近5成房企去年凈利下滑 地產(chǎn)高暴利模式逐漸消失

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售業(yè)績(jī)的整體飄紅并不能掩蓋利潤(rùn)率的持續(xù)下滑。截至昨天的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近5成房企去年凈利潤(rùn)同比下滑，近3成房企預(yù)告虧損。

據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)23家，占比約5成。

在業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有13家是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。中華企業(yè)表示，2015年公司資金回籠預(yù)計(jì)85億元，同比增長(zhǎng)22%，但公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，公司采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

在50家發(fā)布2015年年報(bào)預(yù)告的上市房企中，嘉凱城凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大，其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%。嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

上述兩家房企的利潤(rùn)變動(dòng)具有一定的典型性，城市布局不合理、銷售疲軟以及項(xiàng)目降價(jià)等，都成為去年房企凈利下滑的主要原因。

凈利潤(rùn)下滑的背后，是房企銷售業(yè)績(jī)的整體提升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2015年30家典型房企的銷售總額達(dá)21627億元，同比增長(zhǎng)13%，銷售面積19941億平方米，同比上漲14%。不過(guò)銷售均價(jià)有所下降，為10846元/平方米，較2014年同期略降2%。

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地產(chǎn)高暴利模式逐漸消失

“一定程度上說(shuō)，上述50家房企反映了行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從行業(yè)發(fā)展格局來(lái)看，地產(chǎn)高暴利模式逐漸消失，尤其是土地成本占房屋價(jià)格的比重上升，壓縮了房企的盈利空間；從房企自身來(lái)看，2015年各大房企積極去庫(kù)存，營(yíng)銷費(fèi)用構(gòu)成了成本體系中的一大內(nèi)容，此前形成的融資成本也相對(duì)較高。

而從房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的調(diào)整看，很多房企越來(lái)越主動(dòng)地把經(jīng)營(yíng)期間的各類費(fèi)用直接進(jìn)行當(dāng)期利潤(rùn)的沖抵。這樣做一方面是為了做實(shí)資本，另一方面也是和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)制度積極接軌的一步。從利好面看，2015年很多房企都有繼續(xù)虧損的可能，所以這個(gè)時(shí)候房企不會(huì)太高調(diào)，也會(huì)有意識(shí)去報(bào)虧。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)都出現(xiàn)虧損，部分非房企業(yè)的虧損，和經(jīng)濟(jì)不景氣、企業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、行業(yè)處于夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)等有關(guān)系。但房地產(chǎn)行業(yè)有特殊性，總體上看，去年銷售業(yè)績(jī)好于預(yù)期、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)積極釋放、產(chǎn)品價(jià)格反彈有力且持續(xù)，這都說(shuō)明目前的虧損并不值得過(guò)于擔(dān)憂。隨著2016年房企積極發(fā)行低成本公司債和融入一個(gè)低成本的信貸環(huán)境中，資金成本的降低能夠在一定程度上遏制虧損額的擴(kuò)大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。