為輔，今年在規(guī)模上會適度擴張，同時盡可能地提高利潤率，今年會量價向上。

該高管還表示，金科早先已布局了北京，也在考慮進入上海，但最終真正進入與否，要看項目有無利潤可賺，所以一線為輔。

東原地產上海樓市火爆有利有弊

東原地產集團營銷管理中心總經(jīng)理陳文表示，東原去年進軍華東很積極，發(fā)展也很順利，今年以來上海樓市特別火爆，東原上海的項目賣得很好，但有利也有弊，弊端在于拿地價越來越高。

在陳文看來，一線城市調控對東原來說，更有利一些。希望火爆市場能停下來，之前在市場上，大家看法高度一致，就是繼續(xù)看漲，但在拿地上如果大家對未來預期有分歧，也更有利于東原能夠拿到較為便宜的土地。

“在既有布局的城市區(qū)域，比如在重慶、成都、武漢等，東原會繼續(xù)保持原來的開發(fā)節(jié)奏，該推盤去化就加速去化，如有合適地塊也會考慮積極去獲取。”陳文透露，下一步將加大華東布局，同時會在華南地區(qū)有所斬獲，年內目標是進入中國房企銷售50強。

中糧地產借機加速去化

從現(xiàn)有業(yè)務布局來看，中糧地產主要集中在北上廣深及成都、沈陽、天津、南京、杭州、長沙和蘇州等核心城市。

中糧地產證券部人士表示，公司會抓住調控這個有利的窗口期，加速項目去化，加快高周轉，“點對點”、“一城一策”去指定推盤營銷策略。

獨立經(jīng)濟學家陳寶存：二線市場決定房企業(yè)績

2014年時，陳寶存提出“一線城市地王爭霸賽”的觀點，2015年，又提出“關注重點城市機會”，今年是“二線市場決定全國化房企的年度業(yè)績”。

“今年主要表現(xiàn)就在二線市場，因為一線沒有多少地可拿了。針對二線城市，比如南京、蘇州、杭州等核心二線城市將很能支撐起房企的業(yè)績。”

陳寶存認為，下一步在長三角、珠三角以及成渝等核心板塊的核心區(qū)域將出現(xiàn)新一輪房企搶地潮。

“今年這些新熱點區(qū)域的房價一定會上漲甚至會跳漲性加速去庫存，想控制是控制不了的。日前有數(shù)據(jù)說，去年一線樓面地價上漲了40%左右，二線樓面地價上漲了60%左右，就是一線漲幅不如二線漲幅，但如果看過去3年，一線城市樓面地價上漲了200%，所以接下來這幾年不怎么漲的二三線城市要漲了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。