李國旺：讓利于民對房地產去庫存意義重大

要想防止國際資本做空人民幣影響我國經濟增長、結構轉型、產業(yè)升級，先得“安住”內部經濟增長，特別是經濟增長方式的成功轉型，關鍵還是房地產能否成功去庫存。因為房地產穩(wěn)定與否是牽涉幾十個行業(yè)的產業(yè)鏈條能否順暢運行的關鍵節(jié)點。三四線城市房地產在政府與地產商共同讓利當地居民過程中，或將形成化解國際資本惡意做空的重要力量。因此，地產商讓利出力，正當其時；地方政府去庫存時讓利為民，功在當下，利在千秋。

剛進入2016年，人民幣匯率突然在國際空頭打擊下大幅貶值，A股市場為之劇烈震蕩。A股市場新春后會如何？得看國內房地產市場的情況。

實現經濟增長、結構轉型、產業(yè)升級等目標，首先得“安住”內部經濟增長，特別是經濟增長方式的成功轉型。今年，是“十三五”計劃實施開局年，也是供給側改革開局年，開局順利于否，關鍵就看地產能否成功去庫存，因為房地產穩(wěn)定與否是牽涉幾十個行業(yè)的產業(yè)鏈條能否順暢運行的關鍵節(jié)點，也是保增長的基礎工程，更是破解“索羅斯”們關鍵武器。

房地產投資增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長。去年12月的中央經濟工作會議把化解房地產庫存列為今年經濟社會發(fā)展五大任務之一。從政策組合看，眼下已從前期的限購轉向鼓勵購買。上周的國務院常務會議提出“放寬農業(yè)轉移人口落戶條件，除極少數超大城市外，全面放開高校畢業(yè)生、技術工人、留學歸國人員等落戶限制，讓他們盡早在居住地享有義務教育、就業(yè)、醫(yī)療、法律援助等多項基本公共服務。”據報，重慶、廣西、河南等正利用財政手段，引導鼓勵購房，給予購房的農民以切實優(yōu)惠。而化解三四線城市商品房供大于求的矛盾，除了通過財政手段解決“買得起”的必要條件，還得解決在當地“想買房”的充分條件，即三四線城市重點在教育、文化、商業(yè)、醫(yī)療、安全、交通、生態(tài)等問題上下工夫，這既是建設社會文明的核心要義，也是做好安內的基本民生工程。

看地產商的業(yè)績，有央企背景同時在一線城市占比較高的大型地產商都還不錯。在去年前11個月銷售金額榜單中，萬科等前7家房企銷售業(yè)績均超1100億。30家典型企業(yè)中有15家（含萬科）完成全年業(yè)績目標的90%，其中6家企業(yè)已超額完成全年業(yè)績目標。大型地產商業(yè)績好，加上一線城市醫(yī)療教育等基礎設施發(fā)達、城市土地供不應求，預期這些大型央企地產商還會繼續(xù)保持較好的業(yè)績。這么看來，一線城市地產商在相對供不應求背景下，要其降價不太可能?，F在日子難過的是三四線城市庫存較大的地產商，地方政府通過財政手段刺激“購房”，或可取得一時成效，但卻消除了地產商降價的可能性?；馊木€城市地產庫存的唯一辦法，是地產商適當降價+地方財政補助，共同讓利購房者，“對沖”三四線城市在教育、醫(yī)療、交通等方面的“不足”，即通過讓利“對價”促銷。

通常，衡量房價水平與居民的住房需求相匹配的程度的房價收入比，6至7屬合理區(qū)間。2014年全國35個大中城市房價收入比均值為10.6，2015年深圳房價收入比為20.2，超過了北京、廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，而這7座城市房價收入比分別達15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。一線城市房價收入比過高，既有其教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等附加值原因，又有土地供不應求的推升原因，更有一線城市是以全國甚至全球高收入者是否樂意居住為參考系數。三四線城市在地產出現價格拐點后，投資性需求萎縮，外來人口輸入性需求消失，依靠當地居民來消化庫存，房價收入比相對有效。地方政府在財政或稅收補助時可以按房價收入比6至7區(qū)間制定對購房者的補助或對降價的地產商的稅收優(yōu)惠，形成合理、公開、公平的“對價”促銷體系，防止政策多變導致當地人口對房屋需求的萎縮。

自1998年開始大力推行房產商品化直到2014年，我國房地產業(yè)經歷了16.5年持續(xù)上升的整體牛市。自2014年起，從六維利益主體看，人民幣貶值形勢遏止了境外（國際）資本將地產作為套利平臺的積極性。在產業(yè)轉型升級過程中，新興產業(yè)逐步唱主角，地產作為國民經濟支柱地位的比重將逐漸下降，擴產能概率不大；地方政府以房價上升作為土地財政前提的條件盛景不再，債務置換與PPP等推出，地方政府對地產依賴的“臍帶”將逐步脫離；二三線城市地產商只要推出房源就掙大錢，房價全面上升導致居民投資房屋作為投資品的時代逐步過去，而目前庫存問題最嚴重的恰好就在這些城市。因此，地產逐步回歸“住宅”功能的時代，住宅所在城市的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、安全等發(fā)展水平，將成為投資者購買與地產估值的重要標桿。基于上述六維利益主體的分析，為對沖當前教育醫(yī)療等方面的不足，需要地方政府政策讓利與地產商讓利。

據國家統(tǒng)計局最新公布的數據，目前我國的房地產庫存達7億平方米，增長15.6%，達歷史峰值，住宅占據63%。按常規(guī)，這樣的庫存需要五年消化。各地正從稅收、金融、重組合并等多方面支持去庫存措施。已經推出的去地產庫存政策能否達成目標，一看政策本身的含金量即究竟讓利多少；二看政策組合的供應結構與購房者需求結構是否匹配；三看政策組合能否獲得房產商的響應；四看未來政策配套措施能否激發(fā)消費者的信心，即未來三四線城市的醫(yī)療、教育、商業(yè)等能否通過“互聯(lián)網+”實現與一線城市共享發(fā)展，進而解決當下購房者的顧慮。如果在上述四項上能有政策創(chuàng)新，三四線城市的去庫存化政策能真正符合民心所向，如果在中央積極的財政政策與寬松的貨幣政策的支持下，地方經濟穩(wěn)定，購房者未來收入預期穩(wěn)定，就有可能將已經延后的剛性需求激活，從而盤活三四線城市的地產庫存，實現三四線城市地產從滯銷向新常態(tài)的過渡，即房價穩(wěn)中有價，銷售逐步回暖。

倘若能達成這樣的政策目標，則三四線城市地產在政府與地產商共同讓利當地居民過程中，或將形成化解國際資本惡意做空的重要力量。因此，地產商讓利出力，正當其時；地方政府去庫存時讓利為民，功在當下，利在千秋。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。