從供給側看房地產(chǎn)營改增:利好一線及二線樓市

營改增重頭戲發(fā)力。繼《政府工作報告》提出營改增試點“擴圍”的三項原則后，3月18日國務院常務會議部署試點工作開展。在近日召開的中國發(fā)展高層論壇上，財政部部長樓繼偉表示，目前稅收信息、基礎信息、檔案遷移工作都已開始，確保營改增在5月1日全面實施。

目前，房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等四大行業(yè)是營業(yè)稅的主體，年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比重約80%，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍，同時也是營改增的最主要的行業(yè)和營改增的“最后一公里”。

事實上，營改增擴圍到房地產(chǎn)，在具體實施上難度比較大。首先，從其他行業(yè)試點實踐來看，能否取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進項稅是關鍵。目前，全國13.6萬家開發(fā)商中，90%的是中小企業(yè)。為了降低成本，建筑和安裝往往外包給一些個體戶、不具備資質(zhì)的中小“包工隊”，無法取得增值稅專用發(fā)票成了普遍現(xiàn)象。其次，土地出讓屬于政府行為，暫時還無法開具增值稅專用發(fā)票。但是，敏感性分析測算顯示，若“占大頭”的土地成本不納入抵扣范圍，開發(fā)商稅負將增加20%以上。

此外，成本復雜也是影響因素。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，2-3年是常態(tài)，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二級聯(lián)動的開發(fā)項目（土地開發(fā)+房產(chǎn)開發(fā)）的周期更長。因此，在試點初期，收入對應的成本早已支出，歷史成本能否確認并抵扣是個大問題。企業(yè)做一二級開發(fā)聯(lián)動的項目時，建安成本、公共配套等縱向跨越數(shù)個項目，成本支出與收入很難一一對應，抵扣確認非常復雜。

針對抵扣困難或導致稅負不減反增，決策層指出要做好全面推開這項改革的“制度設計”。這意味著，建筑和安裝成本或可探索定額抵扣，土地成本或允許開發(fā)商將財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)作為抵扣憑證，由此可見管理層推動營改增的決心。筆者認為，營改增擴圍到最后攻堅的四個行業(yè)，特別是占大頭的房地產(chǎn)業(yè)，觸發(fā)因素就是樓市“供給側”改革。

在樓市“去庫存”上，“降成本”（降房價）、“補短板”（戶籍改革）等“供給側”改革受期待，尤其是將“去庫存”與新型城鎮(zhèn)化結合起來。2015年中央經(jīng)濟工作會議部署“去庫存”時，強調(diào)以降房價來適應新市民需求，但目前三、四線城市房價已接近土地、建安、融資在內(nèi)的成本價，開發(fā)商降價空間有限。目前，最大頭的土地及稅費占房價30%-50%，而土地出讓一直堅持市場化的“招拍掛”模式。于是，稅費讓利才能為降價騰出空間。

當然，營改增作為“結構性減稅”的重要抓手，在推進行業(yè)“供給側”改革上的影響遠不止“去庫存”。目前，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過50%，但體量弱小無法沖抵制造業(yè)下滑的影響，且房租、人工等成本侵蝕利潤明顯。此次房地產(chǎn)營改增的一個“看點”，就是將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條。這意味著，占服務行業(yè)抵扣近60%的購進、自建不動產(chǎn)將完全被抵扣，這對于降低服務業(yè)成本、鼓勵個人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來說是重要的一招。

同時，房地產(chǎn)營改增對行業(yè)來說是脫胎換骨的革新。首先，不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)?；I(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應新模式。其次，為實現(xiàn)進項抵扣，開發(fā)商會將建安、咨詢和設計等業(yè)務外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進行業(yè)細分、專業(yè)化經(jīng)營；再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；最后，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。

營改增利好商業(yè)辦公市場。因為，開發(fā)商可以將稅負轉嫁給購置者（一般是企業(yè)），而購置者也可以將商業(yè)辦公購置稅作為進項增值稅申請抵扣。就區(qū)域來看，一線及二線重點城市，土地成本、建安成本較高，也易于獲得增值稅專用發(fā)票，故營改增對這些城市的樓市更加利好。就產(chǎn)品來看，營改增利好大戶型住宅，大戶型住宅土地價值較高、裝修成本大，抵扣較多，這就有利于改善型需求和三、四線城市“去庫存”。