二手房市場熱似“火上澆油” 專家:營改增后不會多交稅

“5月起中國全面實施營業(yè)稅改征增值稅，并首次涉及個人二手房交易。”這條來自中國國稅總局的官方消息剛爆出四天，就“傳導(dǎo)”至敏感的市場“神經(jīng)”，本已熱火朝天的長三角二手房市場近幾日更是“火上澆油”，讓不少“持幣觀望”的冷靜購房人也“躁動不安”，急于出手。

“出手要快，營改增之后，可能房價漲得越高，稅交的越多！”17日，江蘇省會南京市中心的華僑路房產(chǎn)交易中心，這種“患得患失”的情緒彌漫在不少交易者的談?wù)撝小?/p>

站在人頭簇?fù)淼慕灰状髲d內(nèi)，干了十幾年二手房中介的劉紅幫客戶拿著一張“542號”的排號票，平靜地看著大屏幕上跳動的紅色排號數(shù)字，她已經(jīng)等了2個多小時，前面還有300多個號，后面又來了100多號。“這幾周，這里一天排800來號很正常。其他有的交易中心都已經(jīng)限號了，一千多號的當(dāng)天根本排不到。”

劉紅告訴記者，自從新年以來，“幾乎是一個政策出來，就帶來一波二手房買賣熱浪。”她特指的是，2月22日起施行的“降低房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅，持有兩年以上過戶免營業(yè)稅”政策。

“這半個月，我的電話都被客戶打爆了，從早到晚都沒有停過。”劉紅略帶疲憊但愉快地說，“現(xiàn)在是一周賺一個月工資。”據(jù)其透漏，有個同行上個月做了9筆交易，月收入十多萬。

據(jù)國內(nèi)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站之一“搜房網(wǎng)”的統(tǒng)計，3月的第二周，長三角地區(qū)各大城市的二手房交易“早早進(jìn)入熱浪滾滾的夏天”：江蘇南京二手房住宅成交3320套，是自去年11月以來交易額最高的一周；蘇州二手房成交3956套，接近4字頭；一線大城市的上海市，二手房的掛牌價則一路“水漲船高”，從去年12月底的33452元飆升至37015元，過個年，房價漲了整一成。

“最近來的客戶不少都問，5月之前能買到房子嗎？”劉紅說，即將于5月全面實施的“營改增”政策再次為二手房市場打了“雞血”。劉紅認(rèn)為，這主要是擔(dān)心買賣房要多交稅，而賣方的稅負(fù)又往往直接讓買方承擔(dān)，這讓不少前段時間持觀望態(tài)度的買房者也坐不住了。

是否真的會“營改增之后，漲的越高的房子稅負(fù)越重？”，南京財經(jīng)大學(xué)財政與稅務(wù)學(xué)院院長、財稅專家李林木就此進(jìn)行了專業(yè)釋疑，他呼吁，購房者稍安勿躁，毋須著急加入“搶房大軍”，“對于普通的個人購房者來說，營改增該政策恰恰只會減除降低稅負(fù)，而非增加。”

據(jù)李林木解讀，首先，今年2月開始實施的“持有兩年以上房屋，過戶免營業(yè)稅”政策，在營業(yè)稅改征增值稅后，應(yīng)該會繼續(xù)保留，“這就意味著持有兩年以上的房子依然不會征收增值稅，這個范圍并無普通住房和非普通住房之分，也就是所有房產(chǎn)都可享受這個優(yōu)惠。”

對于市場更為關(guān)注的“持有兩年以下的房屋”，李林木介紹，這類房屋按照目前的營業(yè)稅征收規(guī)定，是“按全額征收”，即房產(chǎn)交易價的適用5%”的營業(yè)稅率，比如售價100萬元房子征收5萬元營業(yè)稅。

而“營改增”之后，由于個人購房屬于小規(guī)模納稅人，個人購房按增值稅目前的征收規(guī)定，適用的是3%的增征收率，且不考慮原購進(jìn)價，僅以去除增值稅的最終賣出價作為計稅依據(jù)。“即，同樣是購買不足兩年，售價100萬元的房子，購買不足兩年，營改增之后，按照去除增值稅的售出價為計稅依據(jù)，僅需交納2.91萬元左右的賦增值稅。相較于現(xiàn)在的5萬元營業(yè)稅，降幅還是很大的。”

“總體來說，對于個人購房者，營改增之后，無論房子漲價了多少，納稅基礎(chǔ)都是以最終賣出價作為參照。不會出現(xiàn)房價漲的越高，稅負(fù)就交的越多的情況出現(xiàn)。”