萬科成北京樓市銷售冠軍 已無多少優(yōu)質(zhì)土地儲備

165.9億元。北京樓市2015年銷售冠軍。

這是從杭州北上的萬科北京總經(jīng)理劉肖第一年交出的成績單。自去年年初接替毛大慶掌舵北京后，這位出身麥肯錫、頂著萬科“第三代”光環(huán)空降北京的“新人”一直頗受各方關(guān)注。他大刀闊斧地給北京萬科做了多場手術(shù)——這也讓很多人對北京萬科今年業(yè)績十分感興趣。

現(xiàn)在看來，成績不錯。據(jù)北京建委數(shù)據(jù)顯示，2015年網(wǎng)簽商品房中，萬科銷售165.9億元，市場占有率5.2%，是今年的雙料冠軍。排在后面的分別是，首開139億元與保利117.7億元。而在過去一年純商品住宅累計銷售金額排名中，萬科同樣獨占鰲頭，全年銷售144.9億元，市場占有率高達7%。

劉肖過去一年更多精力放在了轉(zhuǎn)型之上。在接受界面新聞專訪時，他曾提到自己接手北京萬科后遇到最大的困難就是轉(zhuǎn)型。在兩百億的高點選擇轉(zhuǎn)型，其實與二次創(chuàng)業(yè)、重新開始無異。

2015年的北京樓市也與過往不同。一些結(jié)構(gòu)性的變化正深刻影響著房企的打法與節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，2015年北京樓市總成交金額為3204億元，商品住宅全年成交金額為2095億元，占整體的65%，同比增幅達36%。但商品住宅供應(yīng)面積卻僅為583萬平方米，同比下降37%。這隨之帶來的便是成交上的量價齊升，2015年商品住宅銷售均價同比提升了36%。

這些互相對立的數(shù)據(jù)揭示了一個簡單的現(xiàn)實，即北京樓市正在逐漸高端化。事實上，在逐年縮減的商品住宅供應(yīng)中，高端供應(yīng)的占比從2014年的18%提升至29%。而供給結(jié)構(gòu)調(diào)整傳導(dǎo)至成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，高端成交占比升至19%，首置降至33%，較2014年首置成交占比40%也有大幅下降。

高端項目和地塊的不斷入市也正在讓整個市場的交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，首次置業(yè)者面對高昂的新房價格更傾向于考慮二手房。數(shù)據(jù)顯示，去年北京二手房成交面積1794萬平方米，共計成交19.7萬套，均創(chuàng)下歷史新高。而二手房與新房成交套數(shù)的比值也已由2014年的2.2攀升至去年的3.6。

此外，商改住項目的成交大增也在顯現(xiàn)北京市場交易結(jié)構(gòu)的微妙變化，2015年商改住項目共計成交149萬平方米，增幅高達76%，成交均價亦同比攀升31%，市場熱度遠超2014年。這些變化背后揭示出一個簡單的邏輯，在新房市場高端化趨勢明顯的背景下，二手房和商改住項目正在吸收部分客群。

一方面，商品住宅供給的持續(xù)下降與高端化趨勢，正在改變北京樓市的交易結(jié)構(gòu)。另一方面，看似無限飛漲的地價正在不斷抬高房企成本，這座白銀時代的房企必爭之城，正在抬高它的門檻。

在北京商品住宅銷售排行前20的榜單中，銷售金額排行已經(jīng)從去年最低17億提升至今年的19億元。而入選這個榜單的面積占比與金額占比有所下降，表明北京樓市與全國迥異——集中度竟然有所降低，這意味著，市場競爭正進一步加劇。

這正是劉肖需要面對的新情況。在今年的銷售榜Top20中，萬科有四個項目位列其中。在變化的市場環(huán)境中取得這樣的成績，對于過去在高端市場投入不多的北京萬科來說已屬不易。而相比于眼前，今年劉肖的擔子可能要更重，在一方面兼顧北京萬科轉(zhuǎn)型事宜之外，他還需要在日益瘋狂的北京土地市場上獲得更多地塊才能保持公司業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定。事實上在接手北京萬科之初，這家公司已沒有多少優(yōu)質(zhì)的土地儲備了。

這看起來是今年擺在劉肖和眾多房企面前的難題。這位在萬科內(nèi)部評價頗高的年輕副總裁曾表示“如果北京萬科的轉(zhuǎn)型不能成功，那么我在萬科留下來就沒有價值”。

如今這張還算不錯的成績單，意味著在白銀時代帶領(lǐng)北京萬科背水一戰(zhàn)的劉肖，已渡過他面前的第一道坎。那么接下來呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。