上海樓市高燒難退 二手房成交刷新歷史紀錄

3月初的上海，正是乍暖還寒的時候。而相比于早春忽冷忽熱的天氣，上海的樓市則提前進入到盛夏時節(jié)。

多位在上海從事房地產(chǎn)業(yè)務的相關(guān)人士告訴《證券日報》記者，近期的上海房價確實出現(xiàn)了快速上漲，不到一周時間提價十幾萬元的業(yè)主比比皆是，而購房者似乎根本就不在乎這十幾萬元的漲幅，成交量迅速擴大。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，上海二手房共計成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀錄。

同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份，上海新建住宅價格同比增長21.4%，僅次于瘋漲的深圳，排名全國第二；二手房同比增長14.4%，排名全國第三。而在春節(jié)過后，上海樓市則延續(xù)了火熱的行情，大有接棒深圳，領漲全國的態(tài)勢。

對此，全國人大代表、上海市委書記韓正在3月6日下午談到上海房地產(chǎn)市場時表示，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展關(guān)乎民生，全國各個市場差異很大。近期上海房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性過熱，市場情緒抬高房價，對長遠健康發(fā)展不利，必須關(guān)注和加強調(diào)控。

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，“近期上海房價的增長有著多方面的原因，地方政府想要抑制房價的過快上漲，除非政策上出重手，否則難以在短期內(nèi)見效。而從目前的情況看，至少在上半年，上海的房價還將繼續(xù)上漲”。

此外，據(jù)《證券日報》記者現(xiàn)場走訪后發(fā)現(xiàn)，上海樓市近期確實火爆，但一些媒體在報道中也有夸大的成分，影響到樓市的不理性上漲。而對于上海房價近期快速上漲的原因，多位業(yè)內(nèi)人士均指出，是需求、信貸、稅收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整體作用導致的。

新盤售價4個月上漲一成多

春節(jié)過后，一則上海某項目352套“千萬級豪宅”開盤當天被搶光的消息迅速引發(fā)了市場的關(guān)注。隨后，上海各房地產(chǎn)交易中心人滿為患的照片也開始充斥網(wǎng)絡，而二手房業(yè)主“跳價百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球。

在新房市場，352套“千萬級豪宅”開盤售罄的上海瑞虹新城怡庭，無疑是最為典型的代表。2月21日，瑞安房地產(chǎn)在虹口區(qū)開發(fā)的瑞虹新城怡庭加推，四個樓棟共推出352套房源，均價80000元/平方米，在一天之內(nèi)全部完成銷售，合約銷售額達到了35億元，單套住宅的均價達到了千萬元級別。

而當“352套”、“千萬級豪宅”、“開盤售罄”這些詞匯集到一起成為一個新聞時，帶給人們的感官沖擊力確實也足夠大。但這也從一個側(cè)面印證了一線城市強大的購買力。據(jù)悉，這次購買瑞虹新城怡庭的業(yè)主中，起初并不完全確定是否要下手，但是領略到現(xiàn)場高漲的情緒后，一些人馬上拍板。

不過，在記者看來，現(xiàn)場高漲的情緒并不是左右這些“千萬級豪宅”業(yè)主下定的最關(guān)鍵因素。實際上，雖然均價高達80000元/平方米，但瑞虹新城怡庭作為虹口區(qū)的新盤，相比于周邊二手房的價格并不貴。以瑞虹新城二期為例，作為同一開發(fā)商10年前的產(chǎn)品，其二手房售價目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之間，而在今年初，該小區(qū)的二手房售價也已經(jīng)超過了70000元/平方米；同時，相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價，半年后新盤的均價上漲僅為12.7%，在目前的市場環(huán)境下，這個漲幅確實不高；再加上同期上海僅有3個商品住宅項目新增了預售量，且該項目位于上海內(nèi)環(huán)，開盤售罄其實并不奇怪，尤其是在開發(fā)商掌握精準蓄客量的情況下。要知道，即便是在市場環(huán)境糟糕的2014年，上海依然有“日光盤”出現(xiàn)。

“售價確實是漲了一些，但根本沒有市場想象的那么瘋狂，10%左右的漲幅只能說是順應市場的走勢，現(xiàn)在很多媒體都拿怡庭這個事講上海樓市多么的瘋狂，其實是有些夸大了。”上海一家國資房企的相關(guān)人士稱。

此外，近期上海樓市中最為火熱的大寧板塊也有新盤入市?！蹲C券日報》記者在大寧金茂府的銷售中心了解到，項目新一期的均價在90000元/平方米，較去年末該項目的售價上漲10000元/平方米，較去年4月份該項目開盤均價上漲15000元/平方米。如果按去年年末以來的增幅計算，其和瑞虹新城怡庭的售價走勢相似，都在12%上下。即便按去年4月份的售價計算，增幅也不到20%，尚不及去年上海新房年均的漲幅。而這一漲幅還是在大寧區(qū)域去年剛剛并入靜安區(qū)的情況下。

二手房過戶大廳

難見人山人海

不過，隨著大寧區(qū)域新盤的入市，也帶動了周邊二手房價格的上漲，漲幅甚至超過新房。該區(qū)域一家中介公司工作人員表示，大寧學區(qū)房目前的售價普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之間，而去年大部分學區(qū)房的售價都在50000元/平方米左右；至于非學區(qū)房，售價也從40000元/平方米，上漲至50000元/平方米。“學區(qū)房漲的比非學區(qū)多，但整體上漲了都不少，除了周邊新盤入市的帶動，大寧并入靜安也是區(qū)域房價上漲的主要因素之一。”上述工作人員稱。

同時，在楊浦區(qū)記者發(fā)現(xiàn)，雖然位置不及靜安區(qū)和虹口區(qū)，但楊浦區(qū)一些新建小區(qū)的二手房價格增幅并不比上述2個區(qū)域少。

以位于楊浦的海上海小區(qū)為例，記者在中介門店內(nèi)看到，該小區(qū)去年10月份成交的多套住宅，均價在53000元/平方米，而到春節(jié)前，該小區(qū)的成交價已經(jīng)上漲至68000元/平方米，春節(jié)過后，部分業(yè)主的掛牌價則達到了73000元/平方米。或許是由于上漲過快，近段時間該小區(qū)并沒有住宅成交。

此外，記者在走訪上海多個中介門店后發(fā)現(xiàn)，2月份掛牌的業(yè)主，近期紛紛上調(diào)了掛牌價格，其中單套價格在300萬元—400萬元的住宅，大多數(shù)業(yè)主的提價在10萬元—20萬元之間，而500萬元以上的住宅，提價30萬元以上的業(yè)主比比皆是。

“房子賣價在300萬元、400萬元的業(yè)主，提價10多萬元，還是比較正常的，我們這邊接觸的買房人，對于這個漲幅大多數(shù)也是比較接受的。不過也有亂漲價的，比如春節(jié)前200萬的房子，業(yè)主春節(jié)后喊出來240萬元甚至250萬元的售價，但這種業(yè)主的房子一般也沒人會買，至少在我的幾家門店里是這樣的。至于那些跳漲上百萬的，在我看來只是個案，除非是上千萬的房子。”一位在寶安擁有100多人團隊的中介公司老板這樣告訴《證券日報》記者，“但應該說，最近上海二手房漲的確實有點厲害，尤其是春節(jié)后，我們幾家店的單子也多了不少，但如果這么漲下去，說實話我們也不愿意看到，因為這意味著下半年我們可能就沒生意做了。”

不過，雖然也擔心房價上漲過快導致拐點過快出現(xiàn)，進而使得市場急速轉(zhuǎn)冷，但這位中介公司老板還是表示，會幫業(yè)主在價格上多賣一些，“畢竟成交價格高，我們就賺的多，手下人也是做一單才有一單錢，所以他們肯定是引導買房人看多的，趁著市場好，能多賺一點是一點”。

而相比于上述幾個區(qū)域，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“如果從去年開始算，新房和二手房漲的最厲害的還是自貿(mào)區(qū)板塊和迪斯尼板塊，但其實這些區(qū)域的配套設施還是比較差的，可價格已經(jīng)炒股了上海中心區(qū)域一些不錯的房子”。

對于目前上海二手房市場的現(xiàn)狀，上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認為，春節(jié)前后，隨著上海二手房價格的快速上漲，各二手樓盤的有效掛牌量也較去年大為減少，二手房交易稅費新政的出臺也加劇了房東的看漲心理。在這種情況下，購房者容易因為擔憂房價繼續(xù)上漲，而恐慌性入市，高價接盤，進而引發(fā)其他房東的跟風漲價。不過，房價的過快上漲延續(xù)，逐漸觸及購房者的承受底線后，勢必會導致市場中觀望情緒的增長。

值得注意的是，隨著上海近期房價的快速上漲，記者發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域的房地產(chǎn)交易過戶大廳已經(jīng)沒有了前幾日媒體報道中的人山人海。在長寧區(qū)和虹口區(qū)的房地產(chǎn)交易過戶中心，記者看到，不論是一早還是下午3點左右，在交易大廳辦理相關(guān)手續(xù)的人并不是太多，雖然每個窗口前都有市民正在辦理業(yè)務，但大廳的等候座位大部分卻都是空的。

“平時人確實沒那么多，之前網(wǎng)上傳出來的也多是周末拍的。但確實人比以前多了，要不然虹橋區(qū)的交易大廳，上周末也不用采取交通管制，不讓機動車穿行。”有上海房地產(chǎn)人士稱，“至于寶安區(qū)那張排隊的照片，主要是寶安區(qū)域比較大，但一個區(qū)只有一個交易大廳，所以人比較多。而且前幾年寶安這里出過事，所以每次樓市比較火的時候，都有相關(guān)部門過來維持秩序，限制大廳內(nèi)的客流，里面大多數(shù)的時候其實沒那么擠”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。