海南經(jīng)濟患上房地產(chǎn)依賴癥：房庫要消化50個月

在國際旅游島概念出臺前后，海南省作為中國最好的海景資源大省，本應(yīng)大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為“中國的夏威夷”，但海南卻患上了“房地產(chǎn)依賴癥”，房屋遍地、庫存高企。

在江西、福建、內(nèi)蒙古等出臺去庫存省級版本后，2月23日，海南也發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（下稱《通知》），著力化解房地產(chǎn)庫存。

《通知》表示將實行“兩個暫停”：對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

事實上，高庫存在海南的各個市縣幾乎普遍存在。過去十多年，來自全國的大中小開發(fā)商紛紛來到海南圈地開發(fā)，以住宅和酒店式公寓為主的產(chǎn)品占據(jù)了海南房地產(chǎn)存量的巨大份額。

房地產(chǎn)依賴癥

由于產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度相當(dāng)高。海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1-12月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的50.7%，比上年同期提升3.6%，這一比例在全國最高。

此外，去年全年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資對全省固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為85.4%，拉動全省固定資產(chǎn)投資增長9.0%。

據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年該省房屋待售面積1316.04萬平方米，增長近四成。包括外來投資企業(yè)在內(nèi)，目前在海南有大大小小3000余家房地產(chǎn)企業(yè)，在建在售樓盤900多個。

來自海南建設(shè)廳的數(shù)據(jù)則顯示，截至去年底，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。其中，商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的有13個縣市，樂東縣消化期長達117個月；西部臨高、東方、儋州、澄邁等市縣，東部文昌、陵水2市縣待售面積增速大幅超越其他市縣。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場在深度調(diào)整，2015年全國房地產(chǎn)稅收、土地出讓金增幅均由正轉(zhuǎn)負，類似海南這樣的區(qū)域土地財政“拐點”已現(xiàn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了難以像過去幾年一樣為地方財政帶來源源不斷的收入，地方政府必須加快轉(zhuǎn)型。

事實上，在高庫存壓力下，海南去年底便有開發(fā)商開始降價。一位當(dāng)?shù)仨椖夸N售稱，海南最火的三亞樓市在2015年下半年開始下行，最早是從三亞一號和富春山居兩個項目開始，為快速去化，回收資金，推出10000多元單價的特價房。這兩個項目，成為三亞樓市的降價“鯰魚”，將三亞2-3萬的樓價打到了1-2萬的區(qū)間。

2015年底，恒大海南儋州海花島開盤，價格低至5688元/平方米，均價8300元/平方米，且可以做首付分期，低價吸引了很多島外客戶。

在春節(jié)期間，三亞和海南其他城市出現(xiàn)了更多的特價房、優(yōu)惠房，甚至萬元以下項目。鴻坤在三亞的項目推出了14000元單價，60多平方米的小戶型春節(jié)期間賣了20多套。

魯能三亞灣微型別墅項目疊拼別墅的上疊總價120萬元起，加上贈送面積有近190平方米，每平米更低至8000元左右。

抑住宅扶產(chǎn)業(yè)？

海南省有關(guān)部門對外明確表示，此次新政出臺是為了去庫存。

CRIC研究中心認(rèn)為，“兩個暫停”是海南去庫存戰(zhàn)略的升級版。對任何一個高庫存城市而言，只要不新增土地供應(yīng)，隨著時間推移，庫存必能降到健康合理的水平。難就難在，一邊高喊去庫存，一邊上市大量土地，典型如沈陽，致使高庫存成為頑疾。“兩個暫停”就是取消商品住宅庫存消化期“超標(biāo)”的市縣土地審批權(quán)限，對供應(yīng)源頭形成倒逼機制。

?？?/strong>市房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)副會長云天龍表示，從土地供應(yīng)的源頭來調(diào)整普通商品房市場的增量，是非常正確的，未來應(yīng)進一步細化商品住宅庫存消化及商品用地動工面積的計算方法，使政策更具可操作性。

然而，海南的問題不僅僅是去庫存那么簡單，如何讓這一濱海區(qū)域的寶貴資源，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，真正變成受大眾歡迎的旅游島？海南省政府還有很多事可做。

三亞當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士表示，這次在政策里面很重要強調(diào)的一點是對經(jīng)營性房產(chǎn)的配置額度會加大，將來會限制單純的商住房比例。這意味著，政府也意識到旅游產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的重要性。

恒大、華潤、雅居樂等在海南大量開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)商人士則稱，海南必須向旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，在其開發(fā)的項目中，都不僅僅是做住宅和公寓，還包括項目繁多的休閑娛樂消費類公建的運營，目前在海南，大型房企正在轉(zhuǎn)型成為配套服務(wù)提供商。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，三、四線城市房地產(chǎn)的健康與否更多取決于“供給側(cè)改革”，這些改革將需要在勞動力、土地、資本市場、稅收制度、監(jiān)管、管理等各方面做出變化，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長引擎，以促進中國的長期增長前景。

想要在市場化經(jīng)濟中取得長期成功，類似海南這樣以三、四線城市為主的區(qū)域，不能局限于只追求GDP增長，而需要將眼光放得更長遠，考慮更多要素，如吸引高素質(zhì)人才、建造牢固的共生產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和生活環(huán)境等。如此這些城市才能轉(zhuǎn)變?yōu)楦形?，更適合居住、工作和發(fā)展業(yè)務(wù)的目的地。

無論這些要素如何組合，一個城市的吸引力決定了企業(yè)的入駐以及人口導(dǎo)入，從而決定了這些中國三、四線城市的房地產(chǎn)庫存去化能力。