2015樓市量價提升庫存壓力突顯 開發(fā)商謀新招應(yīng)對

隨著各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的發(fā)布，2015年房地產(chǎn)市場乃至國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)正逐漸清晰。過去的一年，經(jīng)歷了數(shù)輪政策調(diào)整，國內(nèi)樓市穩(wěn)步回升，部分城市出現(xiàn)量價齊漲，甚至是“日光盤”迭出。不過，樓市暫時性轉(zhuǎn)好的背后，高庫存壓力依然明顯。開發(fā)商如何有效解決庫存難題、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，將成為今后一段時期樓市興衰的關(guān)鍵。

2015年商品房銷售增6.5%待售面積增加

伴隨年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布，樓市發(fā)展各項指標(biāo)也紛紛亮相。

昨天國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)95979億元，比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)，增速比1-11月份回落0.3個百分點。

從銷售情況來看，2015年商品房銷售面積為128495萬平米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。

可以看到，房地產(chǎn)投資額度和銷售面積總量都有上漲，但增長幅度略微回落。同時，樓市庫存也相應(yīng)增加。2015年末，商品房待售面積為71853萬平米，比11月末增加2217萬平米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。一直以來，樓市庫存問題備受關(guān)注，如今已經(jīng)成為不能回避的關(guān)鍵所在。

化解去庫存難題開發(fā)商出新招應(yīng)對

值得肯定的是，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的現(xiàn)狀已受到中央層面的高度關(guān)注。與此同時，開發(fā)商在積極應(yīng)對產(chǎn)品去化的同時，不斷嘗試轉(zhuǎn)型突破，增加新的創(chuàng)新產(chǎn)品和盈利模式。

近期，政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。前段時間召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議亦提出化解房地產(chǎn)庫存的要求，即“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

為此業(yè)內(nèi)多有猜測，針對去庫存問題，未來會有相關(guān)政策陸續(xù)出臺。其中，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時提到，政策的制定需要結(jié)合整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，房地產(chǎn)的庫存去化是一個長期任務(wù)，政策調(diào)控方面“松”是一個大的方向。

近期，已經(jīng)退休的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也在多個場合談及樓市庫存問題，認(rèn)為未來中央會為此推出一些政策措施。而房地產(chǎn)去庫存問題究竟該怎樣解決？任志強(qiáng)自身看好“個人貸款利息沖抵個稅”方式，同時支持政策放開，不再限制購買第三套住房，讓更多人解決住房問題。

如今，去庫存已經(jīng)成為整個樓市的大難題，也著實變成部分開發(fā)商的心病。同時，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低也在考驗著開發(fā)商的應(yīng)對能力。對此，金地華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰表示，市場供應(yīng)端和需求端的不平衡，促使行業(yè)的整體利潤率在下降，也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。

新的考驗下，房企應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變？為此，不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路，以萬科、綠地、金地等企業(yè)為代表，不斷尋求在社區(qū)服務(wù)、金融創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)融合等方面求新求變。遇繡峰介紹，在土地資源稀缺、行業(yè)凈利下降的情況下，從公司長期發(fā)展考慮，需要持有部分物業(yè)，同時金地也在加強(qiáng)金融創(chuàng)新，為客戶提供更多資金來源。

展望2016：量價增長有限城市房價繼續(xù)分化

值得關(guān)注的是，樓市高庫存難題在三四線城市最為突出，一、二線熱點城市在各項政策推動下，庫存壓力得到不同程度釋放。去庫存能力的不同，也造成城市間銷量和房價水平的分化。

來自中國指數(shù)研究院的分析顯示，預(yù)計2016年，在利好政策刺激下將有更多有效需求入市，庫存壓力進(jìn)一步緩解，全國整體價格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。各級城市間房價分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，一線及熱點二線城市，受地價高企、需求旺盛影響，價格將持續(xù)上漲，三四線城市在高庫存壓力下房價上漲動力不足。

分析同時認(rèn)為，目前多數(shù)房企庫存壓力較大，未來去庫存仍是主要任務(wù)，但多數(shù)房企對2016年去化預(yù)期較為樂觀，認(rèn)為將好于2015年。價格策略上，以價換量并非是房企首選，五成房企存在上調(diào)項目價格預(yù)期，僅有約兩成企業(yè)表示存在降價空間。

另據(jù)世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，由于房地產(chǎn)對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動作用，政府已對此領(lǐng)域施加了足夠的關(guān)注，但基于2015年內(nèi)低迷的房地產(chǎn)投資、降息效應(yīng)的邊際遞減以及高房價的考驗，預(yù)計整體市場在2016年量價漲幅有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。