深圳首付貸存量超20億 多地監(jiān)管摸排 首付貸或遭“合圍”

山雨欲來風滿樓。

激進的為房貸加杠桿、被認為引發(fā)多地房價非理性上漲的首付貸，即將迎來監(jiān)管的圍追堵截。

面對首付貸的高杠桿，深圳、廣州等地監(jiān)管部門已經開始行動?！兜谝回斀浫請蟆酚浾咦蛉斋@悉，從3月初開始，深圳對小貸公司、P2P等為購房者發(fā)放首付款進行排查，初步掌握的數據顯示，深圳首付貸存量規(guī)模在20億元以上。待情況摸清之后，將會出臺強制性措施，對互聯網金融平臺、小貸公司此類業(yè)務進行規(guī)范。

《第一財經日報》記者向深圳金融辦相關負責人求證此事，截至發(fā)稿未獲得正面回應。

在這一輪房價上漲中隱現著首付貸的影子。除了小貸公司、P2P，甚至銀行都參與了首付貸業(yè)務。隨著不斷上升的市場、政策風險，一些銀行對房貸、首付貸的態(tài)度，也漸趨謹慎，深圳、廣州部分P2P、小貸公司，已經計劃收縮業(yè)務。

廣深摸底首付貸

“目前還沒有收到上級的有關通知，自己也沒有出臺政策，還是按照銀監(jiān)會年度會議的要求在做。”3月8日，針對央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門，打擊社會資金發(fā)放房地產首付貸款的消息，某一線城市銀監(jiān)局人士對《第一財經日報》記者如此表示。

根據媒體此前報道，央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門，正在密切關注部分地區(qū)房地產行業(yè)融資風險，計劃推出措施，打擊中介機構、開發(fā)商、小貸公司、互聯網金融平臺等發(fā)放貸款，用于購房首付款的行為，并要求銀行對住房貸款申請嚴格審查，若首付存在高杠桿融資，則不應發(fā)放貸款。

深圳多家商業(yè)銀行人士表示，深圳的房貸監(jiān)管政策尚無變化，對于上述消息，目前也只是聽說，尚未收到監(jiān)管部門正式的通知或文件，所在銀行也沒有對房貸業(yè)務進行調整。

“至少我們行沒有收到通知，而且我們的房貸業(yè)務規(guī)模一直比較小，如果政策有變化，可能是針對大中型銀行，或者房貸業(yè)務做的比較大的銀行。”某城商行深圳分行人士稱。而某大中型銀行深圳分行中層人士亦稱，該行目前也未接到監(jiān)管的正式文件或通知。

雖然銀行業(yè)監(jiān)管層可能尚未正式采取措施，但地方監(jiān)管部門確實已經開始行動。《第一財經日報》記者從深圳互聯網金融協會獲悉，根據深圳金融辦的部署，深圳互聯網金融協會、小貸行業(yè)協會，已經就首付貸開展摸底排查。

據深圳互聯網金融協會秘書長曾光介紹，早在今年3月初，深圳金融辦就已下發(fā)通知，通過當地互聯網金融協會、小貸行業(yè)協會，針對小貸公司、P2P等參與首付貸高杠桿放貸的行為，進行摸底排查，以期掌握相關情況。

“主要是通過第三方、實地走訪、約談等方式在調查，協會負責收集數據、了解情況，最后匯總到金融辦統(tǒng)籌執(zhí)行。”曾光說，摸底的內容包括小貸公司、P2P此類業(yè)務的產品形態(tài)、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)數量等情況。

曾光還稱，摸清相關情況后，深圳有關部門將會商討、制定下一步防范風險的監(jiān)管措施，首先將會出臺行業(yè)自律措施，對相關機構首付貸一類的業(yè)務進行整改。

不僅是深圳，廣州也在行動。廣州某P2P平臺人士對本報記者稱，目前廣州也開始排查P2P、小貸公司發(fā)放首付貸，包括這些機構發(fā)放首付貸額度、在首付中所占比例、存量規(guī)模、產品形式等內容。

深圳首付貸存量約20億

過高的杠桿比例產生的潛在風險，以及在這一輪房價上漲中起到的推波助瀾的作用，無疑是首付貸背上房價上漲“幫兇”罵名的主要原因。

網貸之家統(tǒng)計數據顯示，2015年，正常運營的P2P平臺中，有房貸產品的至少有664家，分布在29個省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數樣本占比為62.8%。

根據借款人資質、平臺的不同，首付貸的可貸金額也有所差異。根據多位業(yè)內人士介紹，目前首付貸最多可以貸到房屋總價的20%，行業(yè)平均水平約為10%，杠桿比例達到1:4。更有甚者，將杠桿比例放大到1:10或更高。

“理論上杠桿率可以達到100%，甚至可以做到無限杠桿。”深圳某貸款公司人士對《第一財經日報》記者表示，首付貸平臺很難甄別資金來源，購房者可以通過多個平臺反復拆借，收付款中根本就沒有自有資金，從而實現無限杠桿。

不過，雖然首付貸的杠桿比例過高，但業(yè)內人士普遍認為，從規(guī)模上來看，首付貸的總量并不大，在交易量中的占比也極為有限。

曾光向《第一財經日報》記者透露，深圳對首付貸的摸底調查已經進行了一段時間，目前已完成初步摸底，根據監(jiān)管部門掌握的數據，如果不包含眾籌在內，目前整個深圳地區(qū)通過P2P、小貸公司等渠道已發(fā)放的首付貸存量總規(guī)模大約在20多億元。

“市場情況非常復雜，我們掌握的情況也不一定很準確，這只是一個大概數據，但可以肯定的是，整個深圳現在已經發(fā)放出去的首付貸，規(guī)模不會少于20個億。”曾光說，為了進一步掌握情況，目前摸底仍在進行中。

“規(guī)模究竟有多大不好評價，但首付貸在按揭貸款中只起輔助作用，總體規(guī)模所占比重并不大。”上述P2P人士說。

中原地產深圳研究中心數據顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大幅增長65%;二手房成交量1060萬平方米，同比增加120%，兩者合計超過1700萬平方米，全年成交均價處于2.9萬元~4.5萬元/平方米，按3.6萬元/平方米的中間價計算，深圳去年房地產成交額超過6000億元。

上述業(yè)內人士測算，如果按10倍的杠桿比例計算，深圳地區(qū)20億元的首付貸存量規(guī)模，可以拉動的房貸規(guī)模則在200億元，僅占去年深圳樓市成交量的3%左右。但實際上，絕大多數首付貸的杠桿比例達不到10倍。

不過，這并不能證明首付貸沒有風險。采訪中，多名業(yè)內人士向《第一財經日報》記者透露，除了P2P、小貸公司等機構，銀行也是首付貸的“玩家”之一，進入這一市場的銀行資金也有一定規(guī)模。

“有些銀行不僅審貸不嚴，甚至直接參與首付貸。”一位中小銀行人士對本報記者稱，一些民間機構與銀行合作，將發(fā)放首付貸形成的資產，以收益權轉讓的形式，轉讓給銀行，銀行通過理財資金對接。

這只是銀行資金參與首付貸途徑中的一種。據另一家小型銀行人士介紹，一些銀行自主開發(fā)業(yè)務的成本較高，于是借助委托的形式，通過外部平臺獲得有購房需求但首付不足的客戶，再以理財資金向其發(fā)放貸款，本質仍屬于首付貸。

“銀行做首付貸的杠桿比例、存量規(guī)模都不是很清楚，資金通過通道流出，本身還是信用貸款的性質。”該人士說，銀行理財資金流入首付貸的操作方式很多，參與者以小型銀行為主。

首付貸或遭“合圍”

隨著高杠桿風險的逐漸暴露，監(jiān)管部門介入之后，首付貸可能將面臨各路“合圍”的局面。

“除了行業(yè)自律之外，監(jiān)管部門還會出臺強制性的措施，但方案現在還沒有最終確定。”曾光告訴《第一財經日報》記者，雖然摸排仍在進行當中，但深圳金融辦的態(tài)度已經明確。目前，已有部分平臺上報了整改方案，主動對首付貸業(yè)務進行調整。

面對可能到來的監(jiān)管收緊，已經開展首付貸類業(yè)務的互聯網金融平臺，也已主動收縮此類業(yè)務。據上述廣州P2P人士介紹，盡管沒有收到監(jiān)管部門的文件，但已有平臺下架首付貸產品，還有一些平臺則縮減了業(yè)務規(guī)模。

不僅如此，銀行的態(tài)度也正在發(fā)生變化。上述廣州P2P人士還介紹，當地不少銀行的政策已經收緊，要求從嚴審核首付貸款資金來源，一旦發(fā)現首付資金有民間借貸，就會降低購房者的按揭貸款金額，資質較差者，甚至可能拒絕發(fā)放貸款。

而上述小型銀行人士亦稱，據其了解，最新的變化是，一些已經開展首付貸相關業(yè)務的銀行中，有些已經明確將停止此類業(yè)務，或者已有收縮業(yè)務規(guī)模的計劃。“經過一年多的快速上漲，深圳的房價已經達到階段性高點，繼續(xù)開展這些業(yè)務，可能會面臨較大風險。”

人民銀行深圳中心支行統(tǒng)計數據顯示，截至2015年底，深圳個人住房貸款余額達到7420億元，同比增長40%，全年新發(fā)放個人住房貸款3408億元，規(guī)模增長高達2.1倍。

另一方面，深圳的房價經過這一輪快速上漲后，銀行對房貸業(yè)務也漸趨謹慎。深圳數家銀行人士均向《第一財經日報》記者表示，已在有意識的控制個人房貸，減少新房貸款的供應，個別銀行甚至在逐步收緊房貸。

“現在房貸利率不到5%，打9折之后只有4.5%左右，銀行確實不太賺錢，關鍵是現在已經有風險了。”某大中型銀行深圳分行中層人士說，目前該行房貸業(yè)務中，主推住宅二手房貸款，新房、商鋪、寫字樓則盡量控制規(guī)模。

【相關】

樓市場外配資產品多中原及鏈家暫停金融業(yè)務

記者日前走訪調查發(fā)現，包括上海鏈家、上海中原等中介機構已經開始悄然暫停了其首付貸等金融業(yè)務，而其他包括太平洋房屋等中介機構也開始謹慎向購房者推薦此類業(yè)務。記者多方求證發(fā)現，由于利率下行，樓市成為資金避險池，資本涌入隨之而來帶來各類衍生金融工具，而產生的風險也有所增加。