房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“22連跌” 政策將寬松渠道或再擴圍

日前，第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務提供商發(fā)布2015年房地產(chǎn)市場研究報告顯示，受經(jīng)濟大環(huán)境下滑影響，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

第一太平戴維斯指出，2015年第三季度,全國GDP增速自2009年以來首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平,宏觀經(jīng)濟仍存在下行壓力。

從數(shù)據(jù)來看，即便如一線城市中的上海與北京，經(jīng)濟增速亦明顯放緩，GDP增速堪堪與全國持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國平均水平,并保持上升態(tài)勢。

戴德梁行認為，經(jīng)濟增速疲弱主要受累于房地產(chǎn)開發(fā)投資近零增長、進出口負增長多重因素。”2015年1-11月，國內(nèi)進出口增速比去年同期降11.9個點，進出口總值同比減少8.5%，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長1.3%，然其增速卻連續(xù)22個月下滑，而2015年前11個月比去年同期降10.6個百分點。”

在GDP增速下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不足,其開發(fā)投資增速自2013年后便開始出現(xiàn)明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

戴德梁行認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放緩主要受“高庫存”制約。報告指出，2015年11月國內(nèi)商品房待售面積6.9億平方米，在建56.1億平方米,已批未建71億平方米,待消化庫存共134億平方米。根據(jù)2013年全國商品房銷售13億平方米的速度粗略計算,國內(nèi)待消化商品房庫存可賣10年。

為解決庫存高企難題，自2014年三季度末開始,政府推出多項刺激政策，去年9月1日后，公積金貸款二套首付將由30%降至20%，與首付一致。9月30日，央行宣布不限購城市首套商業(yè)貸款最低首付比率由不低于30%調(diào)整為不低于25%。與此同時，發(fā)改委亦在9月份宣布降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，意在減輕居民購房負擔。

“降低首付比例、降低公積金貸款利率、2015年五次下調(diào)基準貸款利率、促進城鎮(zhèn)人口增長、調(diào)節(jié)供應、改善融資環(huán)境、鼓勵商品房銷售走量”戴德梁行預測，接下來，地產(chǎn)相關(guān)政策會進入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫存模式”。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場仍將“一枝獨秀”。高力國際報告指出，上海、北京及深圳住宅市場量價齊升,且高端住宅及豪宅市場需求尤為強勁。但高力國際同時提醒，低線城市庫存仍處于高位,接下來，發(fā)展商仍以去庫存為主要目的。

以廣州為例，據(jù)廣州市房管局數(shù)據(jù),截至2015年末,廣州市新建商品住宅總銷售面積同比增長34%至約779萬平方米。同時,銷售均價同比下降1.5%。

高力國際分析稱，銷售面積的增長主要得益于年內(nèi)國家及本地政府出臺的一系列旨在支撐房地產(chǎn)市場的政策,而發(fā)展商對其定價策略則保持謹慎。

而針對廣州房地產(chǎn)市場走向，戴德梁行預測，經(jīng)過2015年需求釋放,廣州市場2016年呈現(xiàn)高位盤整、成交量維穩(wěn)局面。另一方面,由于中心區(qū)潛在新盤多為高成本拿地,未來房價較高,將拉升全市均價。此外,優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)戶型二手房仍有較好的成長空間。“分區(qū)來看,8成庫存位于外圍區(qū)域,部分區(qū)域去化壓力仍然較大。”

第一太平戴維斯認為，城郊區(qū)域繼續(xù)迎來供應大潮，同時鄰近城市佛山因地鐵和價差優(yōu)勢，將吸引部分廣州本地居民前往置業(yè)。“另一方面，在土地市場成交活躍的背景下，中心城區(qū)明年將迎來部分地王或高價項目的入市，中高端改善型客戶的需求將得到滿足，并拉高樓市成交均價。”

高力國際指出，2016年廣州市住宅市場將保持平穩(wěn),政府政策不會有重大改變。發(fā)展商將繼續(xù)以去庫存為主,并限制均價的增長。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。