一線房?jī)r(jià)飆升 業(yè)內(nèi)預(yù)警樓市場(chǎng)外配資野蠻生長(zhǎng)

近期部分一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，把并非新生事物的“首付貸”等金融服務(wù)推向風(fēng)口浪尖。

據(jù)筆者對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察，供需關(guān)系仍是本輪房?jī)r(jià)上漲的主因，加之政策利好、節(jié)前積壓的需求釋放、賣方（部分開發(fā)商、中介及房東）趁機(jī)炒作等多重疊加效應(yīng)，部分一線城市節(jié)后的樓市交易出現(xiàn)火爆局面。

盡管本輪房?jī)r(jià)上漲中，“首付貸”類的金融服務(wù)及產(chǎn)品并非原罪，但從去年其快速發(fā)展來看，風(fēng)險(xiǎn)仍舊與日俱增，需引起行業(yè)及相關(guān)監(jiān)管部門的重視。

根據(jù)筆者掌握的情況，在剛剛過去的2015年，隨著“3·30”樓市的出臺(tái)、一線樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，不少開展金融服務(wù)的房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的“首付貸”類業(yè)務(wù)也迅猛增長(zhǎng)。比如，世聯(lián)行剛剛發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，該公司去年發(fā)放了家圓云貸（首付貸類的金融服務(wù)）32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%、51.90%。

因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，2015年“首付貸”類金融業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，和一線城市強(qiáng)勁復(fù)蘇、房?jī)r(jià)大幅上漲的局面關(guān)系密切。隨著本輪一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲、買房起點(diǎn)越來越高，會(huì)不會(huì)刺激“首付貸”的杠桿業(yè)務(wù)同樣激增？

據(jù)筆者了解，目前“首付貸”類的場(chǎng)外配資在整體房產(chǎn)交易中的比例不超過5%，但是大中介代理機(jī)構(gòu)的交易中場(chǎng)外配資交易可以達(dá)到10%左右，如鏈家、世聯(lián)行等。場(chǎng)外配資不僅僅是在存量房交易環(huán)節(jié)中存在，在以往的房地產(chǎn)低迷周期中，開發(fā)商日子艱難時(shí)期，也同樣存在類似的杠桿交易。不少大開發(fā)商為了回籠資金、去化存貨，選擇與金融機(jī)構(gòu)合作，推出類似零首付或一成首付之類的“促銷”，再由開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行利息補(bǔ)貼，這些產(chǎn)品類似首付貸。

隨著去年一線城市房?jī)r(jià)的飆升，買房的起點(diǎn)越來越高，金融杠桿的作用就越發(fā)明顯，多家中介代理機(jī)構(gòu)的首付貸類業(yè)務(wù)快速發(fā)展也印證了在實(shí)際中助推交易的作用。盡管杠桿交易在整體樓市交易中比例并不算高，風(fēng)險(xiǎn)也尚在可控范圍內(nèi)，但毫無疑問去年是杠桿發(fā)展較快的一年，在整個(gè)房產(chǎn)交易約5%的比例中，也大多是在去年一年加速發(fā)展的。這里面的風(fēng)險(xiǎn)在于，如果今年“首付貸”業(yè)務(wù)仍然是加速度的，風(fēng)險(xiǎn)將不言而喻。且由于大中介對(duì)于房源的優(yōu)勢(shì)壟斷及對(duì)于房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的控制，這無形中會(huì)助推甚至控制市場(chǎng)，房東跳價(jià)的戲碼也將不斷上演，恐慌性購(gòu)房將再次輪回出現(xiàn)，這些也會(huì)讓場(chǎng)外配資呈現(xiàn)加速度。

這或許是上海住建部門近一兩個(gè)月調(diào)研中介市場(chǎng)，并加強(qiáng)房產(chǎn)中介監(jiān)管的一個(gè)重要原因。

筆者從業(yè)內(nèi)獲悉，今年1月中旬，上海市發(fā)改委組織的相關(guān)研討會(huì)上，上海市相關(guān)的房管部門提出今年將加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)的管理，并進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示：將加強(qiáng)金融操作的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)樓市影響的監(jiān)管。目前雖未正式發(fā)文，但從實(shí)際表現(xiàn)看，春節(jié)后相關(guān)部門已經(jīng)開始執(zhí)行加強(qiáng)監(jiān)管，并暫停了不少中介的首付貸類業(yè)務(wù)。

但筆者認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)及首付貸類業(yè)務(wù)的監(jiān)管，更多的是規(guī)范。因?yàn)閺膰?guó)家政策層面看，首付貸仍舊屬于普惠金融的范疇，政策層面應(yīng)該會(huì)支持。但短期內(nèi)由于市場(chǎng)的火爆，加上實(shí)際中確實(shí)存在炒作房?jī)r(jià)的行為，加強(qiáng)對(duì)于場(chǎng)外配資及杠桿交易，將更有利于行業(yè)的規(guī)范及市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。