北京南五環(huán)外地價(jià)接近5萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)商：真不敢相信

“黃村的地價(jià)都4萬(wàn)多了？真不敢相信。”2月23日，一央企開(kāi)發(fā)商人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者感慨。

23日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了春節(jié)之后的首拍，這也是2016年以來(lái)的第二宗住宅用地拍賣(mài)。雖然接近南六環(huán)，此次入市的大興黃村地塊還是獲得了較高的關(guān)注度，因?yàn)楦?jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)的都是財(cái)力雄厚的“金主”，共有9家房企或綜合體，包括葛洲壩、綠地、中鐵建與萬(wàn)科等。

在土地供給減量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高價(jià)。最終，該地塊以39億元的總價(jià)，及配建15000平方米的代價(jià)為來(lái)自上海的綠地取得。經(jīng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米。

南五環(huán)外地價(jià)接近5萬(wàn)

4.7萬(wàn)元/平方米，這一樓面價(jià)在地王頻出、頂豪動(dòng)輒每平方米15萬(wàn)的北京遠(yuǎn)不算高，但放到南五環(huán)外的位置上，它便有了值得關(guān)注的理由。它創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格的新高，并且地價(jià)已超區(qū)域標(biāo)桿華潤(rùn)某項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格也將直逼10萬(wàn)元。這也意味著，北京居民一貫認(rèn)為的價(jià)格洼地南郊，也將出現(xiàn)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅。去年北京土地如此大熱，該區(qū)域3宗住宅用地最終樓面價(jià)也不過(guò)是每平方米3萬(wàn)元上下的級(jí)別。

是什么原因推高了這塊地的價(jià)格？亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，新年伊始，三部委即聯(lián)合再發(fā)減稅政策，其中對(duì)于北京影響較大的是取消“普通住房”的定位，由此也將解救出一批中小戶型的高價(jià)項(xiàng)目。而從這一政策導(dǎo)向也可以看出2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍會(huì)以放松為主，寬松的政策環(huán)境也刺激了開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地的積極性。微觀來(lái)說(shuō)，決定地價(jià)的核心因素還是位置。

郭毅稱，大興區(qū)近年來(lái)發(fā)展重點(diǎn)已外延至六環(huán)外天宮院板塊，原本的地處五六環(huán)之間的區(qū)域核心黃村已近開(kāi)發(fā)飽和，已鮮見(jiàn)住宅用地出讓，因此遭到了激烈爭(zhēng)奪。

但區(qū)域核心并不等同于城市核心。該地塊地處京開(kāi)高速以東，遠(yuǎn)離京開(kāi)高速以西的新城核心區(qū)，距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，位于老城區(qū)邊緣南鄰回遷房，周邊居住環(huán)境有待提高。郭毅說(shuō)，對(duì)于一個(gè)預(yù)計(jì)售價(jià)將近10萬(wàn)的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，周邊環(huán)境也將成為項(xiàng)目最大的短板。

二手房漲價(jià)惜售

相比新房而言，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動(dòng)。本報(bào)記者上周末走訪發(fā)現(xiàn)，還沒(méi)出農(nóng)歷正月十五，就有很多年輕情侶出現(xiàn)在了中介門(mén)店詢問(wèn)房源。經(jīng)過(guò)春節(jié)前的漲勢(shì)之后，一些區(qū)域品質(zhì)較高的二手房?jī)r(jià)格還在上漲。以東四環(huán)內(nèi)朝陽(yáng)公園附近某地鐵精裝房為例，房齡五年的60平方米左右的一居室，現(xiàn)在報(bào)價(jià)在270萬(wàn)元~290萬(wàn)元，而去年10月的價(jià)格在260萬(wàn)元上下，2014年的價(jià)格在230萬(wàn)元左右，開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格僅僅在100萬(wàn)元至150萬(wàn)元之間。服務(wù)于該小區(qū)開(kāi)發(fā)商租售中心的李欣(化名)告訴本報(bào)記者，隨著房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主開(kāi)始惜售，從前動(dòng)輒20套在售，而現(xiàn)在業(yè)主誠(chéng)意出售的小戶型房源僅有不到5套，而且不報(bào)價(jià)格很難約業(yè)主見(jiàn)面。

成交數(shù)據(jù)也說(shuō)明了春節(jié)前后北京二手房市場(chǎng)的活躍度。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年北京市二手住宅市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，1月份全月網(wǎng)簽量突破2.4萬(wàn)套，超過(guò)去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%，較去年同期增加90.9%。鏈家研究院李巧玲表示，由于市場(chǎng)預(yù)期向好，業(yè)主惜售情緒有所上升。

賣(mài)還是不賣(mài)，以什么樣的價(jià)格賣(mài)，劉江(化名)想了很久。為了研究當(dāng)下是不是樓市高點(diǎn)，畢業(yè)于北京一所知名大學(xué)文科專業(yè)的他，最近甚至看了多本經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)書(shū)籍。身為上述地鐵精裝房的年輕業(yè)主，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現(xiàn)在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室，這套一居室正在出租，形同投資。關(guān)于為什么出手，他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)出了自己對(duì)大勢(shì)的判斷：兩年內(nèi)上漲，五年內(nèi)可能下跌。他的邏輯是：利率下降，通貨膨脹，泡沫吹大，核心城市核心物業(yè)價(jià)格必然上漲，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，如果一些過(guò)剩行業(yè)的“僵尸”企業(yè)和中小企業(yè)大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐，同時(shí)不排除拋售潮出現(xiàn)。所以他選擇套現(xiàn)這套房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司，雖然經(jīng)營(yíng)的也是傳統(tǒng)機(jī)械產(chǎn)品，但他看好優(yōu)勝劣汰之后自己公司將獲得的空間。

還有一位正在投資北京地鐵兩居室的“80后”告訴本報(bào)記者，利率如此之低，資金沒(méi)有去處，房?jī)r(jià)再漲，很多人預(yù)期都是向上的。他的判斷是這樣的剛需兩居室必然會(huì)漲，巧合的是，他跟劉江一樣，也認(rèn)為上漲的期限在兩年左右，因?yàn)?ldquo;還是有泡沫的，長(zhǎng)期來(lái)看下跌是有可能的”。

一線城市熱度持續(xù)多久

一線城市房?jī)r(jià)到底怎么走？對(duì)此，中信證券(15.240,-0.34,-2.18%)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中分析，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當(dāng)價(jià)格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場(chǎng)的熱度，值得投資者審慎看待。在產(chǎn)業(yè)政策不可能發(fā)力刺激一線房?jī)r(jià)上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房?jī)r(jià)的重要因素。

中信證券該研究團(tuán)隊(duì)表示，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩(wěn)定，降息預(yù)期升溫，可能推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲；如果2016年不出現(xiàn)降息，盡管市場(chǎng)在慣性作用下還會(huì)表現(xiàn)一兩個(gè)季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和漲幅相對(duì)透支的城市，甚至有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

劉江說(shuō)，每天都有好幾家中介公司的經(jīng)紀(jì)人給他打電話約面談簽約，如果不出所料，他的房子將在3月完成交易。還有一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，劉江正在賣(mài)的房子，是2013年的“高點(diǎn)”時(shí)買(mǎi)的，加上稅290萬(wàn)元購(gòu)入，現(xiàn)在含稅報(bào)也是290萬(wàn)元，而2014年的低點(diǎn)時(shí)，曾經(jīng)跌到過(guò)240萬(wàn)元。

“我們都不愿談周期，實(shí)際上，它真的存在，并且距離我們沒(méi)有想象的那么遠(yuǎn)。”劉江說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。