三大“地王”考驗操盤能力 時代地產(chǎn)豪賭珠三角

2月23日，時代地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“時代地產(chǎn)”）在香港發(fā)布其2015年全年業(yè)績，報告顯示，2015年，時代地產(chǎn)營業(yè)額達136.4億元，同比增幅30.9%。公司擁有人應占利潤為14.21億元，同比增幅11.1%。報告期內(nèi)，公司合同銷售額約195.08億元，總銷售面積約216.5萬平方米，較2014年分別增長28.1%及55.1%。

1999年成立于廣州市白云區(qū)，2013年底才完成上市的時代地產(chǎn)，是近年來廣東地區(qū)業(yè)績增長最快的房企之一。2012-2015年，時代地產(chǎn)的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元、152.34億元和195.08億元，四年間實現(xiàn)翻倍增長，年復合增長率超40%。

不過，受公司2014年部分減價項目交付到2015年，以及毛利率較高項目要在2017年確認兩方面的“拖累”，2015年時代地產(chǎn)毛利率及核心凈利潤率均呈現(xiàn)不同程度下降。

一面是銷售額從2012年70億元到2015年195億元的規(guī)?；鲩L；另一面則是略顯激進的拿地策略將使其利潤率進一步承壓。從2015年年末至2016年年初，時代地產(chǎn)相繼在廣州、佛山兩地連拿三幅地王，其中兩幅樓面價均超1.5萬元/平方米，“面粉貴過面包”。

站在近200億元銷售額風口，深耕珠三角區(qū)域的時代地產(chǎn)，將如何平衡其財務杠桿？按照時代地產(chǎn)開發(fā)周期計算，廣州及佛山地王項目將于2017年投入市場，如何在高溢價與高周轉(zhuǎn)間實現(xiàn)平衡，仍是時代地產(chǎn)管理層接下來亟待面對的挑戰(zhàn)。

凈負債率逐年下降

據(jù)時代地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，年度毛利率及核心凈利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤率較上年下降4.6個百分點；核心的凈利潤率是10.8%，同比下降了1.8個百分點。

而隨著公司在2013年末上市以及利潤大幅增長，時代地產(chǎn)此前高企的凈負債率亦逐年降低。2012年，該公司凈負債率曾高達116.2%，時至2013年，該數(shù)據(jù)降至93.2%。截至2014年底，時代地產(chǎn)的凈負債率為94%。

2015年，時代地產(chǎn)成功發(fā)行5年期20億元和3年期30億元公司債，票面利率分別為6.75%和7.85%，平均融資成本降至8.6%。截至2015年底，時代地產(chǎn)凈負債率降至77.3%（業(yè)內(nèi)公認70%是凈負債率警戒線)。

標準普爾信用分析師李俊文表示：“時代地產(chǎn)的財務自律性未經(jīng)考驗，該公司還面臨快速擴張帶來的執(zhí)行風險和項目有限帶來的集中度風險。但時代地產(chǎn)在廣東省穩(wěn)固的市場地位和普通住宅市場定位帶來的良好經(jīng)營效率抵消上述劣勢。”

據(jù)悉，2016年時代地產(chǎn)全年銷售目標為215億元，僅在去年合同銷售金額的基礎上增長10%。時代地產(chǎn)品牌管理部在接受時代周報記者書面采訪時表示，公司一直在穩(wěn)健的前提下保持業(yè)績增長，絕不盲目追求規(guī)模。

不過，雖然2015年時代地產(chǎn)上交了一份不錯的業(yè)績單，但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%，核心凈利潤率同比下降1.8%至10.8%。

時代周報記者透過年報獲悉，自2013年上市以來，時代地產(chǎn)毛利率一直處于波動狀態(tài)。2013年，時代地產(chǎn)毛利率低至24.14%，2014年回升至30.58%，2015年再降至26%。

在給時代周報記者的回復中，時代地產(chǎn)表示，毛利率的下降主要是2014年市場減價影響到2015年毛利率，而26%的毛利率，跟同行相比來說，屬于合理的水平。WIND資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企2015年三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率為9.66%。

時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄則在業(yè)績會上展望，2015年的結(jié)轉(zhuǎn)毛利更多是反映2014年的情況，而2015年我們的銷售價格穩(wěn)定，預期年毛利率不會低于目前的水平。

連刷三地王或激化入市風險

然而，對于“穩(wěn)中求發(fā)展”的時代地產(chǎn)而言，在拿地上仍不乏激進的樣本。

2015年11月24日，時代地產(chǎn)以總價24.69億元、配建3600平方米奪得番禺市橋南宅地，樓面地價16401元/平方米，成為番禺市橋板塊的單價第一。2015年12月23日，時代地產(chǎn)經(jīng)過47輪競價，最終以樓面地價9662元/平方米、總價8.55億元、溢價率66%競得佛山南海一宗商住地，刷新佛山單價地王紀錄。2016年1月22日，時代地產(chǎn)以64億元總價、折合15298.12元/平方米樓面地價拿下佛山南海大瀝鎮(zhèn)黃岐泌沖沿江路地塊。

據(jù)悉，時代地產(chǎn)佛山大瀝鎮(zhèn)地塊相鄰的時代水岸目前在售洋房均價15000-1.6萬元/平方米，保利紫山國際洋房售價約1.2萬元/平方米，綠地香樹花城洋房售價約1.2萬元/平方米。而目前市橋周邊在售樓盤價格則為1.8萬-2萬元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江曾對媒體表示，如要保證利潤，時代地產(chǎn)市橋地塊項目入市價格將在3萬元/平方米左右。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為，時代地產(chǎn)做豪宅有經(jīng)驗，假如找準圈層、找準目標群體，上述項目售價賣3萬元/平方米以上并非沒有可能。

廣州資深地產(chǎn)專家韓世同告訴時代周報記者，一直以來，時代地產(chǎn)在發(fā)展及拿地方面都較為穩(wěn)健和理性，但其在廣州、佛山三幅地王樓面價仍偏高，“我個人一直不贊同房企拿地王，如果地價和現(xiàn)售樓價差不多。一旦大勢不漲，就沒辦法逆轉(zhuǎn)”。

“大家關心公司在佛山拿地價格過高，但大家應該都清楚佛山跟廣州的關系。時代地產(chǎn)將佛山東部視為廣州市場的一部分，2015年佛山項目60%-70%是由廣州市民購買的，因此我們將其視作廣州市場，所以，在佛山的拿地價格略高一點也是合理的。”岑釗雄如是稱。

不過，透過數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，受多幅高價地影響，時代地產(chǎn)土地成本亦開始逐年遞增。2013年，時代地產(chǎn)土地平均成本為1051元/平方米，2014年土地平均成本為1305元/平方米，2015年再升至1994元/平方米。

標普預計，由于土地成本上升以及廣東省部分主要城市的競爭加劇，因此時代地產(chǎn)的利潤率將在2016年和2017年繼續(xù)面臨壓力。

岑釗雄則表示，時代地產(chǎn)拿地的方式存在多樣化，除了公開招拍掛，還有合作、協(xié)議出讓的地塊，整體的土地成本仍然在可控范圍。

未來將增加改善性住宅比重

誠然，上述三幅地塊僅是時代地產(chǎn)近年來購地的縮影。2015年，時代地產(chǎn)在土地市場表現(xiàn)活躍，集團斥資108.85億元新購13個項目，堪稱集團近年來最大規(guī)模的土地增持。

不過，按照時代地產(chǎn)一貫的土地收購意愿，是將購地支出限制在年合約銷售額的40%以下。2015年時代地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額約195.08億元，照此推算，其購地支出約占其年合約銷售額的50%以上，素以穩(wěn)健著稱的時代地產(chǎn)，為何頻頻拿地且不乏“地王”？

有業(yè)內(nèi)分析指出，時代地產(chǎn)本來就是走低成本拿地、快速周轉(zhuǎn)的穩(wěn)健發(fā)展路子，加上其部分樓盤定價確實過高，同時碰上金融面的緊縮，無論從外部還是內(nèi)部，都沒有支持其高速擴張的理由。

“時代地產(chǎn)每年的銷售目標將基于對集團發(fā)展節(jié)奏的把控，定在一個合理的位置。”岑釗雄亦承認，速度增長過快不是很好的策略。但岑釗雄同時認為，未來更多資源將流向主要的經(jīng)濟圈，在現(xiàn)階段購入有潛力的土地，是有前瞻性的，“2015年我們購買了十幾塊地，有些地階段性價格不算低，但是買入之前有過深入的介入，并不是盲目購買高價的土地”。

據(jù)悉，截至2015年12月31日，時代地產(chǎn)總土地儲備約為1056萬平方米。按照時代地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，上述土地足夠其未來三至五年發(fā)展所需。時代周報記者從時代地產(chǎn)處了解到，2016年，公司將加大對珠三角區(qū)域的投資力度，并拓展珠三角其余有增長潛力的城市，使其在珠三角的布局更加完整。

而針對僅局限于深耕珠三角區(qū)域難以更大限度擴大公司規(guī)模的質(zhì)疑，岑釗雄指出：“珠三角區(qū)域的市場容量能夠支持一家企業(yè)做到五六百億，或者更多。因此這個區(qū)域的容量是足夠的。政府的政策能夠配合得到的話，也不需要太長的時間，我們可以使目前的規(guī)模上到更好的臺階。”

交銀國際預測，接下來時代地產(chǎn)應該會繼續(xù)把投資重點放在核心城市，包括廣州、佛山和珠海，因為上述城市具有較高銷售率和良好的房地產(chǎn)價格增長。

時代周報記者了解到，為了配合其深耕珠三角區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展，同時提高其利潤率，此前一直側(cè)重于普通住宅市場，并采取快速周轉(zhuǎn)業(yè)務模式的時代地產(chǎn)，亦在2016年提出將加大改善性住宅的比重。

“我們目前剛需的比重大一些，改善型的比重小一些。按照100%劃分，剛需占了65%左右，改善型占了35%”。岑釗雄如是稱。

據(jù)悉，此前144平方米及更小戶型的住宅曾占2013年時代地產(chǎn)合約銷售額的75%以上。廣東省二、三線城市持續(xù)城鎮(zhèn)化將為其產(chǎn)品帶來可持續(xù)的需求，但普通住宅市場業(yè)務戰(zhàn)略導致其利潤率較低。

韓世同告訴時代周報記者，此前時代地產(chǎn)采取的模式，尤其在低潮期，是最抗風險的，但隨著房地產(chǎn)市場的回暖，產(chǎn)品線的改變也是與市場同步的表現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。