去庫(kù)存成主基調(diào) 全國(guó)首套房貸款利率創(chuàng)新低

沈陽(yáng)市政府3月1日下發(fā)22條房產(chǎn)新政，對(duì)畢業(yè)未超5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，購(gòu)房實(shí)行“零首付”。

在一線城市房?jī)r(jià)飆漲、銀行首付利率普降的當(dāng)下，二、三線城市也不甘落后，祭出各種大招“去庫(kù)存”。此外，根據(jù)第三方監(jiān)測(cè)平臺(tái)融360最新數(shù)據(jù)，今年2月份，全國(guó)首套房平均房貸利率降至4.58%。

有分析指出，從中央到地方政府到銀行的一系列舉措，皆是服務(wù)于“去庫(kù)存”。在剛過去的2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存政策作了較多論述，并把房地產(chǎn)“去庫(kù)存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。

零首付祭出

沈陽(yáng)市政府在昨天下發(fā)的《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》里，發(fā)布了一些在業(yè)界看來頗為激進(jìn)的刺激性舉措。

比如，實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，將首次申請(qǐng)公積金貸款的最低首付比例降至10%，第二套房貸款的最低首付比例為20%；再比如，對(duì)畢業(yè)未超5年的大學(xué)生購(gòu)房實(shí)行零首付政策。

這種刺激性去庫(kù)存舉措，引起較大關(guān)注。“這現(xiàn)在還是政府層面在下達(dá)，我們銀行會(huì)不會(huì)跟進(jìn)還沒有確定。但我估計(jì)，小行可能不會(huì)買單，到最后就是我們這種‘肩負(fù)社會(huì)責(zé)任’的大行聽話。”一家國(guó)有大行遼寧省分行人士直言。

另一國(guó)有大行內(nèi)蒙古分行人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，他們自上個(gè)月起就實(shí)施了兩成首付政策。

事實(shí)上，今年才剛過去兩個(gè)月，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”就已連放大招，利好政策紛至沓來。2月2日，不限購(gòu)城市首付款下浮5個(gè)百分點(diǎn)；2月19日，財(cái)政部對(duì)除了北上廣深以外的城市祭出降稅新政，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭一套房和二套房降低契稅，購(gòu)買2年以上住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

銀行：房貸風(fēng)險(xiǎn)可控

坊間不乏評(píng)論稱，過于激進(jìn)的手段是將銀行拉下水，造就更大的信貸泡沫。

有銀行業(yè)分析人士對(duì)此卻持保留意見。這位不愿具名的銀行業(yè)人士稱，不能一看到銀行發(fā)力個(gè)人房貸，就簡(jiǎn)單判斷風(fēng)險(xiǎn)走高，畢竟房貸的歷史違約率是最低的。這也是銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)用內(nèi)評(píng)法的幾家銀行，房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重均在20%左右的原因。此外，現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表不好，個(gè)人的則相對(duì)好一些，銀行收縮經(jīng)營(yíng)貸款，而主攻按揭有其道理。

這在銀行層面得到了論證。一家華南區(qū)股份行零售部人士告訴記者，即使現(xiàn)在不乏對(duì)房?jī)r(jià)飆漲將產(chǎn)生泡沫的論調(diào)，他們?nèi)晕纯桃馐湛s個(gè)人按揭貸款。“只要資料真實(shí)，該批的就批。畢竟房貸這種質(zhì)押性貸款，在我們看來風(fēng)險(xiǎn)還是比較可控的。”

上述國(guó)有大行內(nèi)蒙古分行在庫(kù)存高企的情況下，依舊把房貸作為主要貸款方向。“我們雖說是省會(huì)城市，房?jī)r(jià)也一直不算高，甚至可以說低，均價(jià)五六千。我們到目前為止的個(gè)人貸款余額僅超過400億元，其中90%是住房貸款，今年也不會(huì)有較大變化。”該分行信貸經(jīng)理告訴記者，“今年我們的目標(biāo)是，個(gè)人住房貸款投放量要做到90億，增量做到30億。至于小微經(jīng)營(yíng)貸款，不是我們不做，是不敢做，沒抵押啊。”

首套房貸利率創(chuàng)新低

據(jù)融360最新數(shù)據(jù)，今年2月份全國(guó)首套房平均房貸利率降至4.58%，較上個(gè)月的4.61%下降0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比去年2月份的5.99%下降1.41個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)新低。

在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市和地區(qū)中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低的為廣州的4.22%。

關(guān)于房貸優(yōu)惠，兩個(gè)動(dòng)態(tài)不得不提：一是超七成銀行首套房貸款有折扣；二是將首套房首付降至兩成的銀行，占比已將近20%。

從首套房利率的優(yōu)惠力度看，2月份全國(guó)529家銀行中，提供九折以下優(yōu)惠利率的銀行有105家，比上月增加14家，占比19.85%；另有72家銀行提供八五折優(yōu)惠利率，比上月增加12家。其次，在2月份央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》后，全國(guó)多家銀行調(diào)整了首套房首付比例，截至2月20日，在全國(guó)529家銀行中，共有104家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成，占比達(dá)19.66%，這些銀行都分布在除一線城市（北上廣深）以外的地區(qū)。

昨天沈陽(yáng)祭出的房產(chǎn)新政，會(huì)否引發(fā)其他城市跟進(jìn)實(shí)施零首付，值得進(jìn)一步觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。