華潤華僑城聯(lián)合體69.32億近底價(jià)在滬新靜安拿地

1月20日，上海新靜安區(qū)迎來新年第一拍。當(dāng)天上午，原閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間，經(jīng)過三家房企的爭奪，被華潤華僑城聯(lián)合體以69.32億元奪取，比起始總價(jià)69.28億元只高出400萬元，幾乎是底價(jià)獲取。樓板價(jià)3.8萬元/平方米，折合總建筑面積的樓板價(jià)僅2.15萬元/平方米。

上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，與此前火車站地塊相比，當(dāng)前情形正折射出房企不想高價(jià)拿地的心態(tài)，這也與閘北區(qū)近年來大量供應(yīng)商辦地塊有關(guān)。

該地塊由4幅小地塊組成，總面積6.57萬平方米，地上地下總建筑面積32.13萬平方米，土地用途為辦公、商業(yè)、住宅、街巷綜合地塊。地上建筑面積18.23萬平方米，其中住宅面積2.45萬平方米、商業(yè)面積3.65萬平方米，辦公面積12.14萬平方米。地下建筑面積13.9萬平方米，其中地下商業(yè)面積4.7萬平方米，其他為停車庫。該地塊住宅建筑面積只占到地上建筑面積的13%，占總建筑面積的7.6%；商業(yè)和辦公面積分別占到總建筑面積的26%、38%。

根據(jù)要求，保障型住房占到該地塊住宅建筑面積的5%，住宅（不包括保障房）8成都是全裝修，中小套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積不小于65%。地塊內(nèi)商辦物業(yè)持有比例不低于商辦物業(yè)總量的40%，持有年限不少于5年，且須統(tǒng)一運(yùn)營管理。46-02街坊地塊200米標(biāo)志建筑的辦公可售部分須整層銷售，商業(yè)物業(yè)整體持有；44-01街坊地塊、46-01街坊地塊公共綠地地下空間開發(fā)的商業(yè)物業(yè)整體持有。

龔敏表示，目前蘇河灣華僑城住宅項(xiàng)目和商業(yè)單價(jià)已達(dá)10萬元/平方米；辦公樓項(xiàng)目單價(jià)也在6萬/平方米。而本地塊最終近底價(jià)成交，如果按照總建筑面積計(jì)算，其樓板價(jià)僅2.15萬/平方米，與當(dāng)前周邊在售的物業(yè)價(jià)格相比頗為劃算。

“此次蘇河灣地塊競標(biāo)頗為理性，如果剔除其他因素或許與近年來閘北區(qū)商辦土地供應(yīng)過剩有關(guān)。”龔敏透露，自2014年以來，閘北區(qū)出讓商辦以及商住綜合用地共7幅，累計(jì)土地面積33.55萬平方米，去年閘北區(qū)上海火車站北廣場以北地塊又是以88.15億元高價(jià)成交。盡管地塊地段位置和發(fā)展前景都不錯(cuò)，但連續(xù)供應(yīng)使閘北區(qū)未來商辦開發(fā)面臨過剩。目前閘北和靜安區(qū)合并不久，新的協(xié)同效應(yīng)不會(huì)馬上出現(xiàn)，區(qū)域需求也不會(huì)馬上提升。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟也指出，該地塊絕大部分以綠地為主，雖然還有部分商住辦地塊，但綠地部分的地塊處于最優(yōu)越位置，雖然未來地下為商業(yè)產(chǎn)品，但對于整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃而言，商業(yè)部分很難推進(jìn)。若以類似人民廣場的模式打造中低端類商業(yè)產(chǎn)品，蘇河灣區(qū)域會(huì)因?yàn)槭艿饺肆髁康南拗?，最終很難激起消費(fèi)熱潮；若打造高端商業(yè)產(chǎn)品，僅靠華僑城和中糧天悅壹號(hào)的高端人群和周邊辦公樓帶來的商務(wù)人士去消費(fèi)，也難以得到支撐。因此，盡管該地塊地理?xiàng)l件優(yōu)越，但后期的推進(jìn)可能會(huì)有一定難度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。