報(bào)告稱深圳寫字樓今年空置率將升至20%

在經(jīng)歷了兩年多的高速增長(zhǎng)后，深圳寫字樓市場(chǎng)逐漸回歸理性。

仲量聯(lián)行最新報(bào)告顯示，2015年，深圳甲級(jí)寫字樓的平均租金增長(zhǎng)從2014年的18%回落至7.4%，為每月268元/平方米。

綜觀2015年全年，深圳甲級(jí)寫字樓的租金季度環(huán)比升幅呈現(xiàn)逐漸收窄的趨勢(shì)。在2015年第一季度，深圳甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比上漲4.7%至每月256元/平方米，環(huán)比漲幅已持續(xù)9個(gè)季度領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)其他一線城市。但進(jìn)入下半年以來(lái)，升幅迅速收窄，尤其是第四季度，出現(xiàn)了近三年來(lái)的首次租金負(fù)增長(zhǎng)，為-0.5%。

值得關(guān)注的是，散售及租戶把控不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶懽謽琼?xiàng)目受沖擊尤為明顯，該類物業(yè)下半年空置率的飆升導(dǎo)致小業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示，租金增長(zhǎng)回落是由兩方面因素導(dǎo)致。第一方面是金融市場(chǎng)波動(dòng)影響辦公樓需求增長(zhǎng)。來(lái)自金融類企業(yè)的租賃需求較往年有一定幅度的下降，特別是從去年6月中旬開(kāi)始，資本市場(chǎng)不穩(wěn)定因素導(dǎo)致中小型金融業(yè)新設(shè)立以及擴(kuò)張速度明顯下降。加上P2P網(wǎng)貸平臺(tái)監(jiān)管細(xì)則政策逐漸臨近，部分不合規(guī)范、資金承受能力弱的P2P企業(yè)被淘汰，導(dǎo)致第四季度P2P企業(yè)關(guān)閉退租的情況有所上升，并影響部分寫字樓的空置率。

第二方面是大量的新增供應(yīng)量從第四季度開(kāi)始涌入市場(chǎng)。第四季度新增供應(yīng)量達(dá)40萬(wàn)平方米，令整體空置率從第三季度末的3.9%上升到第四季度末的9.3%。新的供應(yīng)面積、部分現(xiàn)有項(xiàng)目空置率上升，以及將于2016年竣工的項(xiàng)目提前預(yù)租，這些因素讓整體租金壓力加大，增幅放緩。

據(jù)了解，金融風(fēng)險(xiǎn)的上升使中小型資產(chǎn)管理企業(yè)及網(wǎng)貸平臺(tái)行業(yè)調(diào)整，寫字樓業(yè)主更關(guān)注行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，傾向于更穩(wěn)定的租戶組合，提升寫字樓形象，以應(yīng)對(duì)未來(lái)新供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)，因此對(duì)于這些金融行業(yè)的租賃垂詢更加謹(jǐn)慎。

仲量聯(lián)行報(bào)告指出，從宏觀層面判斷，在2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速保守的背景下，預(yù)期十三五規(guī)劃將繼續(xù)加大金融改革、提振內(nèi)需以及科技創(chuàng)新，深圳均能從這三個(gè)時(shí)代主題得益，這些因素將繼續(xù)支撐寫字樓市場(chǎng)整體局面維持穩(wěn)定。

不過(guò)，隨著大量新增供應(yīng)的入市，深圳寫字樓市場(chǎng)將面臨巨大挑戰(zhàn)。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2016年深圳甲級(jí)寫字樓將有超過(guò)100萬(wàn)平方米落成，這將是深圳有史以來(lái)供應(yīng)量最大的一年。截至2015年末，深圳甲級(jí)寫字樓的存量約370萬(wàn)平方米。

“雖然其中有將近40%的面積降作為企業(yè)總部用途自用，但2016年的空置率將會(huì)拉升至近20%。”夏春毅分析，一般來(lái)說(shuō)，15%空置率是分界線，低于15%是業(yè)主市場(chǎng)，高于15%則是租戶市場(chǎng)，租金會(huì)面臨一定壓力。不過(guò)，寫字樓的供應(yīng)一般會(huì)有些延遲，具體還要看真實(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。