摩根大通：年內(nèi)房?jī)r(jià)將小幅走高 房地產(chǎn)投資繼續(xù)減速

2月3日，中國(guó)人民銀行(人行)與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(銀監(jiān)會(huì))聯(lián)合宣布進(jìn)一步放松住房貸款政策，摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)政策作了解讀。

朱海斌認(rèn)為，進(jìn)一步放松個(gè)人住房貸款政策，符合房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存作為2016年政府五項(xiàng)執(zhí)政要?jiǎng)?wù)之一的現(xiàn)實(shí)。在政府重點(diǎn)解決幾個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題的同時(shí)，制造業(yè)在今年將繼續(xù)面臨下行壓力。在這種情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)將是穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵所在。該項(xiàng)政策措施，結(jié)合持續(xù)推進(jìn)的戶籍制度改革，均旨在提振住房需求(或至少避免住宅市場(chǎng)交易突然下滑)，減輕住宅市場(chǎng)調(diào)整所造成的拖累。目前看來(lái)，住宅市場(chǎng)政策仍有可能在未來(lái)進(jìn)一步放松(如取消限購(gòu)、進(jìn)一步放松個(gè)人住房貸款政策和公積金貸款政策、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率、研究個(gè)人住房抵押貸款還款稅前扣除的可行性)。

縱觀2016年宏觀走勢(shì)，一個(gè)重要問(wèn)題是未來(lái)幾個(gè)季度，房地產(chǎn)投資活動(dòng)是否可以隨著住宅交易和房?jī)r(jià)回暖而反彈。對(duì)此，我們?nèi)猿种?jǐn)慎觀點(diǎn)。我們?cè)陬A(yù)測(cè)2016年房?jī)r(jià)將小幅走高的同時(shí)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資將從2015年同比1.0%的小幅減速擴(kuò)大到2016年同比2%的下降。

首先，盡管庫(kù)存水平稍有改善，開發(fā)商仍然對(duì)未來(lái)市場(chǎng)展望保持謹(jǐn)慎，認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境提供了去庫(kù)存的良機(jī)，但不適宜推新盤，12月新房開工量進(jìn)一步同比下降6.5%。

第二，大城市，包括一線城市和表現(xiàn)較好的二線城市與小城市的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。去年，住宅市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)回暖，大城市整體表現(xiàn)優(yōu)于小城市。但仍在供應(yīng)過(guò)剩和需求疲軟的困境里掙扎的三四線城市才是房地產(chǎn)活動(dòng)和投資的主力軍，這一部分市場(chǎng)將限制住宅市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。該政策對(duì)一線城市(仍實(shí)施限購(gòu))采取的區(qū)別對(duì)待就反映了一線城市和小城市市場(chǎng)走勢(shì)的分化。

第三，在未來(lái)1-2年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)(辦公樓、百貨商店、購(gòu)物中心)方面仍存在變數(shù)，受數(shù)個(gè)不利因素影響或?qū)⒔?jīng)歷更明顯的調(diào)整，尤其是在二線和三線城市。一是與住宅價(jià)格回暖相反，多數(shù)城市商用地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下挫，市場(chǎng)情緒萎靡。二是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩和新消費(fèi)結(jié)構(gòu)(電商對(duì)購(gòu)物中心和百貨商店需求造成重大負(fù)面影響)的沖擊下，供應(yīng)過(guò)剩與需求疲軟對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成雙重打擊。三是住宅市場(chǎng)繼續(xù)獲得政策支持，商業(yè)地產(chǎn)卻可能無(wú)法獲得同等政策支持力度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。