去年樓市銷售額創(chuàng)新高 但高庫存消化仍需時日

歲末年初，世紀(jì)大寒潮襲來。但對許多剛需和改善型購房者來說，冰冷的天氣也凍不住買房的熱情。

來自湖北的王先生就是這樣一個人。十年前他到深圳闖蕩，前些年終于攢夠了首付款，買下位于前海的一套商品房。去年，他因工作調(diào)動來到廣州，一直租房居住。隨著工作穩(wěn)定下來，他開始考慮在廣州買房。“當(dāng)初是因為手頭不寬裕，所以買了前海的房子，誰知道漲得那么猛！”王先生笑言，2015年深圳房價迅猛上漲，自己當(dāng)初一百多萬元買下的房子今年市場價格翻了幾番?？紤]到未來發(fā)展和生活需要，他最終在2015年底賣掉了深圳的房產(chǎn)，并用套現(xiàn)的房款在廣州珠江新城買了一套大戶型，居住環(huán)境大大改善。因為新買的房子總價近500萬元，他也被同事戲稱為“五百哥”。

2015年以來，國內(nèi)樓市銷售持續(xù)回暖，全年銷售額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，一線城市和部分熱點二線城市的房價也屢創(chuàng)新高。但高庫存之下，三四線城市疲軟的樓市和持續(xù)低迷的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，亦為樓市帶來一絲隱憂。隨著不同城市的樓市表現(xiàn)日益分化，過去只要買房就能賺錢的“黃金年代”一去不返。對于購房者而言，2016年是否一個合適的購房時機？猴年變化日趨復(fù)雜的樓市走勢將會是何種表現(xiàn)？南方日報記者牛思遠

數(shù)據(jù)70大中城市房價繼續(xù)回升

1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)》。2015年的最后一個月，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格延續(xù)11月走勢，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。其中新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅與上月相同，二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴大0.2個百分點。

而隨著環(huán)比上漲，越來越多的城市同比漲幅也由負轉(zhuǎn)正，且比11月有所擴大。新建商品住宅價格同比上漲的城市有21個，且漲幅均比上月有所擴大；二手住宅價格同比上漲的城市有35個，其中33個城市的漲幅比上月有所擴大。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%，分別高于11月1.2和1.4個百分點。

交通銀行金融研究中心報告認為，12月全國70個大中城市新建商品住宅同環(huán)比繼續(xù)改善，環(huán)比算術(shù)平均漲幅為0.21%，較上月略有提高；同比算術(shù)平均漲幅為0.27%，為2014年9月以來的首次轉(zhuǎn)正，相當(dāng)于回復(fù)到一年前的房價水平。

全年來看，根據(jù)1月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，2015年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%；銷售額87281億元，如預(yù)期創(chuàng)出歷史新高，同比增長14.4%。

不過，數(shù)據(jù)同樣也顯示了當(dāng)前樓市的高庫存壓力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。

南方日報記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年末的商品房待售面積較2014年末的62169萬平方米增加了9684萬平方米，同比增長達到15.58%，增幅是全年銷售面積同比增幅6.5%的兩倍有余。中國指數(shù)研究院2015年12月底對房企的問卷調(diào)查顯示，57%的受訪房企表示目前庫存壓力很大或較大。

區(qū)域不同區(qū)域表現(xiàn)分化廣東創(chuàng)新高

不過，雖然目前商品房總體庫存高企是一個公認的問題，但不同的區(qū)域面臨的庫存壓力卻差異巨大。這也推動不同城市的房價走勢出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象。

據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，由于各城市供需狀況各不相同，2015年12月70個大中城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯：一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二三線城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比和同比漲幅平均仍在下降。

交行報告也顯示，一線城市2015年以來房價大漲了21.33%，二線城市房價同比微升0.58%，三線城市則較去年同期下降了2.41%。各線城市的二手房價格同比算術(shù)平均漲幅均略高于新房，顯示出其變化更為敏感。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年，東部、中部和西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長分別為13.3%、8.9%和3.4%，銷售額同比增長分別為23.1%、12.5%和5.0%，而東北地區(qū)則商品房銷售面積同比下降24.5%，銷售額同比下降19.8%。

而根據(jù)1月21日廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告，2015年廣東商品房銷售面積11681.01萬平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長25.4%。這一增幅雖然比三季度回落6.5個百分點，但比上年提高30.7個百分點。

相交商品房銷售面積，2015年廣東商品房銷售額增長更為迅猛。全年商品房銷售額11442.80億元，增長35.2%，增幅比三季度回落4.4個點，比上年提高40.6個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額增長28.6%和43.2%，分別比上年提高36.1個和50.1個百分點。

分區(qū)域來看，珠三角地區(qū)銷售增幅回升尤其顯著。2015年，珠三角地區(qū)商品房銷售面積同比增長29.4%，比上年提高35.9個百分點；東翼和西翼銷售面積增長33.4%和5.7%，增幅分別比上年提高30.9個和11.3個百分點；山區(qū)增長15.4%，比上年提高16.4個百分點。

受銷售回升影響，廣東在房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標(biāo)上表現(xiàn)強過其他省份。2015年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資達到8538.47億元，同比增長11.8%。雖然增幅較2014年回落5.9個百分點，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落幅度小于江蘇，總量近年來首次超過江蘇，居全國首位。

政策一季度或迎來“政策寬松潮”

近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺去庫存措施，而多地陸續(xù)召開的“兩會”也紛紛將去庫存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重。業(yè)內(nèi)人士認為，近期各地政策調(diào)整和中央要求化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。分城實施是未來政策放松的主流，將會有更多省份跟進。房地產(chǎn)市場有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成為在2016年第一個出臺去庫存措施的城市，在促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

此后，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長的問題，要暫停商業(yè)用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議提到，湖南房地產(chǎn)去庫存壓力很大，有的地方去化周期（商品房的銷售周期）達2至3年，必須采取強有力措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場、支持農(nóng)民工進城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫存措施。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上透露，由于銷售速度低于建設(shè)速度，海南商品房面臨較大的去庫存壓力。海南將采取10條措施全力推進去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時取消過時的限制性措施，營造主要依靠市場進行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。

“政策是服務(wù)于經(jīng)濟的，房地產(chǎn)政策亦不例外。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認為，過去幾年不斷用行政手段限制需求，2014年開始限購限貸松綁，到2015年完全確立支持、鼓勵購房需求的新的政策取向。

龍斌分析，2016年房地產(chǎn)政策的主旋律是去庫存，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資是主要的任務(wù)。中央經(jīng)濟工作會議把化解房地產(chǎn)庫存列為2016年的重要任務(wù)，預(yù)計2016年房地產(chǎn)政策更為寬松。

預(yù)測今年全國樓市表現(xiàn)將好于去年

“2016年房價將穩(wěn)中略升，高庫存與看跌預(yù)期限制了全國范圍內(nèi)價格上漲的動力。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，2015年商品房銷售增速較快提升，與寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)放松的房地產(chǎn)政策密不可分。

夏丹分析，短期內(nèi)開發(fā)投資仍比較低迷，但觸底回升終將到來，投資與銷售增速走勢背離的情況也有望得到改善。預(yù)計2016年銷售仍能維持較好的形勢，但成交經(jīng)一輪需求釋放后的政策彈性將降低，銷量增速放緩將是大概率事件。

“依照目前的情況，預(yù)計2016年相關(guān)政策還將從商業(yè)貸款、交易稅費、公積金提取、土地供給以及長期有關(guān)的人口與戶籍改革等多個維度向松調(diào)整，依然對商品房銷售有促進作用。”夏丹說。

龍斌也認為，2016年貨幣信貸環(huán)境依然趨于寬松，在房地產(chǎn)政策保駕護航下，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)該好于2015年，但部分庫存高企的三四線城市樓市表現(xiàn)不容樂觀。由于去庫存、保投資的需要，預(yù)計二三四線城市直接受惠，一線城市政策全面放開的機會不大，但存在微調(diào)機會，畢竟一線城市還保留了相當(dāng)多的過時的限制性措施。

他表示，新的一年可能出臺的政策包括：購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)，鼓勵農(nóng)民進城買房落戶；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶；回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。

中國指數(shù)研究院報告則認為，中央經(jīng)濟工作會議明確將去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點，未來將通過鼓勵農(nóng)民工購房、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企適時調(diào)整價格、堅持穩(wěn)健的貨幣政策等方面的工作，緩解庫存壓力，促進市場健康、持續(xù)發(fā)展。短期來看，受利好政策邊際效應(yīng)遞減以及季節(jié)性因素影響，2016年1月成交量或?qū)h(huán)比下降。

“新常態(tài)下，中國經(jīng)濟要順利完成轉(zhuǎn)型升級，渡過消化過剩產(chǎn)能的陣痛期，仍需要時日，不可能一蹴而就。”龍斌表示，基于這個判斷，不僅2016年中國房地產(chǎn)政策會堅持鼓勵、支持的取向，未來幾年政策反復(fù)的可能性非常小。今后幾年中國房地產(chǎn)政策將進入穩(wěn)定期，與新的經(jīng)濟周期吻合。

2015年廣東商品房

銷售面積11681.01萬平方米

創(chuàng)歷史新高，同比增長25.4%銷售額11442.80億元增長35.2%

2015年珠三角地區(qū)商品房

銷售面積同比增長29.4%比上年提高35.9個百分點

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。