境外債務(wù)重組協(xié)談中 佳兆業(yè)起死回生再拋新方案

曾經(jīng)渾身綁滿“榨蛋”的佳兆業(yè)，正在小心剝離掉身上的危險(xiǎn)因素。

無論是中信銀行提供300億元資金出手援救，抑或是其深圳最大項(xiàng)目-佳兆業(yè)城市廣場可售房源已由“司法查封”變更為“期房待售”。種種跡象，都似乎讓佳兆業(yè)看到更多生機(jī)。

大難不死的佳兆業(yè)，再回望深圳樓市，后者已然步入“快車道”，樓價(jià)飛漲。曾貴為深圳舊改專家，在深圳擁有近135萬平方舊改面積及諸多待售房源的佳兆業(yè)，或受益于此，迎來又一個(gè)黃金發(fā)展期。

但危機(jī)尚未徹底解除，除了不少樓盤仍處封鎖狀態(tài)，其境外債務(wù)重組難有進(jìn)展仍是困擾佳兆業(yè)的一大難題。

為此，12月24日，佳兆業(yè)針對境外債務(wù)重組拋出一份新方案，公司建議以重組后發(fā)行的新債券及或然價(jià)值權(quán)償還境外債權(quán)人主張的全部債務(wù)。

相關(guān)人士分析，佳兆業(yè)發(fā)布境外債務(wù)重組協(xié)議，說明其債務(wù)危機(jī)基本上已經(jīng)度過。該重組方案一旦通過批準(zhǔn)，則意味著佳兆業(yè)將會奇跡般走出企業(yè)危局，“起死回生”。

而為保證債務(wù)重組順利開展，同天，富有多家銀行從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的佳兆業(yè)原執(zhí)行總裁萬兵亦被委任為首席財(cái)務(wù)官。

但作為一家上市公司，已經(jīng)停牌近9個(gè)月的佳兆業(yè)，目前仍然沒有復(fù)牌跡象。此前佳兆業(yè)稱其公眾持股量不足導(dǎo)致停牌，而根據(jù)其12月16日公告，佳兆業(yè)目前公眾持股約為20.81%，仍低于港交所上市規(guī)定25%水平。具體何時(shí)復(fù)牌，時(shí)代周報(bào)記者未能從佳兆業(yè)內(nèi)部得到具體復(fù)牌措施及時(shí)間表。

境外債務(wù)重組佳兆業(yè)主張以債券償還債務(wù)

當(dāng)下，佳兆業(yè)境內(nèi)外債務(wù)重組遭到不同境遇。

今年3月份，佳兆業(yè)公布公司負(fù)債情況，其境內(nèi)外債務(wù)共計(jì)達(dá)650億元，其中境內(nèi)債務(wù)共涉及資金479.7億元，占債務(wù)總額73.79%。境外約為170億元。隨后的數(shù)個(gè)月時(shí)間內(nèi)，隨著佳兆業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)解封，其境內(nèi)債務(wù)也已經(jīng)解決部分。

根據(jù)佳兆業(yè)于11月12日發(fā)布的公告，佳兆業(yè)已與境內(nèi)債權(quán)人廣泛磋商。佳兆業(yè)方面希望債權(quán)人撤回所有訴訟、仲裁、強(qiáng)制執(zhí)行程序，并將資產(chǎn)解凍。該公告顯示，截至2015年4月7日，佳兆業(yè)境內(nèi)債權(quán)人共向法院提出關(guān)于佳兆業(yè)的資產(chǎn)保全申請由截至2015年4月7日的70份變更為截至2015年11月10日的60份。

而本次中信銀行拿出的300億元債務(wù)置換方案，可基本覆蓋佳兆業(yè)剩余的境內(nèi)債務(wù)。

12月10日，財(cái)新網(wǎng)報(bào)道中信銀行深圳分行聯(lián)合信托公司，對佳兆業(yè)施以援手，提供大約300億元資金助其解困。據(jù)悉，上述款項(xiàng)其中100億元用于置換深圳佳兆業(yè)城市廣場的所有債務(wù)；100億元用于置換佳兆業(yè)位于深圳之外8個(gè)項(xiàng)目的債務(wù)；另有100億元將作為佳兆業(yè)的后續(xù)開發(fā)貸款，這筆錢可使得佳兆業(yè)繼續(xù)開發(fā)其尚未完工的項(xiàng)目。

至此，中信銀行成為佳兆業(yè)最大的債權(quán)人。佳兆業(yè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)了300億元援助資金一事，但具體款項(xiàng)分配事宜，該人士稱正在洽淡中。

不過，相較于進(jìn)展順利的境內(nèi)債務(wù)重組，截至目前，佳兆業(yè)境外債務(wù)重組仍無重大進(jìn)展。

11月6日，佳兆業(yè)公告重啟暫停半年有余的境外債務(wù)重組談判。佳兆業(yè)擬發(fā)行5筆總計(jì)18.5億美元的新高息票據(jù)，取代舊有票據(jù)。新高息票據(jù)的到期時(shí)間為4-6年之后，票息率降至6%-9.9%之間。

同時(shí)，佳兆業(yè)承諾在一定條件下給予債權(quán)人補(bǔ)償，在佳兆業(yè)的大幅讓步之下，境外債權(quán)人對其開出的“價(jià)碼”仍不滿意。由此，華爾街對沖基金Farallon乘虛而入，宣布欲以1.5億美元的超低價(jià)換取佳兆業(yè)75%股權(quán)，并向境外債權(quán)人拋出一份更優(yōu)重組方案。

該方案遭到佳兆業(yè)大股東郭氏家族與二股東生命人壽的拒絕，而代表逾50%境外債權(quán)人的凱易律師事務(wù)所也發(fā)聲支持佳兆業(yè)提出的重組方案。

目前，雙方提出的重組方案正在境外債權(quán)人之間進(jìn)行游說比拼。為爭取更多籌碼，佳兆業(yè)于12月24日再度拋出一份境外債務(wù)重組方案。

根據(jù)協(xié)議安排，佳兆業(yè)提出三種方案供境外債券人選擇，具體包括將其申索的100%轉(zhuǎn)換為按比例獲分配各系列的新高息票據(jù)及或然價(jià)值權(quán)；將其申索的100%轉(zhuǎn)換為重組后可換股債券；或?qū)⑵渖晁鞯?00%轉(zhuǎn)換為按比例獲分配各系列的新高息票據(jù)、或然價(jià)值權(quán)及重組后可換股債券。

據(jù)悉，佳兆業(yè)集團(tuán)擬在開曼群島及香港實(shí)施建議重組。而有關(guān)協(xié)議預(yù)計(jì)將于明年1月提請香港法院及開曼群島法院批準(zhǔn)。

“境內(nèi)重組這塊因?yàn)橛许?xiàng)目陸續(xù)解封已經(jīng)接近尾聲，”佳兆業(yè)部門負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，境外佳兆業(yè)一直在和境外債權(quán)人協(xié)談，目前進(jìn)展順利。

深圳最大體量項(xiàng)目解鎖

繼上月初深圳佳兆業(yè)前海廣場200余套“司法查封”房源解封，12月20日，佳兆業(yè)集團(tuán)位于深圳大本營的最大體量項(xiàng)目—佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目全部解除“司法查封”，變?yōu)榭射N售的“期房待售”狀態(tài)。

雖然前海廣場解封房源為去年已售出但未簽約的房源目前仍有上百套房源處于“司法查封”狀態(tài)。另有深圳佳兆業(yè)·悅峰、佳兆業(yè)假日廣場數(shù)百套房源仍然處于“司法查封”和“管理局鎖定”狀態(tài)。但種種跡象表明，受益于境內(nèi)債務(wù)重組順利開展及中信銀行300億元資金援助，剩余房源解鎖或只是時(shí)間問題。

深圳市佳兆業(yè)城市廣場是債務(wù)最為繁瑣的項(xiàng)目。根據(jù)深圳中級人民法院此前公示，關(guān)于這一項(xiàng)目的凍結(jié)請求共計(jì)21個(gè)。據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，佳兆業(yè)城市廣場的解封，中信銀行在里面起到了很大的作用。同時(shí)，作為佳兆業(yè)債權(quán)人最多的項(xiàng)目，佳兆業(yè)城市廣場的解封也對其他待解項(xiàng)目具有示范意義。

此前10月底，作為深圳佳兆業(yè)前海廣場最大債權(quán)人的渤海銀行同意對前海廣場200套房源解封，符合相關(guān)條件的業(yè)主也均成功從銀行獲得購房貸款。

“樓盤不斷解鎖，意味著有關(guān)政府部門態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，在對佳兆業(yè)的處理上，正由行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡”深圳一業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，接下來，佳兆業(yè)只需面對重組事宜。

雖然有律師人士告訴時(shí)代周報(bào)記者“處于司法查封狀態(tài)仍無法進(jìn)行銷售”。但對于佳兆業(yè)來講，解鎖后，其深圳區(qū)域的資產(chǎn)將變得更值錢。

深圳樓市的向好，給佳兆業(yè)提供了一個(gè)難得的生機(jī)。但目前佳兆業(yè)未能享受當(dāng)?shù)胤績r(jià)暴漲的紅利，據(jù)悉，深圳佳兆業(yè)城市廣場首批約450名解封客戶完成簽約備案，值得注意的是，約450套房源執(zhí)行的價(jià)格仍是一年前的協(xié)議約定的銷售價(jià)格，大約為2.5萬元/平方米，而目前周邊房價(jià)已漲至4萬元/平方米。

業(yè)績表現(xiàn)上，佳兆業(yè)于2015年前10個(gè)月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建筑面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%；平均售價(jià)6058元/平方米，低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11個(gè)月的1.02萬元/平方米。

不過，從長遠(yuǎn)來看，佳兆業(yè)在深圳持有8個(gè)項(xiàng)目，舊改面積超135萬平方米，一旦入市，將會為佳兆業(yè)提供一筆可觀資金。”此前廣州佳兆業(yè)城市廣場加推，銷售情況良好“佳兆業(yè)內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前廣州解封一個(gè)項(xiàng)目，深圳解封兩個(gè)項(xiàng)目。其余項(xiàng)目正在協(xié)商中，將會陸續(xù)解封。

“一旦項(xiàng)目全部恢復(fù)銷售，公司資金壓力亦會減輕很多，而且深圳多為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦拿出來，并不愁賣。”佳兆業(yè)部門負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者如是說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。