北京新建商品住宅郊區(qū)化 1月豪宅成交創(chuàng)紀(jì)錄

北京樓市高端化的趨勢愈演愈烈。昨日,中原地產(chǎn)研究部發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年,北京純商品房新建住宅簽約套數(shù)為54403套,其中300萬元以內(nèi)的新建住宅為33148套,占比為60.9%。這一比例已由2012年前后的占比近八成,跌至目前六成左右。而自2016年以來的1個多月時間內(nèi),這一比例進(jìn)一步下降為54.6%。

同時,在2016年以來成交的300萬元以內(nèi)住宅中,超過半數(shù)位于北京六環(huán)以外。業(yè)內(nèi)人士表示,北京商品房市場已走向全面高端化。

新建商品住宅郊區(qū)化趨勢凸顯

北京新建商品住宅郊區(qū)化的趨勢早已開始凸顯,在2016年以來成交的2346套300萬以內(nèi)低總價商品房中,有1400套位于六環(huán)以外,超過成交總量的一半以上。

事實上,不止低總價項目郊區(qū)化明顯,即使中高端項目也在逐漸外溢。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,去年北京普通住宅中成交價格在500萬元-1000萬元區(qū)間的物業(yè),在短短2年時間內(nèi),成交套數(shù)基本持平,但成交區(qū)位則出現(xiàn)了明顯的外溢。在2013年同樣價格區(qū)間在500萬-1000萬的改善型中高端住宅中,位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%,而在2015年,五環(huán)內(nèi)占比只有30%,五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%。

與此同時,住宅套均成交額持續(xù)走高,2016年以來,北京商品房均價繼續(xù)高位運(yùn)行,達(dá)到了32157元/平方米,同時新房套均成交額已經(jīng)高達(dá)435.4萬元。

1月豪宅項目成交再創(chuàng)紀(jì)錄

來自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,1月銷售單價在10萬元/平方米以上的公寓豪宅產(chǎn)品共實現(xiàn)成交21套,同比增加320%,這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了歷年同期的新高,從成交排行榜中可以看出,成交排名前十的項目中,有兩個10萬+項目上榜,其中萬柳書院成交均價更是高達(dá)166649元/平方米。

對此,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,高價地的快速全面覆蓋土地市場,使得10萬+頂豪項目不斷增多,而從去年北京土地成交結(jié)構(gòu)來看,隨著2015年出讓的大量高價土地逐漸上市,樓面價超過3萬的地塊達(dá)到了28宗(2016年已經(jīng)出現(xiàn)2宗),地價超過房價成為新常態(tài)。

郭毅同時表示,未來10萬+項目將成為豪宅市場的普遍現(xiàn)象。而這類產(chǎn)品為了提升性價比,普遍以大戶型為主,強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的舒適性和功能升級,例如位于東直門的使館壹號院主打180-280平方米,而萬柳書院戶型更是達(dá)到205-558平方米,大戶型產(chǎn)品的增多也是1月成交出現(xiàn)套數(shù)下滑、面積增長的主要原因。

北京土地成交樓面價5年增5倍

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京樓市在高端項目及頂級豪宅的推動下,未來仍將保持上行。其中,被認(rèn)為影響項目定價標(biāo)準(zhǔn)的一個重要原因,就在于北京城市資源的逐步稀缺,不可復(fù)制的土地價值日趨珍貴。

公開數(shù)據(jù)顯示,過去5年,北京的土地供應(yīng)中,居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米,但配套的公建面積已超過1000萬平方米。由此帶來不僅城市核心區(qū)土地價格不斷走高,連城市邊緣地帶都開始涌現(xiàn)高價地,土地成本上揚(yáng)最終拉動豪宅價格的上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹,2009年北京住宅用地成交平均樓面價僅為5972元/平方米,而近兩年一方面可供開發(fā)土地不斷減少,另一方面由于引入競建保障房、自住房的土地競價機(jī)制變革,催升純商品住宅用地的實際樓面價快速攀升,2015年住宅用地成交實際樓面價平均值已高達(dá)28000元/平方米左右,相比5年前增長了將近5倍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。