樓市去庫存壓力讓地方政府如鯁在喉 專門出臺文件

“去庫存”的壓力讓很多地方政府“如鯁在喉”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局于2月19日發(fā)布的房地產開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，2015年全國房地產庫存待售面積高達71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。

不過，商品房待售面積只是整體庫存的一部分。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，全國在建未售面積約48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，整體庫存超60億平方米。

面對巨大的房地產庫存壓力，繼2月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發(fā)文調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收；去年以來，中央連續(xù)出臺推進“去庫存”的政策；包括山東、江西、甘肅、海南等20多個?。▍^(qū)市）的150多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

樓市去庫存政策逐步出臺并且加碼，各地政府都用了什么招？

“去庫存”列入13個?。▍^(qū)市）政府工作

最近北上廣深等一線城市的房地產市場異?；鸨?。國家統(tǒng)計局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房價漲幅擴大，一線城市上漲明顯，北上廣深領跑全國，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位，有的地方甚至還出現(xiàn)了賣房者一天漲價3次的情況。

但北上廣深火爆的樓市難掩全國總體房地產市場庫存壓力過大、周期過長的現(xiàn)實。其中，數(shù)量巨大的庫存面積中，有很大一部分在二三四線城市。因為市場規(guī)模小、購買力不足等原因，廣大中小城市面臨的房地產庫存壓力異常明顯。

上海易居房地產研究院2月22日發(fā)布的全國35個城市（4個一線城市、20個二線城市和11個三線城市）的監(jiān)測結果顯示，4個一線城市的去庫存周期已經都在10個月之內。北京、上海和廣州的存量已經控制在了1000萬平方米以內，深圳的庫存更是低至416萬平方米。

按照城市規(guī)模來看，三線城市的房地產去庫存壓力最為明顯。易居房地產研究院的監(jiān)測結果顯示，熱點二線城市的庫存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫存量分別為450萬平方米、549萬平方米和332萬平方米，同期成交量分別為121萬平方米、135萬平方米和86萬平方米，這3個城市的去庫存周期都已經在4個月以內。

上述監(jiān)測結果還顯示，三線城市1月新增供應量為242萬平方米，而新增成交量為204萬平方米，新增供應量依然大于新增成交量，庫存出現(xiàn)小幅上升。11個三線城市樣本中，去庫存壓力最大的北海市去庫存周期達到34個月。

面對房地產庫存壓力，各地政府，尤其是二三線城市較多的省級政府紛紛“出招”。

中國青年報記者梳理各省級政府關于房地產去庫存的政策后發(fā)現(xiàn)，甘肅、四川、山東、山西、浙江、陜西等地紛紛召開了住房城鄉(xiāng)建設工作會議，討論“去庫存”問題；福建、江西、內蒙古等地則以省級政府文件的形式，專門出臺化解房地產庫存的文件；山東、海南等地專門印發(fā)房地產“去庫存”工作的通知或意見。

在今年的地方“兩會”上，在26個省級政府工作報告中，“去庫存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個省（區(qū)市）把去庫存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去產能、去杠桿、降成本、補短板”等共同出現(xiàn)。

“開流”與“節(jié)源”

中國青年報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在“去庫存”、穩(wěn)投資的房地產“保衛(wèi)戰(zhàn)”中，不少地方政府都在房地產政策領域通過“增量節(jié)源，存量開流”的方式推進去庫存行動。

海南是目前對房地產經濟依賴度高，且房地產庫存量大的省份。2015年，房地產占該省固定資產投資超過一半，并仍呈上升趨勢。截至去年年底，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。

針對這一情況，海南對房地產庫存的增量部分實施“節(jié)源”。

2月23日，海南省發(fā)布《關于加強房地產市場調控的通知》，提出加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調控，合理控制商品住宅增量。對該省商品住宅庫存消化期超過該省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同——記者注）及產權式酒店用地審批（包括農用地轉用及土地征收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

同樣在供給側對房地產庫存采取管控手段的，還有寧夏。

2015年11月，寧夏回族自治區(qū)政府出臺《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出嚴控住房用地規(guī)模，對閑置房地產用地面積超過已批準總面積10%的地區(qū)，不再增加房地產新增用地指標；房地產企業(yè)銷售面積達不到可售總面積50%的，不再審批新的樓盤項目。

如果說海南、寧夏等地對房地產庫存增量部分的管控措施是“節(jié)源”，那么甘肅、四川等省份實施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵農民工進城購房等措施，則是在庫存的存量部分“開流”。

打通商品房和保障房的政策通道，是各地政府推進去庫存工作的一項重要舉措。

甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購。福建省明確表示不再新建公租房。安徽省要求確保貨幣化安置比例不低于50%。山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。青海省政府工作報告中也提出，要打通商品房和保障房政策通道。河南則出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

此外，也有不少省市對棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。江西要求在2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%，國有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭達到100%；內蒙古則鼓勵被征收人選擇貨幣化方式進行安置，規(guī)定凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū)，一般不再審批新的商品住房開發(fā)項目。

推進戶籍制度改革，鼓勵農民進城購房成為各地“去庫存”的另外一項重要手段。在地方兩會的政府工作報告中，上海、河北、吉林、四川等地都提出深化戶籍制度改革，鼓勵農民進城購房，河南省政府工作報告也提出，鼓勵農民進城購房，有序推進農業(yè)轉移人口市民化。

對農民進城購房做出較為系統(tǒng)規(guī)定的是福建省。為進一步鼓勵農民進城購房，2月19日，福建省政府發(fā)布的《關于化解房地產庫存的若干意見》提出要落實戶籍改革方案和居住證制度，簡化農業(yè)轉移人口購房落戶手續(xù)，政府可與房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農民購房現(xiàn)金直補，并對購房農民的子女教育等問題作出了詳細規(guī)定。

“去庫存”還需更多“組合拳”

如何看待各地政府紛紛出臺的去庫存政策？

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓預測，在全國兩會前后，中央和各地方政府還會出臺新一輪的“去庫存”政策。在他看來，目前三四線城市的去庫存效果仍不明顯，而且有的還出現(xiàn)反彈跡象，部分地區(qū)去庫存政策落實不嚴，執(zhí)行不到位。

中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，目前共有近150個城市出臺了“去庫存”的相關措施，但大多都是從鼓勵農民進城購房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉租等方面入手。他建議，在三四線城市應該鼓勵房地產企業(yè)間開展兼并重組，“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業(yè)兼并后，市場能更加健康”。

對于由售轉租，轉變房地產業(yè)態(tài)的措施，陳晟認為符合供給側改革的邏輯。他指出，通過分時使用、租賃使用等方式，根據(jù)不同使用需求來轉變房地產業(yè)態(tài)，挖掘庫存房源的使用價值，也不失為一種很好的措施。

謝逸楓提醒，通過改變產品業(yè)態(tài)來消化庫存的方式也可能涉及到更改規(guī)劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況，所以實際有效性較差。此外，如果消費者了解這些產品形態(tài)涉嫌違規(guī)更改后，還可能會引發(fā)市場的反彈，消費者退房的情況。

對于各地政府針對去庫存使出的“招式”，謝逸楓認為很多地方仍存在政策過于單一、政策執(zhí)行不力的問題。他表示，因為擔心房地產泡沫，很多三四線城市的銀行執(zhí)行的還是三四成的首付房貸，近50%的三四線城市的銀行都沒有執(zhí)行兩成首付貸款的政策。

“出現(xiàn)這些問題主要是因為中央政策不夠細化，有點‘一刀切’的情況，對政策的執(zhí)行情況也沒跟進監(jiān)督，地方政府沒有具體細化。”他說。

謝逸楓建議，房地產庫存壓力較大的三四線城市要通過強化個人房貸的執(zhí)行力度，將房貸首付落實至兩成，并放開戶口的限制，鼓勵農民進城購房，增加市場購買力，將商品房轉化為保障房，或者直接給購房者補貼等政策，打出“組合拳”，形成政策體系的合力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。