試點兩年 以房養(yǎng)老仍陷困局

不斷被媒體稱做遇冷、水土不服的以房養(yǎng)老并沒有停下腳步。日前，保監(jiān)會召開座談會，要求以房養(yǎng)老試點城市進一步擴圍。無獨有偶，北京市民政局副局長李紅兵近日也公開表態(tài)稱即使遭遇“寒冬”，北京也將繼續(xù)支持以房養(yǎng)老試點?？梢姀闹醒氲降胤?，推進以房養(yǎng)老的決心依然堅定。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自近年以房養(yǎng)老概念提出以來，多方都曾就此做過調(diào)查，結(jié)果顯示，大多數(shù)被調(diào)查老人及其子女暫時不接受這種養(yǎng)老形式。不過，也有專家樂觀地表示，雖然以房養(yǎng)老可能將成為“小眾”的選擇，但就算僅有一成老人選擇以房養(yǎng)老，這一市場也仍然令人無法割舍。一邊是龐大的養(yǎng)老需求及市場，一邊是老人們難以接受的房產(chǎn)抵押，以房養(yǎng)老該如何打破市場的堅冰，真正被人們認可？

“難以割舍”的以房養(yǎng)老

作為一種新興的跨資本市場和房地產(chǎn)市場的資源配置方式，以房養(yǎng)老當(dāng)初在國內(nèi)起步時被當(dāng)做養(yǎng)老模式的一種有效補充而備受期待。然而，隨著時間的推移，這一新模式的水土不服狀況也逐漸顯現(xiàn)出來。公開資料顯示，我國確定首批以房養(yǎng)老試點城市北京、上海、廣州、武漢，基本都出現(xiàn)了相關(guān)業(yè)務(wù)遇冷的現(xiàn)象。有媒體報道稱，上海民政部門調(diào)查顯示，高達90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭即以房養(yǎng)老的不到10%。有不愿透露姓名的專家向北京商報記者坦言，除了上海，通過對于我國更廣泛地區(qū)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，其實存在養(yǎng)老需求的老人中，有房的并不在少數(shù)，但幾乎很少有老人愿意以房養(yǎng)老，談及拒絕的原因，老人們首要提出的就是希望將房產(chǎn)留給子女。

長期以來，買房被不少人看做是一生努力賺錢、攢錢的目標，在我國，擁有屬于自己的房產(chǎn)對大多數(shù)人來說都具有重要的意義。這種觀念根深蒂固，剛剛推出不到兩年的以房養(yǎng)老幾乎很難撼動這一傳統(tǒng)思想。北京以房養(yǎng)老試點的右安門街道相關(guān)負責(zé)人也向北京商報記者證實，開展試點后至今，對于以房養(yǎng)老，仍然鮮有老人能接受，雖然近期越來越多的人聽說了以房養(yǎng)老后來街道咨詢，但始終幾乎沒有人愿意再做嘗試。公開資料顯示，就連推動以房養(yǎng)老多年的英國，至今也僅有20%的老年人愿意采用這一方式養(yǎng)老。

那么，到底是什么動力讓政府、企業(yè)在如此艱難的情況下，仍然選擇繼續(xù)逆流前行？上述專家坦言，即使在我國，以房養(yǎng)老將成為“小眾”的消費方式，只有一成老人愿意嘗試，對于企業(yè)和政府來說，這部分市場也是十分可觀的。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國60周歲以上老年人口超過了2.1億人，以此計算，1/10也有2100萬人，更何況未來老齡化加速，這部分數(shù)量還將繼續(xù)增加。

此外，有分析人士認為，中國大量的失獨老人也讓這一模式有著相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?。所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統(tǒng)計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經(jīng)超百萬個。有關(guān)專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過1000萬會在25歲之前死亡。這意味著，有2000萬名父親和母親，在中老年時失去惟一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟模式無法實現(xiàn)。

根據(jù)機構(gòu)分析，這部分失獨老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當(dāng)年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，以房養(yǎng)老政策對于這部分老人來說十分合適，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。

新模式存不確定風(fēng)險

目前，我國普遍提出的以房養(yǎng)老仍主要指的是2014年6月由保監(jiān)會提出的保險產(chǎn)品概念。根據(jù)《關(guān)于開展以房養(yǎng)老試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），我國所推行的以房養(yǎng)老（反向抵押養(yǎng)老保險），就是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)勞動經(jīng)濟學(xué)院教授朱俊生向北京商報記者表示，以房養(yǎng)老是籌集養(yǎng)老經(jīng)濟資源的一種可能的方式，可以在一定程度上滿足特定人群的需求，能充分發(fā)揮個人財產(chǎn)及財產(chǎn)性收入用于養(yǎng)老的作用?，F(xiàn)在有不動產(chǎn)的人越來越多，這是養(yǎng)老保障的重要資源。充分發(fā)揮這部分資源的作用，通過盤活老年人的不動產(chǎn)，讓老年人有效利用自己多年積累的財產(chǎn)生活得更幸福。

然而，保監(jiān)會副主席黃洪也表示，由于該項業(yè)務(wù)是一項將反向抵押和養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，除傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)所需面對的長壽風(fēng)險和利率風(fēng)險外，還需要應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動、房產(chǎn)處置等風(fēng)險挑戰(zhàn)，每單業(yè)務(wù)的成本和承保周期都遠超過傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)。

因此，在南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險系教授朱銘來看來，國內(nèi)保險版以房養(yǎng)老面臨著曲高和寡的窘境，主要是由于老人的長壽風(fēng)險、房價波動等因素存在較大不確定性，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身的設(shè)計、定價等方面，還存在一定的空白需要監(jiān)管部門進一步完善。具體來說，泰康人壽上海分公司相關(guān)負責(zé)人曾表示，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。但人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預(yù)測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。

而且，我國現(xiàn)行的國內(nèi)房屋70年產(chǎn)權(quán)也成為關(guān)鍵問題之一。對此，朱俊生表示，發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”之所以普及與其房地產(chǎn)市場的成熟穩(wěn)定有關(guān)，且成熟的交易市場也為金融機構(gòu)提供了非常好的退出機制，一旦發(fā)現(xiàn)存有風(fēng)險隱患，可以及時變現(xiàn)或采取金融工具等規(guī)避風(fēng)險。如美國的住房抵押貸款證券化場，其包括個人信用制度、抵押益款擔(dān)保、保險體系等；加拿大在國家住房法下也建立了抵押證券。

但在我國影響住房市場穩(wěn)定的因素，除了市場本身的供求關(guān)系外，還有住房政策的不確定性，比如，國有居住土地使用權(quán)年限到期后的政策走向至今都比較模糊，這就使得提供以房養(yǎng)老模式的金融機構(gòu)難以準確把握未來的預(yù)期。在朱俊生看來，保護房屋和土地的私有財產(chǎn)并承認財產(chǎn)權(quán)是一種可讓渡的產(chǎn)權(quán)，是以房養(yǎng)老市場發(fā)展的內(nèi)在要求。

配套政策亟待完善

堅持推行能否如愿，關(guān)鍵還得看政策和模式如何完善。業(yè)內(nèi)認為，除了需要政府持續(xù)支持外，還需要獨立的第三方服務(wù)機構(gòu)的參與，朱銘來建議，在以房養(yǎng)老中引入第三方機構(gòu)在多方之間架起橋梁，建立公信力是不可或缺的。他舉例稱，如協(xié)助政府開展調(diào)查研究，為政策設(shè)計提供意見或建議，為老年人提供稅務(wù)、法律、政策等方面咨詢，從事房產(chǎn)價值評估，提供養(yǎng)老服務(wù)，幫助金融保險機構(gòu)運作房產(chǎn)等。

為此，在2016年全國保險監(jiān)管工作會議上，保監(jiān)會主席項俊波圈定了“以房養(yǎng)老”配套政策的時間表。項俊波透露，今年將會同相關(guān)部委，逐步完善老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險配套制度。

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品一般涉及長達十幾年，甚至二三十年的養(yǎng)老金給付問題，且涉及的金額巨大。海南保監(jiān)局局長王小平表示，老年人對將后半生賴以養(yǎng)老保命的資產(chǎn)或錢交由其認為形象欠佳、社會信譽度不高的保險公司來經(jīng)辦，難免心存顧慮。因此，保險業(yè)要介入以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，重塑自身良好形象、取得消費者認同是應(yīng)重視和亟待解決的突出問題。

從歐美地區(qū)的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗看，其國民理財教育和輿論宣傳功不可沒。如美國在其反向抵押貸款發(fā)展初期就大力開展宣傳教育，由政府提供資金發(fā)展公立的咨詢服務(wù)機構(gòu)，以增強咨詢服務(wù)的公信力。

值得一提的是，在推廣對象上，朱俊生建議，可先易后難，可以先從無子女、有房產(chǎn)的老人開始推廣，再逐漸過渡到普通的老人，或者采取其他相對易行的變通方式，如租房養(yǎng)老和換房養(yǎng)老等，待時機成熟再全面開展真正的以房養(yǎng)老模式。而考慮到傳統(tǒng)老人之所以遺產(chǎn)觀念較重，主要是家庭親情的作用，而現(xiàn)實中“空巢老人”、“獨居老人”往往缺乏更加必需的現(xiàn)實關(guān)懷，因此通過“以房養(yǎng)老”模式置換出的資金等資源，大力建設(shè)并完備社區(qū)式養(yǎng)老公寓，讓具有共同價值觀和世界觀的同類老年群體群居在一起，可有利于緩解現(xiàn)實中的感情空白，更具有現(xiàn)實意義。

此外，從部分政府官員的表態(tài)不難看出，未來我國的以房養(yǎng)老模式可能會出現(xiàn)更多元化的嘗試，不僅局限在保險產(chǎn)品上。日前，李紅兵就曾提出了通過出租房產(chǎn)利用房租養(yǎng)老的以房養(yǎng)老形式等。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前國際上主流的以房養(yǎng)老模式，除了我國試行的反向抵押養(yǎng)老保險外，還有租房入院養(yǎng)老、異地置業(yè)養(yǎng)老、合資購房養(yǎng)老等多種，只要符合我國現(xiàn)有法律法規(guī)，且不違反市場規(guī)律，政府都應(yīng)給予一定的空間讓企業(yè)發(fā)揮、讓老人愿意嘗試。

我國以房養(yǎng)老推進大事記

2013年9月

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,明確中國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

2014年6月

保監(jiān)會明確自2014年7月1日-2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

2015年9月

“以房養(yǎng)老”保險推出一年，全國僅有12戶共22人簽約。同期有調(diào)研顯示，近99%的子女反對父母以房養(yǎng)老。

2016年1月

保監(jiān)會召開工作座談會，從政府的角度承認以房養(yǎng)老試點遇冷，但明確試點將繼續(xù)擴圍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。