9月23日當(dāng)房地產(chǎn)新政遇到降準(zhǔn)，四季度江西地產(chǎn)用鋼需求將何去何從？

在“房炒不住”和“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)手段”的政策背景下，5月以來(lái)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)債、房地產(chǎn)信托、開(kāi)發(fā)貸款等方面監(jiān)管加嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)融資陸續(xù)收緊。9月6日央行發(fā)布重磅消息，中國(guó)人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司），此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，房地產(chǎn)遇冷又逢央行降準(zhǔn)，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性能否流到房地產(chǎn)？江西建筑類鋼材需求將會(huì)何去何從？

觀察圖1發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西省房地產(chǎn)投資完成額較往年同期稍有上升，好于市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)投資完成額由建筑工程、安裝工程、設(shè)備工具購(gòu)置和土地購(gòu)置費(fèi)組成，鋼材的消費(fèi)主要來(lái)源于建筑工程和安裝工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資完成額的走勢(shì)對(duì)其用鋼需求具有一定的領(lǐng)先作用。那么在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管和壓制的環(huán)境下，江西房地產(chǎn)用鋼需求將會(huì)如何變化？

首先，就資金方面來(lái)看，房企資金來(lái)源主要為銀行貸款、外資、自籌和其他資金。由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年尤其是下半年以來(lái)江西房地產(chǎn)銀行貸款和外資占其資金來(lái)源的比例不斷提高。近期中央政治局會(huì)議上強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，尤其在融資限制方面政策逐漸加碼，中長(zhǎng)期內(nèi)房企獲得銀行貸款的難度勢(shì)必加大，這將是房地產(chǎn)政策收緊后江西房企后期不得不面對(duì)的問(wèn)題。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2018年江西房企實(shí)際到位資金中自籌資金和其他資金占比83.29%，這部分資金來(lái)源主要是期房銷售定金和按揭貸款。那么，在貸款監(jiān)管加嚴(yán)的環(huán)境下，銀行貸款審批比例或?qū)⑾陆担诜款A(yù)售和現(xiàn)房銷售回款的資金對(duì)房企工程項(xiàng)目的維持將至關(guān)重要。如果自籌外資無(wú)法彌補(bǔ)缺口，在房企資金杠桿下期房銷售是后續(xù)房屋建設(shè)項(xiàng)目的資金保障，是房企資金循環(huán)中重要的一點(diǎn)。因此，銷售面積對(duì)購(gòu)置面積有一定的領(lǐng)先作用。

其次，從期房和現(xiàn)房銷售情況來(lái)看，由圖3統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，自2018年末以來(lái)，江西商品房銷售面積增長(zhǎng)率表現(xiàn)較差，尤其是今年上半年，期房和現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，資金回流慢，房企后期資金壓力較大。

接著，從終端市場(chǎng)工地的開(kāi)工率情況和面積指標(biāo)來(lái)看，新開(kāi)工面積能夠領(lǐng)先的反映對(duì)鋼鐵的短期供需。施工面積能夠反映當(dāng)下的需求，而竣工面積更能夠反映建筑行業(yè)對(duì)于鋼鐵的實(shí)際需求情況。

由圖4和圖5可以發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西房地產(chǎn)新開(kāi)工面積較去年同期走勢(shì)略有放緩，而上半年江西房地產(chǎn)施工面積較去年同期走勢(shì)較平穩(wěn)。從面積指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前江西市場(chǎng)尚有在建工程的存量需求，而這些房地產(chǎn)的存量施工在短期內(nèi)依舊會(huì)支撐本地的建材需求。短期來(lái)看，江西房地產(chǎn)的表現(xiàn)依然比市場(chǎng)預(yù)期稍強(qiáng)一些，存在一定韌性。

正當(dāng)房地產(chǎn)遇冷，又迎來(lái)降準(zhǔn)暖風(fēng)。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改善，而市場(chǎng)的流動(dòng)性趨于寬松能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。依據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，降準(zhǔn)帶來(lái)的市場(chǎng)信貸增量會(huì)大量的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款受到管控，但流動(dòng)性的寬松也會(huì)在一定程度上傳遞到房地產(chǎn)，只是受益面很難像以往行業(yè)火熱時(shí)的那么大。

目前在“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)手段”的目標(biāo)下，房企的融資受到精準(zhǔn)管控，但新增的流動(dòng)性規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)融資還是利好的，至于房地產(chǎn)融資困難能否有效緩解以及成本能否下降，還需要看利率以及有無(wú)新的房地產(chǎn)政策加碼?？傊?，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是積極的，利好樓市但或很難救市。

綜合來(lái)看，在地產(chǎn)調(diào)控政策收下的環(huán)境下，江西房地產(chǎn)也難置身事外，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)用鋼需求整體仍呈現(xiàn)向下態(tài)勢(shì)，但受降準(zhǔn)利好消息的提振和存量施工的存在，在短期內(nèi)依舊會(huì)支撐本地的建材需求，現(xiàn)階段及四季度江西房地產(chǎn)帶動(dòng)的鋼材需求不會(huì)大幅減弱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。