樓市虛火燒向部分二線城市 江蘇發(fā)文警示房貸風(fēng)險

昨日（3月28日），人行南京分行、江蘇銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。嚴(yán)格區(qū)分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

3月25日，上述《通知》已在網(wǎng)絡(luò)流傳，當(dāng)時外界認(rèn)為，區(qū)分“首次”和“首套”，意味著首套房認(rèn)定或?qū)?shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

對此，昨日人行南京分行專門做出解讀：今年2月1日，央行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于調(diào)整個人往房貸款政策有關(guān)問題的通知》（即26號文），關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號文的相關(guān)規(guī)定?！锻ㄖ凡⒉簧婕皩ΜF(xiàn)行個人住房貸款信貸政策的調(diào)整。

昨日，新華社援引業(yè)內(nèi)人士稱，在一線城市政策收緊的背景下，過剩資金可能將部分二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房價“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。

澄清誤讀：并未調(diào)整現(xiàn)行房貸政策

雖然《通知》要求嚴(yán)格區(qū)分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。但關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號文的相關(guān)規(guī)定?！锻ㄖ凡⒉簧婕皩ΜF(xiàn)行個人住房貸款信貸政策的調(diào)整。

《通知》的解讀顯示，居民家庭首次購買普通住房的，即購房人申請貸款購房時，此前既未曾購買過住房（既未申請銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房），在商業(yè)銀行無購房貸款記錄，且購房人提供首次購房書面誠信保證的，可以執(zhí)行首次購房貸款政策。對這類購房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)（除高淳、溧水外）按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)（含高淳、溧水）還可向下浮動5個百分點(diǎn)，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

根據(jù)26號文發(fā)布前的規(guī)定，對以下三種情況，執(zhí)行或比照執(zhí)行“首套”住房信貸政策：有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實(shí)際沒有住房的居民家庭；已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

可見，所謂的“首次購買普通住房”相當(dāng)于是在通行的“首套房”范疇中，又單獨(dú)劃分了一部分出來，其政策優(yōu)惠的力度大于其他的“首套房”，而并不是改變了對“首套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

《通知》的解讀另指出，26號文發(fā)布前，對僅有一套住房、有住房貸款但尚未結(jié)清的，再次申請住房貸款時，不得比照執(zhí)行“首套”房貸政策。即這類貸款（即通常所說的有貸款未結(jié)清的“二套”房貸）“最低首付比例”為40%。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價機(jī)制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45%的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40%的最低首付比例，“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。

提示風(fēng)險：嚴(yán)格審查首付款來源

雖然，南京尚未收緊房貸政策，但針對近期部分熱點(diǎn)城市暴露出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等從事購房首付款場外配資的情況和苗頭所埋下潛在的風(fēng)險隱患，《通知》對江蘇轄區(qū)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了必要的風(fēng)險提示。

其中包括：嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為；商業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。

《通知》要求，商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，堅持“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線，即購房可以貸款，但“首付款必須是自有資金”。同時，要求商業(yè)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。

《通知》指出，尤其是對通過房地產(chǎn)中介公司、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款，或通過消費(fèi)貸款或信用貸款等銀行融資充當(dāng)首付款的客戶，銀行一律不得發(fā)放個人住房貸款。對商業(yè)銀行無法查實(shí)首付款來源的，商業(yè)銀行必須要求借款人提供首付款的書面誠信保證或書面承諾函。

《通知》的解讀稱，場外配資其實(shí)質(zhì)是變相突破了現(xiàn)有的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)金融的杠桿，甚至造成“零首付”的情況出現(xiàn)，埋下了潛在的風(fēng)險隱患。

政策趨勢：部分二線城市房價“虛火”引警惕

在剛剛結(jié)束的全國兩會上，住建部長陳政高指出，部分二線城市春節(jié)后房價上漲過快，住建部也在密切關(guān)注，隨時和地方政府溝通。

市場分析認(rèn)為，南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)城市都可能將成為下一波暴漲區(qū)域。從房價漲幅排名看，今年2月環(huán)比1月，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門、南昌房價漲幅均有所擴(kuò)大。

公開資料顯示，3月18日，南京土地市場迎來2016年第一場土地拍賣。其中，編號為g01的鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊以48.2億元總價被招商地產(chǎn)競得，樓面地價29899元/平方米，成為南京城北區(qū)域新的單價地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，總建筑面積約為13.96萬平方米，出讓金達(dá)45.72億元，其中一處地塊以45368元/平方米的價格刷新今年1月剛創(chuàng)下的單價記錄。

新華社昨日援引業(yè)內(nèi)人士稱，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似于蘇州、杭州等房價漲幅較大的二線城市后續(xù)也面臨政策調(diào)控的可能性，但調(diào)控的關(guān)鍵要看尺度是不是夠大，“如果不能抓到關(guān)鍵點(diǎn)，那調(diào)控的力度有限。”

記者注意到，《通知》表示，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)市場走勢分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三、四線城市庫存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況。“一方面，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長的三、四線城市商品房庫存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風(fēng)險，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。