樓市高杠桿需警惕 美國次貸危機(jī)是前車之鑒

房地產(chǎn)“場外配資”近日引發(fā)了熱議。正在逐漸加大的杠桿，雖然據(jù)估算遠(yuǎn)沒有達(dá)到觸發(fā)金融風(fēng)險的程度，但趨勢和跡象已經(jīng)很明顯，考慮到房地產(chǎn)市場巨大的體量、影響力和在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要程度，過高的房地產(chǎn)杠桿應(yīng)引起警惕。

如果按照20%首付計(jì)算，購房者使用的是5倍杠桿，如果首付款中有一半資金來源于融資，則購房者使用了高達(dá)十倍的杠桿。加杠桿購房此前雖有，但比較罕見，近期上海鏈家被要求下線金融產(chǎn)品，這一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“場外配資”行為才浮出水面。鏈家的模式，就是為首付資金不夠的買房者提供資金。假如首付要200萬元，購房者只能拿出100萬元，缺少的100萬元由中介公司的金融服務(wù)墊上。這種以金融服務(wù)促買賣成交的方式，在房產(chǎn)中介公司中并不鮮見。

杠桿購房，增速上揚(yáng)的趨勢很明確：2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%。

存量規(guī)模已經(jīng)不小。截至2月29日，鏈家理財平臺數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶規(guī)模31萬。據(jù)估算，整個中介行業(yè)通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)的購房成交金額早已超過1萬億元。

這些現(xiàn)象目前主要只在一線城市，但隨著房價上漲，已經(jīng)開始向二線城市蔓延。

在去庫存化的大方針之下，各地出臺了不少促進(jìn)消化的措施，可謂各具特色。其中，有些具備了促進(jìn)“超級杠桿”屬性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日,沈陽市政府出臺樓市新政，規(guī)定公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月,對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。“零首付”幾乎等于把杠桿放大到了無限大。

誠然，作為今年中國經(jīng)濟(jì)重要舉措的“去杠桿”是結(jié)構(gòu)性的，并非所有領(lǐng)域都要去杠桿，目前居民部門的杠桿并不高，杠桿或許還存在加大的空間。例如2月26日中國人民銀行行長周小川在央行上?？偛颗e行記者會答記者問時，就曾詳細(xì)解釋了在房地產(chǎn)去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。周小川還表示，如果中國想控制杠桿率，關(guān)鍵還是如何應(yīng)對企業(yè)杠桿率過高的問題，而不是家庭部門的問題。

但是房地產(chǎn)杠桿目前太平無事，并不意味著可以從此高枕，購房者當(dāng)中的自住房或許問題不大，但同時還有相當(dāng)一部分人是投資需求，他們對價格下跌十分敏感，這個群體的杠桿過大、不透明都存在潛在的金融風(fēng)險，跟股市場外配資加大杠桿的基本原理是一致的，盡管作用、形式、細(xì)節(jié)不同。

杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊(yùn)含巨大風(fēng)險。美國次貸危機(jī)的起源，足可為前車之鑒。房產(chǎn)本來就具有消費(fèi)品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強(qiáng)化其金融屬性。海曼·明斯基的金融不安定假說（FinancialInstabilityHypothesis），引入了許多由密爾、馬歇爾、維克塞爾以及費(fèi)舍爾等經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重復(fù)過的思想，對經(jīng)濟(jì)周期波動的動態(tài)過程進(jìn)行了很好的描繪，經(jīng)濟(jì)泡沫由開始到最后破裂大致可分為五個時期：正向沖擊、樂觀的繁榮、非理性瘋狂、獲利拋售及大恐慌。中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫眾說紛紜，但有一點(diǎn)可以肯定：不受監(jiān)管的杠桿會大大加強(qiáng)泡沫的殺傷力。從這個角度說，房地產(chǎn)高杠桿不可忽視。收集并公布包括購房杠桿數(shù)據(jù)、現(xiàn)有存量房屋數(shù)據(jù)在內(nèi)的更多的房地產(chǎn)市場信息，應(yīng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的基礎(chǔ)性工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。