2016政策給力 昆明樓市有看頭

春節(jié)后的第一個(gè)工作周，人們預(yù)期中的樓市政策，以“組合拳”的態(tài)勢(shì)落地。2月2日央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)文下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，開(kāi)啟了這一輪救市政策的出臺(tái)。節(jié)后2月16日，央行公布1月新增貸款2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。緊接著，公積金150億利息紅包來(lái)襲，再到契稅營(yíng)業(yè)稅雙調(diào)，國(guó)務(wù)院更是高調(diào)頒布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》。一時(shí)間，樓市的關(guān)注度再次飆升，更有媒體分析稱2016年樓市“非火即瘋”。

好風(fēng)憑借力，借著政策效應(yīng)的“東風(fēng)”，各大房企是否都已經(jīng)準(zhǔn)備好，在2016年大干一場(chǎng)？

就目前記者了解到情況來(lái)看，眾多一線全國(guó)房企都有在云南“大干一場(chǎng)”的計(jì)劃。從目前對(duì)外公布的消息來(lái)看，碧桂園、恒大、萬(wàn)達(dá)等多家一線房企都計(jì)劃在云南掀起一場(chǎng)“兇猛”的擴(kuò)張風(fēng)潮。綠地、龍湖等房企也先后傳出在昆明將有新動(dòng)作的消息。

具體到項(xiàng)目，綠城春江明月、恒大名都、中鐵水岸青城和云銅時(shí)代之窗4個(gè)項(xiàng)目以純新盤的“姿態(tài)”在2016年1月入市。云銅時(shí)代之窗在1月29日獲批預(yù)售許可證，這意味著云銅地產(chǎn)在沉寂8年之后，開(kāi)始在昆明市場(chǎng)上推出由其打造的產(chǎn)品。除此之外，春節(jié)期間，金科入昆首盤——金科時(shí)代中心也正式亮相。

照此形勢(shì)，2016年的昆明樓市還是有些看頭的。具體情況如何？且讓我們一一看來(lái)。

掃描

二三線城市行情或向好

節(jié)后的一線城市可謂是開(kāi)啟“狂奔”模式，房?jī)r(jià)上漲明顯，一直以來(lái)，一線城市巨大的市場(chǎng)需求令眾多品牌房企趨之若鶩。不過(guò)今年1月的房企銷售業(yè)績(jī)中，二三線城市回暖則為房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)助力頗多。有機(jī)構(gòu)分析表示，一線城市在經(jīng)過(guò)去年的強(qiáng)勁釋放后稍顯疲態(tài)，今年樓市的熱點(diǎn)或向二線和三四線重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移。

此外，從各大房企2016年1月的銷售業(yè)績(jī)中不難看出，包括萬(wàn)科、保利、恒大在內(nèi)的房企銷售業(yè)績(jī)同比均出現(xiàn)大幅上漲。業(yè)內(nèi)表示品牌房企1月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)得益于整體市場(chǎng)的上升態(tài)勢(shì)以及二三線城市的蓄勢(shì)待發(fā)。

2016年昆明樓市回暖可期

2015年的昆明樓市似乎以購(gòu)房者觀望收?qǐng)觯績(jī)r(jià)的持續(xù)下降并沒(méi)有迎來(lái)大家的認(rèn)可。而面對(duì)2016年開(kāi)年“組合拳”式的救市政策，其后續(xù)集中釋放的政策效應(yīng)值得期待，購(gòu)房者在一年的觀望之后，面對(duì)首付降低、契稅營(yíng)業(yè)稅雙調(diào)等的“誘惑”，對(duì)于下手時(shí)機(jī)心里也有了些許打算。

此外，數(shù)據(jù)顯示2015年昆明土地供應(yīng)及成交創(chuàng)近5年新低，勢(shì)必帶來(lái)2016年新增供應(yīng)量持續(xù)減少的連鎖反應(yīng)。商品住宅供應(yīng)放緩，2015年主城四區(qū)成交量均大于供應(yīng)量，供求關(guān)系更加趨于合理；雖然庫(kù)存仍處高位，但昆明樓市已進(jìn)入去庫(kù)存周期。這也給了2016年昆明房地產(chǎn)行業(yè)莫大(博客,微博)的信心。

萬(wàn)達(dá)、藍(lán)光持續(xù)發(fā)力開(kāi)年拿地

2016年1月29日，萬(wàn)達(dá)在曲靖成功拿地，首個(gè)曲靖項(xiàng)目計(jì)劃打造一個(gè)城市綜合體，總投資額將超過(guò)10億元。同時(shí)，去年底萬(wàn)達(dá)提出擬在草海片區(qū)打造文化旅游項(xiàng)目，在呈貢也有打造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的意向。藍(lán)光同樣持續(xù)發(fā)力，2月4日以14.5億拿下昆明北市180畝地塊。

此外，記者從“昆明市2016年部分出讓儲(chǔ)備土地推介會(huì)”上獲悉，昆明2016年擬出讓47宗，1800畝左右的儲(chǔ)備土地。據(jù)昆明星迪嘉拍賣有限公司提供的資料來(lái)看：“涉及地塊位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建成區(qū)、泛亞科技新區(qū)、北市區(qū)、北部山水新區(qū)、泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)、草海片區(qū)、方旺片區(qū)、巫家壩片區(qū)等區(qū)域。”

房企

外來(lái)房企

萬(wàn)科、金科新項(xiàng)目亮相昆明

春節(jié)前，萬(wàn)科發(fā)布消息稱將推出入滇六載后的第八個(gè)項(xiàng)目——萬(wàn)科云子，該項(xiàng)目位于昌源中路和滇緬大道交叉口處，前身為高新區(qū)前所村城中村改造項(xiàng)目鑫金花園（聯(lián)邦國(guó)際A3地塊）。同樣在春節(jié)期間亮相的還有金科入昆首盤——金科時(shí)代中心。金科時(shí)代中心是金科地產(chǎn)進(jìn)入昆明規(guī)劃建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目，目前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，雖然項(xiàng)目售樓部還沒(méi)建成，無(wú)法了解到項(xiàng)目信息，但根據(jù)金科時(shí)代中心效果圖來(lái)看，項(xiàng)目將打造7棟板式高層住宅。

萬(wàn)達(dá)：4年內(nèi)將在云南投資950億

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已于2016年1月19日成立曲靖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，預(yù)計(jì)曲靖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將在近期內(nèi)開(kāi)工。該項(xiàng)目是西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在云南打造的第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，同時(shí)也是萬(wàn)達(dá)繼滇池衛(wèi)城、昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)后在云南的第四個(gè)項(xiàng)目。

另?yè)?jù)公開(kāi)資料顯示，2015年11月份，曲靖市政府網(wǎng)站發(fā)布了曲靖市長(zhǎng)董保同會(huì)見(jiàn)萬(wàn)達(dá)考察團(tuán)的消息，提及將有三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目將分別落地曲靖經(jīng)開(kāi)區(qū)、麒麟?yún)^(qū)和宣威市，其中曲靖經(jīng)開(kāi)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃在2016年年初開(kāi)工建設(shè)。

此外，2015年9月26日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與云南省政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)合作協(xié)議，未來(lái)4年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在云南投資950億元，新建19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文旅項(xiàng)目。

本地房企

換血新生沉寂之后迎來(lái)新開(kāi)始

繼經(jīng)典集團(tuán)被華信資本重組后，云南地產(chǎn)行業(yè)中再度有房企迎來(lái)重組。2015年12月30日，云南中豪和馬街摩爾城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商云南正林集團(tuán)，分別舉行了重組簽約儀式，正式開(kāi)啟重組進(jìn)程。而2016年2月18日，云南仁澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司債權(quán)人大會(huì)籌備委員會(huì)發(fā)布公告稱現(xiàn)已成立債權(quán)人大會(huì)籌備委員會(huì)。

對(duì)于中小房企而言，現(xiàn)階段樓市自我調(diào)整帶來(lái)的銷售壓力及資金困境，隨著實(shí)力企業(yè)的進(jìn)入將得到改善，而大型房企似乎也更樂(lè)于在這樣的時(shí)候通過(guò)收購(gòu)或兼并等方式獲取項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張并為市場(chǎng)回暖提前蓄勢(shì)。

此外，據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月29日，云銅時(shí)代之窗小區(qū)獲批商品房預(yù)售許可證。時(shí)隔8年之后，云銅地產(chǎn)開(kāi)始在昆明市場(chǎng)推出自己打造的產(chǎn)品，這對(duì)于云銅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是新的開(kāi)始，也是對(duì)市場(chǎng)的全新期待。

項(xiàng)目

昆明（含呈貢新城）1月發(fā)放16張預(yù)售證

4純新盤入市

根據(jù)昆明及呈貢房產(chǎn)信息網(wǎng)公布的預(yù)售證發(fā)放情況統(tǒng)計(jì)，2016年1月昆明主城及呈貢共計(jì)發(fā)放了16張預(yù)售證，涉及中鐵水岸青城、云銅時(shí)代之窗、云投中心、未名城、綠地香樹(shù)花城、南悅城、綠城春江明月、海倫中心、綠地云都會(huì)、萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)彩城、萬(wàn)宏國(guó)際、萬(wàn)科公園里、恒大名都、涌鑫哈佛中心和藍(lán)光天嬌城16個(gè)項(xiàng)目。

16張預(yù)售證，14張是昆明主城項(xiàng)目所得，2張由呈貢兩個(gè)項(xiàng)目各拿一張，總獲批預(yù)售面積為923879.37平米，與2015年同期的獲批預(yù)售面積612875.47平米相比，則增加了311003.9平米，同比漲幅達(dá)50.75%。

在16個(gè)領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目中，綠城春江明月、恒大名都、中鐵水岸青城和云銅時(shí)代之窗4個(gè)項(xiàng)目屬于純新盤入市，4個(gè)項(xiàng)目總獲批預(yù)售面積達(dá)259919.19平米。其中，恒大名都趕在去年年底就已開(kāi)盤，綠城春江明月在領(lǐng)證當(dāng)月開(kāi)盤。

昆明多個(gè)項(xiàng)目尚未公布2016計(jì)劃

記者從多個(gè)售樓部了解到，目前暫時(shí)沒(méi)有得到推出新貨包的消息，售樓部目前延續(xù)的是年前的房源信息和優(yōu)惠信息。至于2016年可能推出的新貨包，工作人員表示，暫時(shí)還沒(méi)有得到消息。

此外，云南本土不少開(kāi)發(fā)商均減緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，或停止布局，有的小型房企更是陷入了停工、延期交房，甚至破產(chǎn)的困境。但不少本土實(shí)力企業(yè)，不僅多盤聯(lián)發(fā)，在出海撈金的同時(shí)，更可能密集進(jìn)軍一二線城市；據(jù)俊發(fā)消息顯示：“目前俊發(fā)地產(chǎn)就宣布有意進(jìn)軍深圳。”而華夏地產(chǎn)等云南本土企業(yè)的省外項(xiàng)目亦開(kāi)始逐步呈現(xiàn)。

記者還了解到，3月可能成為昆明樓市的“小陽(yáng)春”。園城、版筑青果等項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在3月交房，恒大也預(yù)計(jì)將在3月推出部分新貨包。

產(chǎn)品

多個(gè)板式高層面市

萬(wàn)科云子作為萬(wàn)科入滇的第八個(gè)項(xiàng)目，將推出10棟純板式高層住宅。同樣在春節(jié)期間亮相的金科入昆首盤——金科時(shí)代中心，在經(jīng)過(guò)地塊規(guī)劃條件調(diào)整后，也規(guī)劃為7棟板式高層住宅。

從目前市場(chǎng)上來(lái)看，多個(gè)純板式高層住宅項(xiàng)目陸續(xù)問(wèn)市。其中，綠城春江明月項(xiàng)目住宅部分包含了15棟板式住宅，項(xiàng)目明月玉蘭苑Ⅰ于1月22日取得預(yù)售證，目前已經(jīng)開(kāi)盤在售。此外，由云南甬商置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的銀海泊岸也是主打板式住宅。銀海泊岸共分為5個(gè)地塊，其中4個(gè)地塊為住宅，共包含了58棟12層的花園洋房，均為純板式結(jié)構(gòu)。目前，銀海泊岸部分地塊已過(guò)規(guī)，項(xiàng)目售樓部已經(jīng)開(kāi)放，預(yù)計(jì)今年年中開(kāi)盤。

克而瑞分析師張駿在采訪中表示：點(diǎn)式樓的產(chǎn)品率會(huì)在2016年有所下降，并逐漸退出市場(chǎng)，而板式住宅等舒適度較高的產(chǎn)品將會(huì)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。

產(chǎn)品

2016年大房企穩(wěn)中求進(jìn)小房企加速淘汰

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：2016年的昆明樓市預(yù)期會(huì)比2015年好一些。目前，樓市去庫(kù)存的政策力度和密度都是比較大的，政策效應(yīng)值得期待。再?gòu)姆績(jī)r(jià)和成交來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)將會(huì)起穩(wěn)，成交量預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)2015年和2014年持平，但大幅度的上漲是不可能的。

而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2016年可能會(huì)是一個(gè)分水嶺。大房企在維穩(wěn)中前進(jìn)，而對(duì)于小房企，面臨的可能是加速淘汰的局面，兼并重組的趨勢(shì)會(huì)越演越烈，可能成為2016年浪潮。具體來(lái)看，2016年外來(lái)房企在昆明可能會(huì)有相對(duì)大的動(dòng)作，像碧桂園、恒大、萬(wàn)科等企業(yè)，都會(huì)有新的動(dòng)作，而本地房企，城投也會(huì)有新的動(dòng)作。

再就產(chǎn)品類型來(lái)看，我們所說(shuō)的過(guò)剩，其實(shí)也是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。購(gòu)房者對(duì)于舒適類的產(chǎn)品接受度會(huì)越來(lái)越高，而高層、超高層等產(chǎn)品類型的需求也將會(huì)下降，開(kāi)放商的差異化產(chǎn)品將會(huì)贏得市場(chǎng)和購(gòu)房者的關(guān)注。

點(diǎn)式樓產(chǎn)品率將下降純板樓將成市場(chǎng)新寵

克而瑞分析師張駿：個(gè)人很看好2016年的昆明樓市，房?jī)r(jià)上升的空間值得期待，從克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年拿地的企業(yè)不多，預(yù)計(jì)2016年的供應(yīng)會(huì)和2015年持平，整體的成交可能出現(xiàn)上漲。

就房企來(lái)說(shuō)，城投、俊發(fā)等本土企業(yè)動(dòng)作可期，城投的土地儲(chǔ)備是很可觀的，2016預(yù)計(jì)會(huì)有新的動(dòng)向，而俊發(fā)可售的貨包也是值得期待的。再看外來(lái)房企，像萬(wàn)科、保利這樣的房企更多的是會(huì)和本地的中小房企尋求合作，可以說(shuō)昆明“好土地”多集中于中小房企手中，而這些房企的開(kāi)發(fā)建設(shè)能量是有限的，和有實(shí)力的大房企合作是雙贏的局面。除此之外，三聯(lián)置業(yè)與華潤(rùn)置地簽訂了五里項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)合作協(xié)議，將會(huì)對(duì)五里項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

此外，2016年點(diǎn)式樓的產(chǎn)品率會(huì)下降，并逐漸淡出市場(chǎng)，不少房企在2015年就開(kāi)始了產(chǎn)品的升級(jí)換代，純板樓此類的舒適性住宅將會(huì)成為一種趨勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。