三大“地王”考驗(yàn)操盤能力 時(shí)代地產(chǎn)豪賭珠三角

2月23日，時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“時(shí)代地產(chǎn)”）在香港發(fā)布其2015年全年業(yè)績(jī)，報(bào)告顯示，2015年，時(shí)代地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額達(dá)136.4億元，同比增幅30.9%。公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為14.21億元，同比增幅11.1%。報(bào)告期內(nèi)，公司合同銷售額約195.08億元，總銷售面積約216.5萬(wàn)平方米，較2014年分別增長(zhǎng)28.1%及55.1%。

1999年成立于廣州市白云區(qū)，2013年底才完成上市的時(shí)代地產(chǎn)，是近年來(lái)廣東地區(qū)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的房企之一。2012-2015年，時(shí)代地產(chǎn)的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元、152.34億元和195.08億元，四年間實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率超40%。

不過(guò)，受公司2014年部分減價(jià)項(xiàng)目交付到2015年，以及毛利率較高項(xiàng)目要在2017年確認(rèn)兩方面的“拖累”，2015年時(shí)代地產(chǎn)毛利率及核心凈利潤(rùn)率均呈現(xiàn)不同程度下降。

一面是銷售額從2012年70億元到2015年195億元的規(guī)?；鲩L(zhǎng)；另一面則是略顯激進(jìn)的拿地策略將使其利潤(rùn)率進(jìn)一步承壓。從2015年年末至2016年年初，時(shí)代地產(chǎn)相繼在廣州、佛山兩地連拿三幅地王，其中兩幅樓面價(jià)均超1.5萬(wàn)元/平方米，“面粉貴過(guò)面包”。

站在近200億元銷售額風(fēng)口，深耕珠三角區(qū)域的時(shí)代地產(chǎn)，將如何平衡其財(cái)務(wù)杠桿？按照時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，廣州及佛山地王項(xiàng)目將于2017年投入市場(chǎng)，如何在高溢價(jià)與高周轉(zhuǎn)間實(shí)現(xiàn)平衡，仍是時(shí)代地產(chǎn)管理層接下來(lái)亟待面對(duì)的挑戰(zhàn)。

凈負(fù)債率逐年下降

據(jù)時(shí)代地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，年度毛利率及核心凈利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤(rùn)率較上年下降4.6個(gè)百分點(diǎn)；核心的凈利潤(rùn)率是10.8%，同比下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

而隨著公司在2013年末上市以及利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，時(shí)代地產(chǎn)此前高企的凈負(fù)債率亦逐年降低。2012年，該公司凈負(fù)債率曾高達(dá)116.2%，時(shí)至2013年，該數(shù)據(jù)降至93.2%。截至2014年底，時(shí)代地產(chǎn)的凈負(fù)債率為94%。

2015年，時(shí)代地產(chǎn)成功發(fā)行5年期20億元和3年期30億元公司債，票面利率分別為6.75%和7.85%，平均融資成本降至8.6%。截至2015年底，時(shí)代地產(chǎn)凈負(fù)債率降至77.3%（業(yè)內(nèi)公認(rèn)70%是凈負(fù)債率警戒線)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李俊文表示：“時(shí)代地產(chǎn)的財(cái)務(wù)自律性未經(jīng)考驗(yàn)，該公司還面臨快速擴(kuò)張帶來(lái)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目有限帶來(lái)的集中度風(fēng)險(xiǎn)。但時(shí)代地產(chǎn)在廣東省穩(wěn)固的市場(chǎng)地位和普通住宅市場(chǎng)定位帶來(lái)的良好經(jīng)營(yíng)效率抵消上述劣勢(shì)。”

據(jù)悉，2016年時(shí)代地產(chǎn)全年銷售目標(biāo)為215億元，僅在去年合同銷售金額的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%。時(shí)代地產(chǎn)品牌管理部在接受時(shí)代周報(bào)記者書面采訪時(shí)表示，公司一直在穩(wěn)健的前提下保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，絕不盲目追求規(guī)模。

不過(guò)，雖然2015年時(shí)代地產(chǎn)上交了一份不錯(cuò)的業(yè)績(jī)單，但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%，核心凈利潤(rùn)率同比下降1.8%至10.8%。

時(shí)代周報(bào)記者透過(guò)年報(bào)獲悉，自2013年上市以來(lái)，時(shí)代地產(chǎn)毛利率一直處于波動(dòng)狀態(tài)。2013年，時(shí)代地產(chǎn)毛利率低至24.14%，2014年回升至30.58%，2015年再降至26%。

在給時(shí)代周報(bào)記者的回復(fù)中，時(shí)代地產(chǎn)表示，毛利率的下降主要是2014年市場(chǎng)減價(jià)影響到2015年毛利率，而26%的毛利率，跟同行相比來(lái)說(shuō)，屬于合理的水平。WIND資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企2015年三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤(rùn)率為9.66%。

時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席岑釗雄則在業(yè)績(jī)會(huì)上展望，2015年的結(jié)轉(zhuǎn)毛利更多是反映2014年的情況，而2015年我們的銷售價(jià)格穩(wěn)定，預(yù)期年毛利率不會(huì)低于目前的水平。

連刷三地王或激化入市風(fēng)險(xiǎn)

然而，對(duì)于“穩(wěn)中求發(fā)展”的時(shí)代地產(chǎn)而言，在拿地上仍不乏激進(jìn)的樣本。

2015年11月24日，時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)24.69億元、配建3600平方米奪得番禺市橋南宅地，樓面地價(jià)16401元/平方米，成為番禺市橋板塊的單價(jià)第一。2015年12月23日，時(shí)代地產(chǎn)經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)，最終以樓面地價(jià)9662元/平方米、總價(jià)8.55億元、溢價(jià)率66%競(jìng)得佛山南海一宗商住地，刷新佛山單價(jià)地王紀(jì)錄。2016年1月22日，時(shí)代地產(chǎn)以64億元總價(jià)、折合15298.12元/平方米樓面地價(jià)拿下佛山南海大瀝鎮(zhèn)黃岐泌沖沿江路地塊。

據(jù)悉，時(shí)代地產(chǎn)佛山大瀝鎮(zhèn)地塊相鄰的時(shí)代水岸目前在售洋房均價(jià)15000-1.6萬(wàn)元/平方米，保利紫山國(guó)際洋房售價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米，綠地香樹(shù)花城洋房售價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米。而目前市橋周邊在售樓盤價(jià)格則為1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江曾對(duì)媒體表示，如要保證利潤(rùn)，時(shí)代地產(chǎn)市橋地塊項(xiàng)目入市價(jià)格將在3萬(wàn)元/平方米左右。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，時(shí)代地產(chǎn)做豪宅有經(jīng)驗(yàn)，假如找準(zhǔn)圈層、找準(zhǔn)目標(biāo)群體，上述項(xiàng)目售價(jià)賣3萬(wàn)元/平方米以上并非沒(méi)有可能。

廣州資深地產(chǎn)專家韓世同告訴時(shí)代周報(bào)記者，一直以來(lái)，時(shí)代地產(chǎn)在發(fā)展及拿地方面都較為穩(wěn)健和理性，但其在廣州、佛山三幅地王樓面價(jià)仍偏高，“我個(gè)人一直不贊同房企拿地王，如果地價(jià)和現(xiàn)售樓價(jià)差不多。一旦大勢(shì)不漲，就沒(méi)辦法逆轉(zhuǎn)”。

“大家關(guān)心公司在佛山拿地價(jià)格過(guò)高，但大家應(yīng)該都清楚佛山跟廣州的關(guān)系。時(shí)代地產(chǎn)將佛山東部視為廣州市場(chǎng)的一部分，2015年佛山項(xiàng)目60%-70%是由廣州市民購(gòu)買的，因此我們將其視作廣州市場(chǎng)，所以，在佛山的拿地價(jià)格略高一點(diǎn)也是合理的。”岑釗雄如是稱。

不過(guò)，透過(guò)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，受多幅高價(jià)地影響，時(shí)代地產(chǎn)土地成本亦開(kāi)始逐年遞增。2013年，時(shí)代地產(chǎn)土地平均成本為1051元/平方米，2014年土地平均成本為1305元/平方米，2015年再升至1994元/平方米。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于土地成本上升以及廣東省部分主要城市的競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此時(shí)代地產(chǎn)的利潤(rùn)率將在2016年和2017年繼續(xù)面臨壓力。

岑釗雄則表示，時(shí)代地產(chǎn)拿地的方式存在多樣化，除了公開(kāi)招拍掛，還有合作、協(xié)議出讓的地塊，整體的土地成本仍然在可控范圍。

未來(lái)將增加改善性住宅比重

誠(chéng)然，上述三幅地塊僅是時(shí)代地產(chǎn)近年來(lái)購(gòu)地的縮影。2015年，時(shí)代地產(chǎn)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，集團(tuán)斥資108.85億元新購(gòu)13個(gè)項(xiàng)目，堪稱集團(tuán)近年來(lái)最大規(guī)模的土地增持。

不過(guò)，按照時(shí)代地產(chǎn)一貫的土地收購(gòu)意愿，是將購(gòu)地支出限制在年合約銷售額的40%以下。2015年時(shí)代地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約195.08億元，照此推算，其購(gòu)地支出約占其年合約銷售額的50%以上，素以穩(wěn)健著稱的時(shí)代地產(chǎn)，為何頻頻拿地且不乏“地王”？

有業(yè)內(nèi)分析指出，時(shí)代地產(chǎn)本來(lái)就是走低成本拿地、快速周轉(zhuǎn)的穩(wěn)健發(fā)展路子，加上其部分樓盤定價(jià)確實(shí)過(guò)高，同時(shí)碰上金融面的緊縮，無(wú)論從外部還是內(nèi)部，都沒(méi)有支持其高速擴(kuò)張的理由。

“時(shí)代地產(chǎn)每年的銷售目標(biāo)將基于對(duì)集團(tuán)發(fā)展節(jié)奏的把控，定在一個(gè)合理的位置。”岑釗雄亦承認(rèn)，速度增長(zhǎng)過(guò)快不是很好的策略。但岑釗雄同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)更多資源將流向主要的經(jīng)濟(jì)圈，在現(xiàn)階段購(gòu)入有潛力的土地，是有前瞻性的，“2015年我們購(gòu)買了十幾塊地，有些地階段性價(jià)格不算低，但是買入之前有過(guò)深入的介入，并不是盲目購(gòu)買高價(jià)的土地”。

據(jù)悉，截至2015年12月31日，時(shí)代地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為1056萬(wàn)平方米。按照時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，上述土地足夠其未來(lái)三至五年發(fā)展所需。時(shí)代周報(bào)記者從時(shí)代地產(chǎn)處了解到，2016年，公司將加大對(duì)珠三角區(qū)域的投資力度，并拓展珠三角其余有增長(zhǎng)潛力的城市，使其在珠三角的布局更加完整。

而針對(duì)僅局限于深耕珠三角區(qū)域難以更大限度擴(kuò)大公司規(guī)模的質(zhì)疑，岑釗雄指出：“珠三角區(qū)域的市場(chǎng)容量能夠支持一家企業(yè)做到五六百億，或者更多。因此這個(gè)區(qū)域的容量是足夠的。政府的政策能夠配合得到的話，也不需要太長(zhǎng)的時(shí)間，我們可以使目前的規(guī)模上到更好的臺(tái)階。”

交銀國(guó)際預(yù)測(cè)，接下來(lái)時(shí)代地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)把投資重點(diǎn)放在核心城市，包括廣州、佛山和珠海，因?yàn)樯鲜龀鞘芯哂休^高銷售率和良好的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，為了配合其深耕珠三角區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展，同時(shí)提高其利潤(rùn)率，此前一直側(cè)重于普通住宅市場(chǎng)，并采取快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式的時(shí)代地產(chǎn)，亦在2016年提出將加大改善性住宅的比重。

“我們目前剛需的比重大一些，改善型的比重小一些。按照100%劃分，剛需占了65%左右，改善型占了35%”。岑釗雄如是稱。

據(jù)悉，此前144平方米及更小戶型的住宅曾占2013年時(shí)代地產(chǎn)合約銷售額的75%以上。廣東省二、三線城市持續(xù)城鎮(zhèn)化將為其產(chǎn)品帶來(lái)可持續(xù)的需求，但普通住宅市場(chǎng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)致其利潤(rùn)率較低。

韓世同告訴時(shí)代周報(bào)記者，此前時(shí)代地產(chǎn)采取的模式，尤其在低潮期，是最抗風(fēng)險(xiǎn)的，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，產(chǎn)品線的改變也是與市場(chǎng)同步的表現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。