樓市總體現(xiàn)放緩趨勢 一線城市已成高樓價孤島

經(jīng)過調控后，我國房地產(chǎn)市場總體上出現(xiàn)了放緩趨勢，但房價分化加大，一線城市仍然地王瀕現(xiàn)，住房供不應求，房價持續(xù)上漲,二線城市房價漲幅較小，三、四、五線城市住房供過于求，面臨較大去庫存壓力。這種狀況還會在較長時期內(nèi)持續(xù)下去。

供求關系是影響房價的最重要因素。住房需求包括消費需求和投資需求。這些需求對房價的影響又主要取決于人口和資金流向。城鎮(zhèn)化是農(nóng)業(yè)人口轉化為非農(nóng)業(yè)人口，并向城市集聚的過程。理論上，人口向城鎮(zhèn)的流向呈現(xiàn)梯度趨勢，即人口先由鄉(xiāng)村流向集鎮(zhèn)和縣城，再流向省會城市，最后流向發(fā)達城市。但在實際上，受制于就業(yè)機會、生活環(huán)境等因素，農(nóng)村人口尤其年輕人大都不會選擇就近發(fā)展，去鄰近的縣城或其他三、四、五線城市，而會不約而同直奔一線城市。因為那里發(fā)展空間廣闊，機會多，競爭更公平，還能滿足各種需求，提供更好的相互學習條件。一線城市人口流入增多，對房屋需求量就大，加上其土地和房屋供應相對有限，樓市供需關系極度緊張，房價租金上漲空間就大，吸引資金就多。正所謂人追著機會走，資本追著人走。這就是一線城市房價難以下跌的原因。

世界經(jīng)濟發(fā)展史表明，人口自由流動是消除貧困、縮小貧富差距、提高勞動生產(chǎn)率、繁榮經(jīng)濟的最有效途徑；人口和經(jīng)濟產(chǎn)出向少數(shù)大城市集中是城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律。實踐證明，試圖通過實施差別化落戶政策，嚴格控制大城市尤其特大城市人口規(guī)模，既違背城鎮(zhèn)化的客觀規(guī)律，也不利于發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，保持大城市活力，緩解老齡化難題，實現(xiàn)大城市的持續(xù)繁榮與發(fā)展。事實上，在實行居住證制度，戶籍制度對人口流動的限制作用越來越小的情況下，我國大城市(人口100萬至500萬)和特大城市(人口500萬至1000萬)的數(shù)量和人口得到快速上升，由1978年的29座激增至2010年的140座，超大城市(人口1000萬以上)也由零猛增至6座，京滬穗深人口規(guī)劃目標屢屢提前突破。這些都證明，靠行政手段難以控制大城市人口規(guī)模。唯有發(fā)展衛(wèi)星城市和城市群，才能有效緩解大城市人口激增、房價持續(xù)上漲的壓力。

從住房供給看，房地產(chǎn)是中國最大的實體經(jīng)濟，不僅對國民經(jīng)濟各個行業(yè)具有巨大的拉動作用，而且還是中央政府貨幣的蓄水池和地方政府財政收入的主要來源，因而成為消費的需求源頭和投資的落實點。于是，在經(jīng)濟景氣時，地方政府為追求政績和土地出讓金，把賣地造房作為地方經(jīng)濟的重要抓手，借助投融資平臺致力于房地產(chǎn)開發(fā)，導致二、三、四、五線城市一幢幢高樓拔地而起，可這些城市的人口和資金卻處于流失狀態(tài)，加大了住房的供求失衡。

在實體經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)幾乎成為政府唯一能使上勁的抓手的情況下，二、三、四、五線城市開始出臺地方性政策，試圖通過發(fā)放購房補貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費、自主選擇戶口等措施，鼓勵農(nóng)民進城買房，以活躍房地產(chǎn)市場交易。對政府來說，這是對住房去庫存、刺激消費別無選擇的選擇，但想借此挽回房價頹勢，怕難以奏效，一些地方的實施效果已夠說明問題了。采取政府回購商品房再廉租給農(nóng)民工倒是比較現(xiàn)實。因為城鎮(zhèn)化是在市場機制的作用下，依靠產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造就業(yè)機會，吸引外來勞動力和其他要素，形成規(guī)模經(jīng)濟的過程。城鎮(zhèn)化每個階段都要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展來集聚人口；反過來，產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造的就業(yè)機會導致人口和其他生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)集聚，又促進了城鎮(zhèn)化水平的提高。這種產(chǎn)業(yè)和人口的集聚有時是偶然因素促成的，如浙江“低壓電器之都”柳市、“中國皮革城”海寧、“小商品城”義烏等，更多是市場選擇的結果，而不是靠政府造城運動。同時，農(nóng)民進城或市民化，意味著政府要加大民生和公共服務投入。這就要求我國在推進城鎮(zhèn)化過程中，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，遵循人口、資金和產(chǎn)業(yè)流動的市場化潮流，防止盲目的造城運動；也要充分發(fā)揮政府的導向作用，尤其發(fā)揮在地區(qū)間大規(guī)模轉移財政支付的作用，加大對中小城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務的投資，提高其公共服務職能，以增強中小城市尤其建制鎮(zhèn)對人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，更要鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設的有機融合，以產(chǎn)業(yè)集聚帶動就業(yè)和人口的集聚。

近年來，除一線城市之外，全國普遍出現(xiàn)實體不振、人口流失、樓盤庫存高舉的狀況，這會促使人口和資金進一步涌向一線城市。從長遠看，只要這種人口流向不發(fā)生大變化，只要地區(qū)間的貧富差異繼續(xù)加大，以京、滬、穗、深為代表城市的一線城市就會承受更大的人口壓力，房價保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢就不會改變，試圖通過限購和嚴格的落戶政策限制人口增長，打壓房價，既不僅違背市場規(guī)律，也難以奏效。少數(shù)二線城市房價會跟隨一線城市出現(xiàn)小幅上漲，但大漲可能性很小。而絕大多數(shù)三、四、五線城市則要承受比較嚴重的人口、資金失血效應，住房供過于求，或有更多郊區(qū)或新區(qū)會變成鬼城，，房價將繼續(xù)下降。而政策可以施展的空間越來越小了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。