政策松綁銷售回暖 房企去庫(kù)存仍刻不容緩

在政策松綁及利率下行的作用下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年迎來(lái)了小幅上漲。而在庫(kù)存高企、剛需減少、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想回到過(guò)去的繁榮已經(jīng)不可能。因此，抓住當(dāng)下機(jī)遇，加速去庫(kù)存，著力供給側(cè)改革，仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的明智選擇。

昨日，央行再放大招，不限購(gòu)城市購(gòu)房首付比例可降至20%。在提振購(gòu)房需求的同時(shí)，也意味著房地產(chǎn)依然面臨著去庫(kù)存的巨大壓力。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，去年房地產(chǎn)整體發(fā)展平穩(wěn)，量?jī)r(jià)均出現(xiàn)一定幅度上漲，但是兩極分化加劇，一線城市與三、四線城市呈現(xiàn)冰火兩重天。從數(shù)據(jù)上看，去年房?jī)r(jià)上漲較快的主要是深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州等一線及核心二線城市，而其它二、三線城市則基本是下跌。

而央行昨日的房貸政策也有針對(duì)性，除北京、上海、深圳、廣州、三亞五限購(gòu)城市外的其它城市，首套房貸首付比例大幅下調(diào)。

對(duì)于利率下調(diào)，實(shí)際上是變相降價(jià)，有效降低居民購(gòu)房成本。有人測(cè)算，按100萬(wàn)房貸、等額本息測(cè)算，20年期和30年期個(gè)人按揭貸款月供相比2014年11月本輪降息前分別下降12.6%和16.5%，相當(dāng)于可對(duì)沖14.4%和19.8%的房?jī)r(jià)上漲幅度。而首套房貸比例的下調(diào)，則意味著許多剛需的提前釋放，下降10%可能就是未來(lái)三年要買房的人都集中提前到了第一年，短期政策效果比較明顯。

去年利率的下調(diào)及限購(gòu)政策的松綁并未逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在三、四線城市的頹勢(shì)，這次首付比例的下調(diào)能否達(dá)到去庫(kù)存的預(yù)期目標(biāo)仍有待檢驗(yàn)。

理論上，一線城市和二、三線城市房產(chǎn)有替代效應(yīng)，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，在一個(gè)城市買房了就要放棄在其它城市定居的機(jī)會(huì)。所以，對(duì)其它城市去庫(kù)存政策的傾斜將對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)構(gòu)成壓力，確實(shí)如此，但壓力沒(méi)那么大。因?yàn)橐痪€城市的教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)機(jī)遇、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面優(yōu)勢(shì)，吸引了全國(guó)的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)更多體現(xiàn)的是附著在這個(gè)城市上的各種綜合資源的競(jìng)爭(zhēng)。只有當(dāng)其他城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)都相對(duì)完善的時(shí)候，房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)對(duì)購(gòu)買者的吸引力才能充分體現(xiàn)出來(lái)。

值得一提的是，2015年在房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的表象下，則是庫(kù)存進(jìn)一步增加的事實(shí)。截至2015年12月底，全國(guó)商品房待售面積7.19億萬(wàn)平方米，比該年11月末增加2217萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米。需求方面，根據(jù)目前中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)，80后是最后一波人口出生高峰期，而90后、00后不僅出生人口大幅減少，而且有大部分是出生在城市，隨著80后的逐漸城鎮(zhèn)化，剛需購(gòu)房群體將逐步減少。去年，中國(guó)的適齡勞動(dòng)人口及流動(dòng)人口已經(jīng)大幅減少，分別比上一年減少487萬(wàn)和568萬(wàn)。

在庫(kù)存高企，剛需下降的大背景下，一線城市房?jī)r(jià)如何演繹不好說(shuō)，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未雨綢繆，著力供給側(cè)改革，加速去庫(kù)存依然是重點(diǎn)任務(wù)，弦不能松。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。