一線房企逐鹿一線樓市：內(nèi)債換外債降融資成本

昨日，恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)紛紛發(fā)布了2015年年報(bào)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者綜合近期發(fā)布的房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，這些上市房企去年出現(xiàn)了兩個(gè)變化，一方面，從區(qū)域而言，各家公司更加聚焦一線城市，二線重點(diǎn)城市也成為搶占的重點(diǎn)；另一方面，由于去年國(guó)內(nèi)公司債成本走低，一些公司選擇以“內(nèi)債”替換“外債”，以此降低融資成本。

搶占重點(diǎn)城市

2015年，中國(guó)貨幣政策趨向?qū)捤?，利率降低，一線樓市價(jià)格隨之上升，2016年春節(jié)前后，北京、上海、深圳三城房?jī)r(jià)出現(xiàn)“跨年上漲”的現(xiàn)象。針對(duì)一線城市的市場(chǎng)前景以及房?jī)r(jià)是否存在泡沫的問(wèn)題，各家公司判斷不一，但不少公司都選擇關(guān)注一線城市或者二線重點(diǎn)城市。

此前主要聚焦三四線城市的恒大地產(chǎn)，近年將目光投向了北京等一線城市。該公司昨日發(fā)布的年報(bào)顯示，截至去年底，恒大已進(jìn)入全國(guó)162個(gè)城市，其中一二線城市項(xiàng)目有205個(gè)，占比55%，一二線城市土地投資額占比達(dá)72%。財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，年報(bào)顯示，恒大去年?duì)I業(yè)額為1331.3億元，同比增19.5%，凈利潤(rùn)為173.4億元。根據(jù)恒大董事局主席許家印昨日在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的說(shuō)法，去年，該公司基于對(duì)今年市場(chǎng)會(huì)走好的判斷加大了土地儲(chǔ)備力度，預(yù)計(jì)今年全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升，庫(kù)存減少。2013年，恒大正式進(jìn)入北京，目前有包括東壩高端項(xiàng)目恒大華府在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目在售。

2013年前后在北京拿地積極的融創(chuàng)中國(guó)，2015年則有意減少了在北京、上海等一線城市的買地力度。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌今年年初曾對(duì)包括本報(bào)在內(nèi)的媒體表示，一線城市仍有機(jī)會(huì)，但土地價(jià)格過(guò)高，相反，他認(rèn)為一些二線城市值得關(guān)注。孫宏斌在昨日舉行的融創(chuàng)2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上繼續(xù)稱，雖然有調(diào)控，但一些好的市場(chǎng)依然會(huì)有發(fā)展空間，而這也不會(huì)影響公司的戰(zhàn)略判斷，2016年融創(chuàng)仍會(huì)積極關(guān)注土地市場(chǎng)的好項(xiàng)目，并且會(huì)努力進(jìn)入廈門、廣州、深圳幾個(gè)城市。

融創(chuàng)中國(guó)年報(bào)顯示，該公司2015年合同銷售金額為682.1億元，同比增長(zhǎng)3.6%，毛利為28.6億元，同比減少14.8億元。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)解釋稱，毛利率下降主要是由于毛利率較高的物業(yè)接近尾盤而交付面積下降，導(dǎo)致來(lái)自該等物業(yè)的銷售收入占集團(tuán)物業(yè)銷售總收入的比重下降，從而拉低了整體平均毛利率；以及占本年度總收入比重較高的物業(yè)交付（主要集中在天津及重慶地區(qū)）的平均銷售價(jià)格，受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)因素的影響而低于預(yù)期水平。

以做高端項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)的龍湖地產(chǎn)，其區(qū)域策略簡(jiǎn)言之是聚焦一二線城市。該公司昨日發(fā)布的年報(bào)顯示，龍湖地產(chǎn)2015年合同銷售額545.4億元，同比增長(zhǎng)11.2%，創(chuàng)歷史新高，營(yíng)業(yè)額474.2億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)89.9億元，投資性物業(yè)收入同比增61.5%，核心凈利潤(rùn)69.5億元，同比增長(zhǎng)5.1%。本報(bào)記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年龍湖在長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的合同銷售額占比分別為36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。經(jīng)粗略計(jì)算，該公司一線及重點(diǎn)二線城市銷售額貢獻(xiàn)比高達(dá)77%，與2014年相比提高了3個(gè)百分點(diǎn)。

綠城中國(guó)2015年收入為260.5億元，較上年的320.49億元減少18.7%；毛利為54.2億元，較2014年的81.3億元減少33.3%；凈利潤(rùn)為12.6億元，較2014年的32.1億元減少60.8%。綠城方面解釋，交付物業(yè)銷售面積從2014年193.7萬(wàn)平方米降低至161.1萬(wàn)平方米，導(dǎo)致其收入下滑。綠城在三四線城市的部分項(xiàng)目銷售也影響了其利潤(rùn)情況。綠城中國(guó)行政總裁曹舟南透露，未來(lái)綠城明確了北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢等15個(gè)城市作為戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)核心城市。

融資成本下降

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的資金密集型的行業(yè)，對(duì)融資成本極為敏感。幾年前，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房企出現(xiàn)了融資瓶頸，信托等融資渠道成本一度高過(guò)15%。然而，去年貨幣政策趨向?qū)捤?，加上?guó)內(nèi)發(fā)債環(huán)境改善，不少上市公司降低外幣借款比例，來(lái)降低整體融資成本。

以龍湖為例，去年該公司融資成本之低，成為其年報(bào)中的亮點(diǎn)。本報(bào)記者研究該公司年報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年年末，龍湖綜合借貸522.7億元，凈負(fù)債率54.6%，庫(kù)存現(xiàn)金181.6億元，同時(shí)其平均貸款年限延長(zhǎng)至5.24年，綜合借貸成本年利率進(jìn)一步下降至5.74%。

SOHO中國(guó)也采用了類似做法。2015年其凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計(jì)90.12億元。該公司CEO張欣對(duì)本報(bào)等媒體透露，與眾多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一樣，SOHO中國(guó)在2015年也用內(nèi)債替換了一部分外債，隨著人民幣匯率下降及國(guó)內(nèi)債市趨向成熟，一年多前SOHO中國(guó)決定快速改變債務(wù)結(jié)構(gòu)，以人民幣債替換部分美元債。

融資成本走低，現(xiàn)金流情況會(huì)隨之改善。年報(bào)顯示，截至2015年末，恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額達(dá)1640.2億元，去年?duì)I業(yè)額不到10億元的SOHO中國(guó)，凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款高達(dá)90.12億元。

在宣布與深圳地鐵集團(tuán)有限公司結(jié)盟的同一天，萬(wàn)科A公布了2015年年報(bào)。萬(wàn)科2015年?duì)I業(yè)收入為1955.5億元，同比增長(zhǎng)33.6%；權(quán)益凈利潤(rùn)為181.2億元，同比增長(zhǎng)15.1%；受房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)整體下滑的影響，毛利率為20.16%，同比下降了0.79個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科融資成本一直處于行業(yè)低位。2015年萬(wàn)科公司債券（第一期）發(fā)行工作已于當(dāng)年9月28日結(jié)束，發(fā)行規(guī)模為人民幣50億元，債券為5年期品種，最終票面利率低至3.5%。此外，萬(wàn)科還在地產(chǎn)金融化上取得了進(jìn)展。年報(bào)顯示，截至2015年底，萬(wàn)科持有貨幣資金531.8億元；凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金除以凈資產(chǎn)）為19.3%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

融資成本與公司資質(zhì)、評(píng)級(jí)相關(guān)。萬(wàn)科去年在海外先后獲得穆迪Baa1、標(biāo)普BBB+、惠譽(yù)BBB+評(píng)級(jí)，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中信用最好的企業(yè)之一。2015年，標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)升龍湖的展望為正面（BB+），穆迪評(píng)級(jí)為Ba1，展望穩(wěn)定，同時(shí)境內(nèi)的大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)級(jí)及新世紀(jì)均給予龍湖AAA的最高評(píng)級(jí)，今年年初，惠譽(yù)授予公司投資級(jí)評(píng)級(jí)（BBB-，展望穩(wěn)定）。一位長(zhǎng)期觀察港股上市房企的分析人士稱，萬(wàn)科、龍湖在同等規(guī)模的民營(yíng)房企評(píng)級(jí)表現(xiàn)突出，這可能是這類公司多渠道、低成本融資的一個(gè)因素。

房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖昨日接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析，去年中國(guó)對(duì)房企融資政策較為寬松，房企日子比較好過(guò)，現(xiàn)金流理論上會(huì)更好。但他同時(shí)提到，這也與房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張策略有關(guān)，有些房企由于看好后市，去年選擇動(dòng)用大量資金購(gòu)入土地，而一些房企則選擇了相對(duì)保守的策略，在市場(chǎng)前景不夠明晰的情況下，調(diào)低了對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)的預(yù)期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。