35城市庫存連跌4個月 近七成城市庫存下降

昨日，《證券日報》記者從上海易居研究院獲得的最新報告顯示，截至2016年1月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.7%。

2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而到了2016年1月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑。目前庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢。

此外，上述研究院認為，根據(jù)房價收入比計算公式，從房價收入比的絕對水平看，房價收入比微幅上調，仍屬合理區(qū)間。

近七成城市庫存下降

2016年1月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米，環(huán)比減少29.0%，同比增長12.6%。一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264、18300和4288萬平方米，環(huán)比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%。

此外，35個城市新建商品住宅存銷比為12.0，這也意味著市場需要用12個月的時間才能消化完這些庫存。

其中，有12個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時，35個城市中，有23個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房價總體上漲的態(tài)勢是密切關聯(lián)的。同時，這也意味著在這35個城市中，近七成城市庫存下降。

中國指數(shù)研究院研究報告也顯示，2016年1月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降7.4%。1月份受季節(jié)性影響，開發(fā)商推盤力度大減，庫存總量隨之下降。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的10家品牌房企來看，銷售額均有所回落，其中綠城中國降幅最大，為68.61%，銷售面積環(huán)比下降66.2%。富力緊隨其后，銷售額和銷售面積環(huán)比分別下降63.91%和43.52%。中海地產(chǎn)銷售額環(huán)比跌幅則最小，為7.44%，銷售面積環(huán)比減少11.82%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，35城去庫存周期總體處于低位水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續(xù)房價看漲預期會繼續(xù)強化。而對于上訴去庫存情況較好的城市，應該主動從“去庫存”戰(zhàn)略切換到“補庫存”戰(zhàn)略上來。

房價仍在合理區(qū)間

值得一提的是，在過去的一年中，雖然一線城市、部分二線城市房價上漲，尤其學區(qū)房上漲幅度更大。但易居研究院研究員曹倪娜認為，房價仍在合理區(qū)間內。

曹倪娜表示，2015年，全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米，同比增長9.1%，增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。數(shù)據(jù)顯示，房價從2004年開始大幅增長，2008年受宏觀調控與經(jīng)濟下行因素影響，房價增幅降至歷史最低-1.9%，隨后在2009年房價強勢反彈，增幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速增長期，增幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經(jīng)濟環(huán)境影響房地產(chǎn)市場趨冷，增幅也創(chuàng)下了近六年的新低。進入2015年后，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推，一線及重點二線房地產(chǎn)市場日趨轉暖，并在2015年下半年加速反彈，增幅創(chuàng)“十二五”期間最高值。

不過，根據(jù)房價收入比計算公式，得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升，但并不改變震蕩下行的趨勢。從房價收入比的絕對水平看，仍然屬于在6-7的合理區(qū)間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。

但深圳是例外，曹倪娜稱，“我們研究發(fā)現(xiàn)，以我國的實際情況，全國房價收入比維持在6-7可算作合理區(qū)間，2015年的7.2依然接近合理，由此可判斷全國房價基本無泡沫，更談不上崩盤。但在房價暴漲的深圳，已出現(xiàn)短期泡沫，2014年深圳房價收入比位列全國第一，同樣依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)推算，深圳2015年度房價收入比高達25.8，同比增幅27.6%，因此將毫無懸念的再次奪冠，房價漲幅明顯大于居民收入漲幅，房價收入比進一步脫離合理區(qū)間”。

此外，曹倪娜預計，2016年全國房價收入比保持基本平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。