學(xué)者：樓價(jià)飆升勢必嚴(yán)重削弱上海的內(nèi)外競爭力

2015年深圳是全國樓市標(biāo)桿，房價(jià)史無前例地同比上漲50%左右。丙申春節(jié)過去，樓價(jià)狂飆之風(fēng)開始刮向上海。8萬元一平方米的新樓盤一天買光，二手房一天跳價(jià)70萬，比原來標(biāo)價(jià)漲兩成。一些開發(fā)商開始捂盤，想購房的人都心神不寧。實(shí)際上，2015年全國樓市標(biāo)桿的風(fēng)頭為深圳搶去，不過是房價(jià)漲幅最高而已。若以一二手房成交量和成交金額計(jì)，上海才真正是全國和全世界第一。

筆者分析，促成上海樓市這輪漲勢的，大致有這么幾大因素。

第一，上海地域面積不大，土地稀缺，房產(chǎn)庫存量小，然而上海的經(jīng)濟(jì)地位以及國際影響力近年間在快速上升，不僅全國而且世界上許多人都想到上海來尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，因此上海房價(jià)不會(huì)下跌的預(yù)期不僅沒有消減，反而有所增強(qiáng)。由于剛性需求購買者買不動(dòng)大房型，而限購后投資性需求又受到限制，使中小套型走俏，價(jià)格上漲較快，可是上海最近規(guī)定市區(qū)新開發(fā)住宅絕大部分都必須是中小套型，這使人們預(yù)期今后比較高檔的大房型會(huì)越來越稀缺，許多本來想改善住房的人包括打算生二胎的家庭，就趕快要去換房了。所以，上海商品住房庫存壓力很小。2015年上海商品住房消化周期只有4.1個(gè)月，在一線城市中最短，比樓市暴漲的深圳（7-8個(gè)月）還要短。

第二，政策鼓勵(lì)，門檻降低。為了應(yīng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力，政府對(duì)樓市實(shí)行了一系列去庫存的鼓勵(lì)政策：財(cái)政政策上降低稅收，包括契稅、營業(yè)稅等，貨幣政策上降低信貸首付，公積金使用放松，降息降準(zhǔn)后釋放了大量流動(dòng)性，其中相當(dāng)部分流入了房地產(chǎn)。樓市靠資金，有了錢，樓市怎么會(huì)不火熱？政府對(duì)樓市實(shí)行的這一系列政策，不僅大大降低了購房負(fù)擔(dān)和門檻，而且迅速改變了人們對(duì)樓市的預(yù)期，大大增加了需求。

第三，土地成本越來越高。眼見十多年來上海房價(jià)只漲不跌，許多開發(fā)商都跑到上海搶土地，使上海土地成本越來越高，地王紀(jì)錄不斷刷新，而這又更推高了房價(jià)肯定要不斷上漲的預(yù)期。

總之，人們對(duì)上海樓市價(jià)格走向的預(yù)期正在迅速強(qiáng)化，這對(duì)上海來說是利少弊多。利是可進(jìn)一步顯示上海經(jīng)濟(jì)地位越來越強(qiáng)，也有利于緩解上海地方政府財(cái)政壓力。弊有哪些？一是不利于真正需要住房（包括剛性需求和改善型需求）的家庭購房，他們解決住房壓力更大了；二是會(huì)使上海的商務(wù)成本越來越高，不利于其他行業(yè)發(fā)展。由于房價(jià)上漲房租也會(huì)跟著上漲，使許多商店都開不下去就是一個(gè)證明；三是不利于吸引人才。房價(jià)如此漲勢，他們到上海工作或者創(chuàng)業(yè)，不要說買不起房，甚至都快租不起房了；四是會(huì)影響杭州、蘇州等附近地區(qū)甚至全國許多地方樓市和房價(jià)。

上海作為我國第一大經(jīng)濟(jì)中心，長三角龍頭，自然也擔(dān)當(dāng)了實(shí)現(xiàn)“中國夢”的特大責(zé)任，理當(dāng)在改革開放和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)上成為排頭兵、先行者。習(xí)總書記連續(xù)四年在人大參加上海代表團(tuán)審議時(shí)都要求上海立足全局、突出重點(diǎn)，不斷為創(chuàng)新發(fā)展注入新的動(dòng)力和活力，對(duì)上海寄予了特殊的期望。而樓價(jià)飆升，勢必嚴(yán)重削弱上海的內(nèi)外競爭力?，F(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急，是如何行動(dòng)，采取什么措施來迅速改變?nèi)藗兊念A(yù)期，促使上海樓市沿著理性健康的軌道發(fā)展。

以上海當(dāng)前的情況，我以為從供求兩方面是否可以考慮采取一些措施。從需求看，除了繼續(xù)限購，在降低契稅、營業(yè)稅、降低信貸首付，公積金使用放松等方面要實(shí)行和三四線城市差異化的政策。從供給看，擴(kuò)大商品住宅用地供應(yīng)，壓縮工業(yè)和商業(yè)用地供應(yīng)。此外，現(xiàn)在上海那么多商業(yè)地產(chǎn)空置，有些空置的寫字樓、商場可否改造成住宅？同時(shí)加快舊區(qū)改造等都是平抑市場躁動(dòng)的政策選項(xiàng)。