人大代表蔡繼明：開辟第二市場 補齊樓市短板

2015年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議和12月的中央經(jīng)濟工作會議都強調(diào)，要在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從需求側(cè)管理轉(zhuǎn)向供給側(cè)管理，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場。針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場庫存普遍過高與部分城市房價上漲過快并存的問題，我認為，只有從供給側(cè)改變現(xiàn)行市場游戲規(guī)則，重新塑造價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)迎來健康發(fā)展的春天。

首先，開辟準商品房市場。

要讓房地產(chǎn)市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再搞單一的商品房市場。因為，這樣的市場不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數(shù)以萬億計的購買力排除在外。為此，應(yīng)該在投機投資過度的房地產(chǎn)市場之外，再開辟出一個“第二市場”，即準商品房市場。

所謂準商品房市場，就是只許買但在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準商品房的開發(fā)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但在所成交的土地價格中，由政府出資30%至50%，或采取減免方式，從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準商品房只供購買者居住，不能進行二次交易，如遇到特殊情況需要退房，只能由政府按照一定折舊率回購，再由政府委托的管理公司定向銷售。若住戶需要進行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。

其次，取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性。政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達標(biāo)，沒有必要設(shè)立開發(fā)商資質(zhì)。無論是機構(gòu)、團體還是個人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進行開發(fā)。放一批“鲇魚”進入市場，會有力地促進房價下降、品質(zhì)提高和銷量增加。

第三，適當(dāng)提高準商品房住宅區(qū)的容積率。

自住性準商品房住宅小區(qū)，容積率應(yīng)該達到3至4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30%至50%。這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源，降低住宅成本，適應(yīng)中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設(shè)施如道路、學(xué)校、醫(yī)院等的使用率。

在政府擁有準商品房部分產(chǎn)權(quán)，同時適當(dāng)提高容積率的情況下，房價有望下降30%至40%甚至更多，從而激發(fā)巨大的購買浪潮。

第四，以準商品房用地為主重建城市住宅供地制度。

目前我國鋼鐵、水泥及其他大宗商品價格已經(jīng)低迷到白菜價的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經(jīng)降到十年來最低點，這是開足馬力大搞基本建設(shè)從而為中低收入者提供住宅的好時機。尤其是準商品房市場，可以啟動和釋放數(shù)億人的住宅需求，因此，這個市場應(yīng)該成為我國房地產(chǎn)市場的主流。每年新增加的住宅用地，應(yīng)拿出70%以上供應(yīng)這個市場。與此同時，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場可以與這個新興市場并行，沒有必要再去打壓投資類房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)兩個房地產(chǎn)市場的雙贏。

只要我們從供給側(cè)對房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)性改革，使單一的商品房市場分解為純市場定價的高端房市場與政府限價的自住房市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，房地產(chǎn)開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。按照年增15%的開工面積計算，2014年商品房開工面積應(yīng)達到228630萬平方米，而實際只達到179952萬平方米。如果實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計算，僅對鋼鐵、水泥行業(yè)的需求就會增加3650萬噸鋼材、2億噸水泥，這一“鋼需”相當(dāng)于法國、英國、荷蘭三國全年鋼產(chǎn)量的總和。除了建筑材料外，房地產(chǎn)經(jīng)濟還會對家電、裝修、家具、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生六倍左右的乘數(shù)效應(yīng)，從而真正成為中國經(jīng)濟繁榮與振興不可或缺的支柱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。