北京老舊小區(qū)賣出別墅價 “普宅”標準面臨調整

今后，無論你買學區(qū)房或者新房，在計算房款時，也許也要再考慮一下稅費負擔。隨著北京市場一二手房房價的上漲，北京的普通住宅標準再次面臨被突破的尷尬。更有來自中介機構的統(tǒng)計，在2015年成交的非別墅類商品住宅中，五環(huán)內的新房成交房源，接近五成已經突破“非普”的標準。

老舊學區(qū)房算“非普”

“現(xiàn)在的這些學區(qū)房，不僅總價貴，稅費還高啊。”從中介門店走出來，看房人高女士皺了皺眉頭。她悄悄算了一下，如果真買下這套房子，她還得再出去借錢。

雖然很多人都說未來北京將沒有“學區(qū)”的概念，可為了孩子能上個好學校，高女士還是準備提前買一套學區(qū)房。因為，在她看來，未來北京核心區(qū)的優(yōu)質學校資源只會越來越少。經過好朋友的介紹，她選定了西城育翔小學的學區(qū)房。

“朋友的孩子和我家孩子差不多大，她是去年賣大買小，買了套育翔小學約60平方米的學區(qū)房，單價折合7萬元。”高女士說，其實7萬元的價格在她看來已經不低了，全家猶豫了好久，才下了出手的決心。

然而，前幾天，當她自己去看房時發(fā)現(xiàn)，市場早已不是去年的市場，育翔學區(qū)房的價格早已上漲了一大截。延安大院小區(qū)一套62平方米的兩居室，業(yè)主答應讓價后，總價還要589萬元，折合單價已經達到95000元。換句話說，不到一年的時間，一平方米已經多出了2萬元。

“聽到經紀人給我算完單價時，我都有點兒不敢相信。”然而，經紀人后面的話更讓高女士驚訝。原來，雖然這套房子的面積只有62平方米，可因為總價和單價都已超過了普通住宅的標準，她不能按照1%的比例繳納契稅。按照經紀人的說法，除非她能多支付首付款，通過做低購房款的方式，才有可能避稅。

“我原本是按照75000元的價格準備的首付，本來錢就緊張，我哪里還能多付首付去避稅呢？”高女士思來想去，也沒有找到好的方法。

五環(huán)內新房一半成“非普”

新房市場的情況也不樂觀。到了2015年，隨著市場回溫而帶來的又一撥房價上漲，已有一批高價地入市，很多商品住宅的成交價再次突破了“普宅”的限定。

在記者從市場的了解中，北京的新盤市場正被加速“豪宅化”，普通家庭夠得著的新盤越來越少，甚至連南五環(huán)外、義和莊地鐵站附近的50年產權公寓，單價都趨近4萬元。

中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，按照2014年頒布的普宅標準，2015年成交的房源中被認定為非普通住宅的比例正在增加。僅從價格這一個標準看，全市2015年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認定為非普通住宅，占比達到了17.6%，而在2014年非普通住宅在當年成交非別墅住宅中的占比只有14%。

具體到各個環(huán)線，五環(huán)內變化最大，被認定為非普通住宅的套數為2610套，占五環(huán)內非別墅成交套數的47.7%，而在2014年非普通住宅的成交套數和占比分別為1569套和32.1%。五環(huán)到六環(huán)之間，被認定為非普通住宅的套數為4725套，占這一區(qū)域非別墅成交套數的17.2%，相比2014年分別增加了986套和0.8%。六環(huán)外被認定為非普通住宅的套數也達到了1598套，占這一區(qū)域非別墅成交套數的8.9%，相比2014年分別增加了419套和2.7%。

二手學區(qū)房面臨高稅費

經紀人口中的普通住宅標準，是國家對于商品房的一種界定。

根據國家規(guī)定，所謂普通住房，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下、實際成交價格原則上應當低于所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

2014年10月，北京對普通住房的認定標準曾進行過一次調整。當時新制定的普通住房認定標準為：五環(huán)內單價39600元、總價468萬元；五環(huán)到六環(huán)單價31680元、總價374萬元；六環(huán)外單價23760元、總價281萬元。只要購房人所購買的房屋符合總價或者單價中的一個標準，就可以被認定為“普宅”。而成為“普宅”，則意味著能夠享受契稅最低1%的優(yōu)惠。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，去年一年，盡管北京的二手房市場平均成交價格上漲不大，但帶有“學區(qū)”指標的學區(qū)房，價格上漲不小。而就像看房人高女士所遇到的，這批二手學區(qū)房面臨著“非普”的尷尬。

“辣媽”鄭小姐就告訴記者，她在海淀區(qū)“抄底”的一套遠中悅萊小區(qū)二手房，是當時小區(qū)最便宜的一套，折合單價也達到了56000元。“因為我買的是60平方米的小戶型，才滿足了普宅的總價指標，只要買套85平方米的正常兩居室，那就必定是‘非普’了。”

而在和平里一帶，1990年建造的老舊小區(qū)，普遍單價也超過了7萬元。“買來給孩子上學的學區(qū)房，一家三口加上照顧孩子的老人，至少得是個80平方米上下的兩居?？墒?，只要按照這個標準買房，那一定超過了‘普宅’的標準。”一位經紀人私下告訴記者，僅從單價上看，老城區(qū)學區(qū)房的價格在水漲船高下已普遍超過了目前對于普通住宅的界定。

普宅標準能否動態(tài)調整？

“從2015年的市場表現(xiàn)看，五環(huán)已經成為北京高端物業(yè)的分界線。”北京中原地產市場分析師張大偉告訴記者，從統(tǒng)計的成交數據看，2015年，五環(huán)內商品住宅的成交均價開始進入“5萬+”的階段，平均單套成交額為800萬元，而到了2016年1月上旬，已簽約的五環(huán)內商品住宅平均單套成交額又上漲到984萬元，五環(huán)內房價已經進入泛豪宅化時代。

“成交價格上漲而普宅認定標準不調整，就會出現(xiàn)‘普宅非普’的情況。”張大偉認為，北京普宅標準至少應該每年調整一次，根據上一年的房價變化來調整區(qū)域指導價，這樣才能適應市場的發(fā)展，避免誤傷剛需。同時，相比于過去購房人在收房后發(fā)現(xiàn)被“非普”而集體維權，普宅標準應該在問題爆發(fā)前主動調整。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。