綠城董事會格局突變 千億路上橫生荊棘

一個斷臂求生，一個借雞生蛋。從2014年12月23日起，中國交通建設(shè)集團(tuán)（以下簡稱“中交”）對綠城中國（03900.HK以下簡稱“綠城”）在董事會、股權(quán)、管理層、戰(zhàn)略等維度上的滲透，不曾停止。同時，宋衛(wèi)平被架空的傳言一度甚囂塵上。

1月15日，一紙公告，朱碧新辭任綠城聯(lián)席主席一事從書面得到落定。現(xiàn)在，這一重要崗位將由中交董事會秘書劉文生擔(dān)綱。他將和宋衛(wèi)平共同擔(dān)任綠城聯(lián)席主席。

值得注意的是，綠城執(zhí)行董事也迎來擴(kuò)容—李永前成為新晉執(zhí)行董事—來自中交的基因上升為4位。這意味著，此前和綠城3∶3的格局正式被打破。

這一結(jié)果并不意外。在過去的時間里，中交一直對外釋放“并表綠城”的訴求。自然，是要在董事局占據(jù)話語權(quán)的。

綠城本身也在改變：抱著千億規(guī)模雄心，收縮三、四線城市、聚焦一、二線城市的策略變化之外，將產(chǎn)品線從此前的以產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以市場為導(dǎo)向。

成績單至少令外界暫時舒了一口氣，按照最新發(fā)布的未經(jīng)審核的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，綠城累計合同銷售金額約719億元，僅6個月的時間，比年中的323億元翻了一倍多。目前位列克而瑞年度房企銷售金額排行榜第11位。此外，早在年中的業(yè)績會上，朱碧新就表示“綠城現(xiàn)在沒有任何財務(wù)風(fēng)險”。

但對文化迥異的兩方股東而言，這些，可能不足以概括背后的博弈和智慧。

宋衛(wèi)平用“正常”二字回應(yīng)時代周報記者對于綠城當(dāng)下變化的困惑。他證實自己亦是綠城當(dāng)下公司架構(gòu)和產(chǎn)品線調(diào)整的推動者。相較2014年，過去的這一年里，這位59歲的天蝎座老人，不再將自己卷入暴風(fēng)驟雨式的義利之辯。但對一次次挑戰(zhàn)作出應(yīng)戰(zhàn)后，他又需要多長的時間，讓自己恢復(fù)精神上的重生，再應(yīng)對接踵而至的挑戰(zhàn)？

綠城的成長性或許是這位綠城創(chuàng)始人所期冀的。那么，未來的綠城，會成為央企整合民企的樣本案例嗎？

入侵董事會后的權(quán)力制衡

曾經(jīng)的綠城，打上了宋衛(wèi)平鮮明的個人特性—偏執(zhí)。而此前這畢竟是一家家族企業(yè)，本無可厚非。但中交入局后需要作出改變。

盡管綠城方面聲稱“中交方面仍然倚重宋衛(wèi)平”，但從企業(yè)治理制度上出發(fā)，宋衛(wèi)平不可能再如此前一樣是這個王國里傲慢的“國王”了。

一開始，引入中交時，明面上，雙方都很客氣。中交負(fù)責(zé)人劉起濤曾對外表示，“未來，中交將會委派董事和高管人員到綠城，綠城也會引入央企風(fēng)險管控機(jī)制”。

但，要對綠城實行現(xiàn)代企業(yè)治理，中交必定要在頂層設(shè)計上掌握主動。中交對于綠城董事會的“入侵”是一步一步進(jìn)行的。

2015年3月，綠城的管理格局被外界稱為三分天下的局面。

宋衛(wèi)平當(dāng)時已經(jīng)由董事會主席改任為董事會聯(lián)席主席。在綠城6席董事席位中，包括宋衛(wèi)平、朱碧新、孫國強(qiáng)和壽柏年4名執(zhí)行董事，九龍倉方面擁有2個非執(zhí)行董事席位。其中，占據(jù)執(zhí)行董事2席的朱碧新和孫國強(qiáng)由中交派遣，朱碧新同時被委任為董事會聯(lián)席主席，孫國強(qiáng)則取代壽柏年成為綠城董事會投資委員會成員并擔(dān)綱綠城董事會薪酬委員會成員。

當(dāng)時就已經(jīng)傳出中交會全面介入綠城的財務(wù)、成本、戰(zhàn)略等關(guān)鍵部門。

中交與綠城方的話語權(quán)正式旗鼓相當(dāng)，是在第二大股東九龍倉退出綠城的董事會后發(fā)生的。6人為執(zhí)行董事的格局中，來自中交的席位由原先的2席上升為3席，分別為朱碧新、孫國強(qiáng)、李青岸，其他3名為原綠城人員，分別為宋衛(wèi)平、壽柏年和曹舟南。

現(xiàn)在，綠城11人的董事會格局中，賬面上執(zhí)行董事綠城占據(jù)3席為宋衛(wèi)平、壽柏年和曹舟南。中交則占據(jù)7席中的4席。劉文生、孫國強(qiáng)、李青岸、李永前4名執(zhí)行董事，均有著中交的血統(tǒng)。非執(zhí)行董事方面，沒有變化仍然是4席。

綠城內(nèi)部人士王凱（化名）對時代周報記者表示，劉文生的升任并不意外?，F(xiàn)年55歲的他在履新綠城聯(lián)席董事以前，就已經(jīng)是綠城的非執(zhí)行董事。此外，他此前還是中交收購綠城的談判代表之一，也是這筆收購的主要操盤手。據(jù)王凱描述，外表儒雅內(nèi)斂的劉文生行事凌厲盡顯。

劉文生曾對外放言，對綠城董事會的改造是為了獲得更多投票權(quán)，“保證大股東在里面能行使決策權(quán)。我們強(qiáng)勢進(jìn)入綠城管理層，就是要改造其管理架構(gòu)，包括內(nèi)控、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略等”。

與其同時被提拔的李永前在2015年3月已經(jīng)進(jìn)入綠城。他此前為中交房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理，也是當(dāng)時中交派到杭州直接參與綠城日常經(jīng)營的2位成員之一。進(jìn)入綠城后擔(dān)任綠城房產(chǎn)董事、執(zhí)行總經(jīng)理，負(fù)責(zé)日常運營工作。

目前綠城方面較為避諱將綠城和中交兩者鮮明區(qū)分看待，但值得注意的是，來自中交的力量已經(jīng)陸續(xù)在這家新的公司里擴(kuò)大。

據(jù)時代周報記者了解，近期，綠城內(nèi)部不排除有相關(guān)人事職務(wù)的調(diào)整和人員的變動，為的就是改變綠城此前長期缺位的人才培養(yǎng)機(jī)制，建立完善的人力資源管理機(jī)制。

1+1的未來

但兩家的長處要怎么結(jié)合，并順利嫁接到各自股東的基因中？

宋衛(wèi)平曾對自己管控企業(yè)的效能充滿自信，卻被評價為固執(zhí)而自大。“不惜成本”打造產(chǎn)品背后是綠城曾經(jīng)備受詬病的桎梏—高周轉(zhuǎn)，利潤貢獻(xiàn)比和資金沉淀代價偏離。

現(xiàn)在的綠城正意識到這一點。財務(wù)上的管控是第一步，改造的決心非常果決，指向于“以財務(wù)利潤為核心，并加速周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長”。為此，綠城的運營成本和項目的建安成本被壓縮。

據(jù)時代周報記者了解，中交在進(jìn)入綠城之后，對綠城管控體系進(jìn)行了梳理。未來，綠城將加大力度支撐營銷，并將原運營管理和營銷管理整合為大運營管理體系。

這早有先兆，在2015年10月19日面對內(nèi)部投資者的一次會議上，中交明確釋放過將“加強(qiáng)綠城的管控架構(gòu)”的信號。

目前，新的財務(wù)管理費用控制方案已經(jīng)制定。未來綠城新增的投資項目將全面“與同類型的代建項目進(jìn)行成本對標(biāo)，深入挖掘成本優(yōu)化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

蘭德咨詢宋延慶此前曾將綠城的管控模式歸結(jié)為“職能部門公司化、業(yè)務(wù)專業(yè)化、管理垂直化”的模式。但在融創(chuàng)入主時，原綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理王虹斌對外指出過綠城的兩級管理組織架構(gòu)的弊端，“對具體城市的判斷難以做到精確，計劃編制的有效性可能也會打折扣。”為此，王虹斌建議，“進(jìn)一步厘清集團(tuán)和項目公司之間的管理職責(zé)。”

現(xiàn)在，中交正在對綠城加強(qiáng)中央集權(quán)管理機(jī)制。制度層面的約束已經(jīng)開展—綠城中國董事會的權(quán)限，綠城房產(chǎn)董事會的權(quán)限和綠城房產(chǎn)總經(jīng)理辦公會的權(quán)限已經(jīng)作了區(qū)分。

“變革壓力大，轉(zhuǎn)型效果有待進(jìn)一步觀察。”中國中投證券的分析師田元強(qiáng)指出。判斷其中的一個依據(jù)是極有可能遇到內(nèi)部阻力，“市場為尋向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要從團(tuán)隊、組織結(jié)構(gòu)、文化理念等各方面調(diào)整。”

但此點并不被綠城首席財務(wù)官馮征認(rèn)同，他對時代周報記者表示，中交的入駐改善了綠城的財務(wù)情況，“這場結(jié)合并沒有什么不好之處”。在他看來，中交當(dāng)下對綠城的變革并未受到來自綠城舊部的反對。

事實上，中交入主綠城后，央企的背書已經(jīng)對綠城的財務(wù)改善提供了較多的支持。比如，此前其2018年、2019年到期的兩款9%利息的美元債，在中交入股之后發(fā)新債，利率變?yōu)?.875%，此外，中交旗下的融資租賃、中交財務(wù)公司、金融發(fā)展等公司也正在為綠城提供融資助力。

但反映在賬面上，是否確實減輕了綠城的負(fù)債情況，還有待2015年年終報的公布。從2015年年中報看，綠城的負(fù)債總額為1048.87億元，比2014年高出125.89億元，依舊維持在歷年來的高位。

從目前看，綠城物業(yè)銷售的毛利率在不斷下降中，2013年到2015年年中，這一數(shù)值分別為28.4%、23.5%、22.1%。

此外，盡管實現(xiàn)了719億元銷售金額，但比2014年的794億元著實下降了不少，不過對比2013年的621億元有近100億元的增長。

目前，綠城內(nèi)部正在進(jìn)行一場目標(biāo)為370億元的去庫存大戰(zhàn)，在2017年之前，三、四線城市的庫存壓縮在25%以內(nèi)，此外擬在2020年前完全退出三、四線城市。

但綠城本身去化的壓力并不輕松，按照中國中投證券的測算，目前存量房源（持有期超過12個月）需要26-35個月的去化周期。綠城執(zhí)行董事曹舟南也并不避諱表示過，綠城產(chǎn)品普遍存在單價高、總價高、去化慢的特點。而曹口中的這些產(chǎn)品，有35%-40%位于三、四線城市，綠城想要從當(dāng)中“脫身”并不太輕松。

據(jù)時代周報記者了解，“降價”被認(rèn)為是不明智之舉，目前綠城不會采取降價去庫存的手段，取而代之的是通過增加產(chǎn)品的附加值。退出過程中的虧損目前被認(rèn)為是有能力應(yīng)對的，綠城的管理層甚至預(yù)估，這一過程中公司在浙江溫州等地的項目肯定會虧損，但依舊對2017年走出業(yè)績泥潭完成千億規(guī)模有信心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。