南京樓市“化學反應”：城市進化推漲土地價格

2月11日，大年初四，南京市浦口區(qū)“正榮潤江城”項目的業(yè)務員小琴一天內共接待了十幾組看房客戶，“從早到晚都沒坐下來過”。這本是春節(jié)值班時間，但她的忙碌程度堪比平時。該項目在去年年中的均價為16000元/平方米左右，到今年元旦開盤時，已經漲到22000元/平方米，如今仍然一房難求。

幾乎同一時間，建鄴區(qū)廬山路某中介門店的經紀人小李焦頭爛額。他代理的“蘇建豪庭”小區(qū)的一位業(yè)主已經在一個月內第三次上調報價，單價從春節(jié)前的25000元/平方米調到34000元/平方米。其間，這名業(yè)主還曾有過一次違約，不惜賠償兩倍定金。

這兩個瞬間，是最近南京樓市的縮影。

根據國家統(tǒng)計局的數據，2016年1月，南京市新建商品住宅價格同比上漲10.8%，漲幅僅次于深圳、上海、北京；二手住宅價格同比上漲7.7%，漲幅僅次于北上廣深四個一線城市。

在全國樓市分化日益加劇的背景下，南京的房價漲幅已與一線城市看齊。浦口區(qū)和建鄴區(qū)，既是南京成交量最為旺盛的區(qū)域，也是房價上漲最為迅速的區(qū)域。從某種程度上說，也是引發(fā)恐慌、帶動整個城市房價上漲的起點。

城市進化推漲土地價格

南京房地產市場的變化，與城市進化的歷史密不可分。長江從南京的西南向東北方向流過，將城市劃分為兩部分：江北的浦口、六合兩區(qū)和江南各區(qū)。

江南各區(qū)中，鼓樓、玄武、秦淮三區(qū)為老城區(qū)。這三區(qū)的面積占南京市區(qū)劃面積的不到5%，人口則占南京市總人口的40%左右，人口密度偏大，給城市運行帶來了較大的壓力。為此，南京一直嘗試將城市功能分解和外擴。其中，江北新區(qū)和河西新城，是近年來區(qū)域規(guī)劃的重點。

江北新區(qū)的概念從2012年5月提出，南京市政府將其定位為“城市副中心”。該區(qū)域位于長江以北，由浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)的一部分構成。其中，浦口區(qū)北部與鼓樓區(qū)隔江相望，是整個江北新區(qū)區(qū)位最佳的地段。這種區(qū)位優(yōu)勢似乎注定了浦口樓市日后的火爆。

2013年以前，與一江之隔的鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)北部相比，浦口房價僅相當于對岸的一半水平，稍遠的區(qū)域甚至不足1/2。隨著南京市將政府機構、學校、醫(yī)院、大型企業(yè)等大量向江北遷移，尤其是過江通勤的改善，使這種“剪刀差”正在彌合，但兩岸的房價仍有約1/3的差距。

2015年7月，國務院正式批復同意成立江北新區(qū)，使之成為全國第13個、江蘇省首個國家級新區(qū)。浦口樓市由此迎來最大的利好。

這些利好極大地促進了地價的抬升。2013年7月，正榮曾以7973元/平方米的單價拿下當時的“浦口地王”，被稱作典型的“面粉貴過面包”。到2015年11月，中建東孚獲得的“浦口地王”，門檻已升至14722元/平方米，漲幅達到84.6%，且同樣接近周邊房價。

根據易居克而瑞的數據，2015年浦口區(qū)成交的住宅用地平均樓面價為4922元/平方米，比2014年增長59.5%，比2013年增長了217%。

相比之下，河西新城的規(guī)劃起點更高。開發(fā)較早的新城中北部，已有大量的中高檔住宅小區(qū)，這也是除老城區(qū)外南京房價最高的區(qū)域。

2014年青奧會的大部分場館、青奧村落戶在河西新城，進一步帶動這一區(qū)域的建設。此后，河西新城的房價漲幅就一直快于市區(qū)。2011年后，大量一線開發(fā)商進入新城南部區(qū)域，加劇了土地資源的爭奪。

2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊出讓時，樓面地價尚在4752元/平方米。2015年3月，魯能在同區(qū)域獲取的地塊，單價就達到14078元/平方米，四年間單價漲幅達到196%。而在供應較為稀缺的河西中部，今年1月誕生的南京新“地王”，價格達到4.25萬元/平方米。文首提到的二手房跳漲現(xiàn)象，正是位于這一區(qū)域。

周期碰撞的“化學反應”

幾乎與城市建設的利好同步，房地產業(yè)的政策利好也進入釋放周期。

2014年9月，南京市發(fā)布“寧七條”，取消實施了三年零七個月的限購措施。對貸款的限制也有所松綁。

從2014年底開始，央行連續(xù)降息，同時，相關部委對購房首付、稅收等方面做出利好調整。

房地產政策的利好期，與城市建設的收獲期，在2015年發(fā)生“化學反應”。根據易居克而瑞的數據，2015年，南京成交商品住宅11.69萬套，成交面積1278.7萬平方米，兩者均創(chuàng)歷史新高，同比分別上漲48.2%和49.5%。

同期，南京商品住宅成交均價為15140元/平方米，同比上漲9.7%。在浦口、建鄴兩區(qū)，開發(fā)商普遍反映，實際漲幅超過30%，個別項目的價格漲幅超過50%。

有開發(fā)商向21世紀經濟報道表示，2014年在南京拿地時，曾按照“房價上漲10%”的預期來做預算，但項目的實際漲幅明顯超出預期，令公司“始料未及”。

從南京市場的表現(xiàn)看，真正出現(xiàn)火爆，是在2015年的下半年。旭輝集團南京區(qū)域總經理侯波向21世紀經濟報道表示，江北新區(qū)規(guī)劃獲批給市場帶來較大的心理影響，“二手房四成首付”新政也度過消化期，兩項因素疊加，使得市場需求開始大量釋放。此后的政策利好、高價地、一房難求等局面，不斷給市場添柴加薪。

正榮集團南京公司營銷經理唐曉指出，市場的換房周期約為7年。南京樓市曾在2009年出現(xiàn)過一輪火爆行情，由于現(xiàn)有政策對改善型需求有明顯利好，這部分購房者已經加速進入換房季。

市場的迅速走高，使供需雙方的心態(tài)都發(fā)生了明顯變化。

某知名房企南京公司總經理向21世紀經濟報道指出，開發(fā)商開始產生“賣方心態(tài)”。在南京的房地產項目，“每月開一次盤，每次只賣一棟，每棟都會漲價”成為去年下半年的常態(tài)。

購房則表現(xiàn)出交易周期縮短，對價格的承受能力增強。今年2月15日，正月初八，在斷供多時后，位于河西南部的“正榮潤峰”項目釋放了3套房源，均為此前業(yè)主的退房。銷售人員介紹，這三套房源在不到20分鐘的時間內被搶光，一名購房者在完成簽約后才問，“這房子賣多少錢？”

這種心態(tài)無疑會加劇市場的波動。江蘇省社科院區(qū)域發(fā)展研究中心研究員陳柳向21世紀經濟報道表示，我國房地產市場很少出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的局面，更多表現(xiàn)為“幾年平穩(wěn)期一年暴漲期”的周期性特征。

“類一線城市”的市場前景

在致使南京房價上漲的諸多綜合因素背后，還隱藏著“供應不足”的潛在原因，這點在浦口、建鄴兩區(qū)尤其明顯，兩區(qū)土地供應在2014年和2015年分別出現(xiàn)大幅下降的情形。

就南京市場整體而言，2015年的土地供應宗數和供應的規(guī)劃建筑面積，均同比下降了兩成左右。

陳柳認為，“隨行就市”是政府部門的主要供地原則。此前幾年，南京房價平穩(wěn)，說明政府的供地規(guī)模較為合理，既未出現(xiàn)過剩，也沒有明顯缺口。他認為，南京市在2015年的供地規(guī)模下降，或是基于2014年的市場判斷予以調減所致。但市場的迅速上漲，反而使供應顯得不足。

侯波表示，南京樓市具有明顯的“類一線城市”特征，即供應相對穩(wěn)定，略有不足，但需求較為旺盛。因此，供需之間存在一定的缺口。

還有一部分群體的出現(xiàn)，則在放大這一缺口。

浦口區(qū)多個樓盤的銷售人員向21世紀經濟報道表示，在江北新區(qū)，此前的投資需求約占到20%以上的比重。新區(qū)規(guī)劃獲批后，這一規(guī)模明顯增加。據了解，去年下半年以來，建鄴、秦淮、江寧等區(qū)域也有投資客進入。

這些投資者既有南京本地人，也有的來自上海、安徽、蘇北等地。投資者的做法通常表現(xiàn)為：以家人和朋友的名義，一次性購買多套住房。在政策利好集中地浦口區(qū)，部分投資者一次性購買5套以上房屋。

為遏制房價過快上漲，南京市政府近期出臺了多項措施。其中，元旦之后，南京將領取銷售許可證的最低規(guī)模為3萬平方米。春節(jié)后，南京還發(fā)布文件，要求加大土地供應，調整土地競價方式，等等。且南京始終未將首套房的最低首付比例降至20%，而以25%作為首套房的最低首付比例。

這些措施雖能抑制房價，但業(yè)內人士認為，短期內對供需基本面的影響并不大。

侯波表示，當前的南京市場上，老南京人僅占市場需求的一半，另外一半是以高校畢業(yè)生、外來務工者等身份最終留下的“新南京人”。對于一個二線城市來說，這一比重可謂不小。其中，在江北區(qū)域，“新南京人”所占比重較大。

政策層面的利好，還將加速需求的釋放。南京市多個房地產項目的銷售人員向記者表示，春節(jié)后，看房人數有增無減，項目蓄客規(guī)模較大，預計未來還會出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。一些二手房中介也反映，春節(jié)后稅收新政的出臺，明顯促進了大戶型房源的熱銷，二手房基本是“出一套賣一套”。

這些局面基本決定了未來南京的市場走勢。大部分房企都認為，南京樓市已經進入上漲周期，“供應不足、市場上行”的局面將至少持續(xù)到今年第三季度。對于“房價過快上漲會招來政策打壓”的擔心同樣存在，但似乎并未成為主流。

2月29日，官方首次對南京房價作出表態(tài)。江蘇省物價局新聞發(fā)言人、副局長孔祥平表示，河西地區(qū)、江北新區(qū)的房價已超出了本區(qū)域的“理性判斷”。對此已與南京市物價局進行了工作會商，高度關注近期房地產價格走勢。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。