21家房企銷售量價齊漲 開年拿地融資兩不誤

近期國家層面出臺降首付至20%、深化推進(jìn)城鎮(zhèn)化兩項政策，由于出臺時間正好是在春節(jié)之前，考慮到返鄉(xiāng)潮，再加上去庫存的大背景和庫存主要集中在二三線，所以一定程度有利于去庫存化。分析人士指出，雖然未來存在一定發(fā)展機(jī)遇，但亦存隱憂，樓市健康有序發(fā)展仍需市場參與者謹(jǐn)慎對待。

春節(jié)過后，不少上市房企公布了2016年1月的銷售業(yè)績。盡管許多房地產(chǎn)大佬吐槽地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”，但從最新公布的公告來看，包括萬科、保利、恒大在內(nèi)的上市房企銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)大幅上漲。另一方面，春節(jié)前后，品牌房企的拿地、囤地行為依然在繼續(xù)，對2016年的地產(chǎn)表現(xiàn)仍然持積極樂觀的態(tài)度。

對此，中國指數(shù)研究院指出，盡管目前部分城市樓市無去化壓力或去化效果較好，未來存在一定的發(fā)展機(jī)遇，但也面臨土地資源緊缺、房價過快上漲、需求透支、產(chǎn)品同質(zhì)化等帶來的風(fēng)險，未來樓市健康有序發(fā)展仍需市場參與者謹(jǐn)慎對待。

21家量價齊漲

截至2月19日，已經(jīng)有不少于21家上市房企公布了2016年首月銷售業(yè)績，這批房企的銷售總額和銷售均價皆同比上漲。

其中，萬科1月實現(xiàn)銷售面積186.4萬平方米，較上年同期196萬平方米同比下降4.9%，銷售金額達(dá)到255.9億元，較上年同期的232.1億元同比增長10.3%；保利地產(chǎn)1月實現(xiàn)簽約面積102.89萬平方米，同比增長79.96%，實現(xiàn)簽約金額139.78億元，同比增長91.39%；恒大地產(chǎn)1月合約銷售金額達(dá)212.3億元，同比大漲83%，合約銷售面積約為245.2萬平方米，同比上漲62.3%，銷售均價8660元/平方米，同比上漲12.8%；碧桂園1月銷售額達(dá)125億元，同比漲幅達(dá)110%；2月17日，中國海外發(fā)展有限公司公布2016年首月業(yè)績情況：中海系1月份合約物業(yè)銷售金額約為140.66億港元，相應(yīng)的樓面面積約為93.61萬平方米，同比僅分別增長約2%及1%。

“標(biāo)桿房企在2015年度的表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平，今年1月份的銷售情況延續(xù)了這一趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的一年，但對于房企來說，利潤率降低已成普遍現(xiàn)象，部分房企甚至持續(xù)虧損，市場分化會延續(xù)。

同時，這樣的好勢頭在2月也得到了延續(xù)。春節(jié)前夕樓市再迎利好，非限購城市首套房和二套房首付比例分別下調(diào)了5%和10%，地產(chǎn)板塊在節(jié)前止跌企穩(wěn)并引領(lǐng)反彈。中銀國際證券分析師田世欣表示，2月以來，40城成交量較2015年春節(jié)和節(jié)前雙周同比上升12.2%，一二線城市銷售依舊強(qiáng)勢，其中上海和深圳領(lǐng)漲。

“近期國家層面出臺降首付至20%、深化推進(jìn)城鎮(zhèn)化兩項政策，由于出臺時間正好是在春節(jié)之前，考慮到返鄉(xiāng)潮，再加上去庫存的大背景和庫存主要集中在二三線，所以一定程度有利于去庫存化，從實際表現(xiàn)上，2016年春節(jié)表現(xiàn)搶眼，整體銷量較2015年同比增長30%。”華泰證券分析師謝皓宇說。

拿地融資兩不誤

看著依舊紅火的樓市，春節(jié)前夕各大房企仍在積極囤地。中國指數(shù)研究院2月18日向《國際金融報》記者提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月1日-2月7日重點監(jiān)測房企拿地15宗，總出讓金為181.31億元。

其中，2月1日，繼景瑞、萬科、榮安、德信、富力之后，又一家房企宣布進(jìn)入寧波。經(jīng)過58輪競價，融創(chuàng)以28.04億元獲得東部新城核心區(qū)H1-3#/4#地塊，這是融創(chuàng)在寧波首次拿地，也是融創(chuàng)在浙江省進(jìn)入的第二個城市。

2月3日，蘇州土地市場迎來2016年首拍。蘇州吳江區(qū)9宗土地進(jìn)入現(xiàn)場拍賣程序，其中包含5宗住宅地塊、1宗商服地塊，以及3宗醫(yī)療用地。編號為WJ-J-2015-054、55和56號三宗宅地經(jīng)過激烈交戰(zhàn)后，最終太湖新城華潤凱旋門北側(cè)54、55和56號地塊由中南建設(shè)拿下，溢價率141%，總成交價達(dá)31億元。最后一宗宅地為WJ-J-2015-057號地塊，該地塊位于吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)淞興路、龐北路交叉口西南側(cè)地塊，占地面積54461.4平方米，最終成交樓面價5930元/平方米，溢價率147%，折合總價6.46億元，競得人為景瑞地產(chǎn)。

同日上午，成都公開拍賣6宗地，最終成交5宗，流拍1宗，攬金39.99億元，包括首開、保利、中糧等多家房企紛紛開啟了歲末“掃貨”模式。

最終結(jié)果顯示，一號宗地東大街地塊因故終止；二號宗地青羊區(qū)大安東路地塊以6040元/平方米，由成都嘉昱房地產(chǎn)有限責(zé)任公司競得；三號宗地金牛區(qū)西華街地塊以3780元/平方米底價，由中糧競得；四號宗地金牛區(qū)金泉街地塊以3500元/平方米，由保利競得；五號宗地金牛區(qū)金泉街地塊以3600元/平方米，由保利競得；六號宗地金牛區(qū)營門口街地塊以3200元/平方米，由北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司競得。

在這一周，拿地的品牌房企還有富力地產(chǎn)、綠城、九龍倉聯(lián)合體、藍(lán)光發(fā)展、碧桂園和萬科。

同一周，品牌房企共融資13筆，融資額達(dá)283億元。更值得注意的是，A股市場的融資大門也在時隔一年后向房地產(chǎn)企業(yè)打開，使用的方式是從2010年便暫停的IPO。

近期，金輝集團(tuán)股份有限公司進(jìn)行了預(yù)披露。根據(jù)招股說明書，金輝集團(tuán)本次擬發(fā)行數(shù)量不超過6億股，募集資金將用于建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)4個房地產(chǎn)開發(fā)項目，擬投入資金為60億元。

而在金輝集團(tuán)之前，富力地產(chǎn)和萬達(dá)商業(yè)都已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)披露，擬在A股上市。這兩家房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)披露時間均為2015年11月13日。根據(jù)招股說明書，富力地產(chǎn)本次公開發(fā)行新股不超過107000萬股，萬達(dá)商業(yè)擬發(fā)行不超過2.5億股新股。

另外，宇通系房地產(chǎn)公司鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（下稱“綠都地產(chǎn)”）已經(jīng)于2016年2月1日在河南證監(jiān)局進(jìn)行輔導(dǎo)備案，擬在A股市場首次公開發(fā)行股票并上市，其保薦商是中國國際金融股份有限公司。這也是最近10年以來首次正式啟動A股IPO的河南房地產(chǎn)企業(yè)。

雖然預(yù)披露或輔導(dǎo)備案離真正的掛牌上市還需要一段時間，但A股市場對于房地產(chǎn)企業(yè)打開融資大門極具深意。據(jù)悉，自監(jiān)管層在2010年暫停房企IPO后，國內(nèi)房企大多是通過港股等境外市場上市融資或者通過借殼的形式上市。

二線城市有熱點

值得注意的是，無論是囤地還是融資，房地產(chǎn)企業(yè)今年一致將目光投注于二線城市。目前，合肥、南京、武漢等熱點二線城市樓市走勢火熱。

在中國指數(shù)研究院看來，早期土地供應(yīng)合理是合肥、南京等城市樓市近期火熱的重要原因之一，未來樓市保持健康向上發(fā)展的重要途徑之一仍有賴于政府把好供應(yīng)端這一關(guān)。“政府根據(jù)市場實際需求制定合理的土地推出量及推出節(jié)奏，避免過度供地而造成潛在供應(yīng)量過大的局面。對于部分樓市表現(xiàn)尚可的少數(shù)三四線城市，雖然在政策刺激等利好因素帶動下樓市去化較快，但仍有一定庫存量，地方政府應(yīng)減少甚至停止土地供應(yīng)”。

另外，房地產(chǎn)市場繁榮時期，部分城市盲目開發(fā)新城，樓市供應(yīng)量明顯超過當(dāng)?shù)匦枨?，?dǎo)致出現(xiàn)空城、鬼城現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場向下調(diào)整時期，這類城市仍苦于高庫存、難去化。目前，在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的大背景下，保定、廊坊等河北省內(nèi)相關(guān)城市迎來經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、行政區(qū)劃調(diào)整、軌道交通完善、人口流入增加等機(jī)遇，但業(yè)內(nèi)人士依然建議，各地政府應(yīng)保持頭腦清醒，理性制定城市規(guī)劃布局，避免盲目造城。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，目前，部分熱點二線城市樓市需求較充足，但也面臨房價上漲快、政策刺激下需求透支導(dǎo)致后期需求增長乏力等問題。少數(shù)三四線城市，亦存在這樣的問題。房企應(yīng)審時度勢，合理制定城市進(jìn)入策略，對于潛在風(fēng)險較高的城市應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入。對于已經(jīng)布局的城市，企業(yè)應(yīng)關(guān)注自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。產(chǎn)品同質(zhì)化是目前中國房地產(chǎn)市場整體面臨的問題之一，特別是中小城市，如燕郊雖然受益于承接北京外溢購房需求，房地產(chǎn)市場規(guī)模顯著擴(kuò)張，但長期以來，產(chǎn)品品質(zhì)較低、同質(zhì)化嚴(yán)重，這阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。升級產(chǎn)品品質(zhì)、迎合市場需求是房企的生存之道。此外，房企還應(yīng)根據(jù)城市區(qū)域及自身項目庫存去化速度，合理開盤定價并積極營銷，以實現(xiàn)快速去化，回籠資金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。