楊紅旭：從70城房價走勢看市場是否理性

春天還沒到，樓市似乎已經暖風陣陣。

國家統(tǒng)計局公布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)表明：大中城市房價水平首次反彈到一年前。

2015年12月與前月相比，70個大中城市中價格下降的城市有27個，上漲的有39個（比11月上漲城市數(shù)量增加6個），持平的城市有4個。說明全國房價總體仍在繼續(xù)上漲，且勢頭有所加強。

從房地產短周期波動規(guī)律分析，房價由下行轉為上行的過程中會出現(xiàn)兩個拐點。第一個是環(huán)比上拐。70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅已于2015年5月由負轉正，然后保持小幅上漲，至今已經持續(xù)了8個月。第二個是同比上拐。70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅于2015年12月首次止跌反轉，上漲0.3%。

但需要特別強調的是，這只是70城的總體態(tài)勢。如果看不同城市，則會發(fā)現(xiàn)存在“冰火兩重天”的現(xiàn)象。

凡是房價環(huán)比仍在下跌的，皆可以視為“冰城”。70個大中城市中，按環(huán)比跌幅大小排名，跌幅最大的10個城市依次為丹東、常德、西寧、銀川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特征是東北和西北冷，部分三線城市冷。

凡是房價環(huán)比和同比雙雙翻紅的，可稱為“火城”。同比漲幅最大的城市包括深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢、寧波、天津。特征是一線城市熱，二線核心城市熱，以東部為主。

這其中“火冒三丈”的城市是深圳。2015年12月，深圳房價同比增幅高達47.5%，遠高于第二名上海的18%，而北京和廣州只有10%左右，只能算是溫和。

過去20多年的中國房地產歷史中，70城房價指數(shù)中單個城市房價同比漲幅超過50%的只有2010年的?？?/strong>和三亞。2010年海南國際旅游島規(guī)劃出臺，在當?shù)卮呱艘惠喎績r暴漲，指數(shù)價格同比上漲50%~60%，而實際市場價格翻了一倍左右。但在此之后，從2011年開始，海南樓市一蹶不振，房價也一直趴在地上，不再有強勢表現(xiàn)。

而在本輪全國房價上漲過程中，深圳一直是領漲者，環(huán)比從2014年12月開始率先上漲，其后除了2015年10月之外，環(huán)比漲幅一直為全國最大。在2015年12月，深圳仍是排名全國第一，為3.2%，遠高于70城0.2%的平均漲幅。

其實，過去十多年每輪房價上漲，都是一線城市領漲，此次由深圳領漲本也不足為奇，但此次深圳房價漲幅之大讓人驚詫。雖然城市基本面、經濟與產業(yè)面、樓市供求面等因素綜合決定了深圳是個高房價城市，未來長期趨勢仍將上漲，但一年內房價指數(shù)暴漲近五成，實際房價暴漲一倍左右，已經存在非理性成分。

從市場實際交易層面分析，近幾個月出現(xiàn)了越來越多的炒房者，有的甚至是合伙炒房，而利用高杠桿炒房的現(xiàn)象也越來越明顯，涌現(xiàn)出一批專業(yè)炒客。

對于當前個別城市樓市過熱的現(xiàn)狀，筆者認為可以借用社會上常用的藍色、黃色、橙色、紅色四級預警機制進行比擬。在藍色預警之下，市場出現(xiàn)偏熱，房價漲速過快，后市漲勢將放緩。但此時風險與收益基本相近，投機需求可考慮停止買入。

而在目前，極個別的城市或許已經進入黃色預警狀態(tài)，即市場過熱，房價上漲開始減速，后市漲勢將進一步放緩，此時投資需求可考慮停止買入，因為后市風險總體恐將大于收益。

至于其他城市的購房者，暫不必擔心樓市過于火爆。在當前全國仍需要去庫存的背景下，多數(shù)二、三線城市樓市2016年最多保持溫和上漲。自住需求者仍可以根據(jù)需求出手購房。