貴陽(yáng)樓市浮沉錄

?執(zhí)行近一年的貴陽(yáng)土地拍賣熔斷機(jī)制，在5月的最后一天迎來變化。

?當(dāng)天出讓的一宗地塊在觸及土地樓面價(jià)6000元/平方米的熔斷價(jià)后，并未觸發(fā)相應(yīng)的拍賣終止程序，最終的成交價(jià)格停留在了7000多元/平方米的位置上，由此釋放的信號(hào)頗受外界矚目。

?作為去年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)快速攀升后出臺(tái)的調(diào)控機(jī)制之一，土地拍賣熔斷機(jī)制見證著貴陽(yáng)樓市的起伏。房?jī)r(jià)在一年多時(shí)間內(nèi)從每平方米均價(jià)6000元躥升破萬(wàn)元后，調(diào)控政策組合拳的出臺(tái)，市場(chǎng)回調(diào)持續(xù)至今。

?價(jià)格回落

?過去的一年多，貴陽(yáng)樓市迎來“高光”時(shí)刻，10個(gè)主要城區(qū)中有6個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)由單價(jià)6000元/平方米升至破萬(wàn)元?！暗囟魏谩薄暗罔F盤” “配套” “湖景” “山景” “空氣好”……都成為當(dāng)?shù)貥潜P營(yíng)銷熱詞。

?觀山湖區(qū)，是貴陽(yáng)市下轄的各個(gè)新興城區(qū)中，樓盤均價(jià)相對(duì)較高的熱點(diǎn)城區(qū)。觀山湖區(qū)被貴陽(yáng)市定位為“雙核多組團(tuán)”中的“雙核”之一，是貴陽(yáng)市新興的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、交通中心，市級(jí)行政中心、“數(shù)博會(huì)”舉辦地貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心、高鐵站等多個(gè)重大功能設(shè)施落戶于此。這成為觀山湖區(qū)各大樓盤推售的最大賣點(diǎn)。

?“這是城市核心，賣一套少一套?！边@是九樾府項(xiàng)目銷售人員極力向外推售房源時(shí)的常見說辭。5月28日《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在走訪九樾府在售房源時(shí)了解到，項(xiàng)目戶型均在120平方米以上，精裝房售價(jià)1.33萬(wàn)元~1.4萬(wàn)元/平方米，毛坯房1.3萬(wàn)元/平方米。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，項(xiàng)目曾在去年9月達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，但此后受調(diào)控政策影響，價(jià)格滑落至當(dāng)前水平后持續(xù)平穩(wěn)數(shù)月。

?從安居客監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看：貴陽(yáng)市住房均價(jià)從2018年1月每平方米7666元一路漲至10月高點(diǎn)每平方米10207元，隨后逐月下跌至2019年1月每平方米9628元，2月出現(xiàn)小幅回升之后，繼續(xù)跌至今年5月的每平方米9367元。記者綜合多個(gè)房地產(chǎn)線上平臺(tái)信息獲悉，貴陽(yáng)市目前在售樓盤超過130個(gè)，其中住宅項(xiàng)目超過90個(gè)；待售項(xiàng)目超過40個(gè)。

?2018年12月1日，貴陽(yáng)市首條軌道交通1號(hào)線全線正式開通，全線里程35公里，貫穿貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)、云巖區(qū)、南明區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等多個(gè)城區(qū)。1號(hào)線沿線附近間隔不遠(yuǎn)就有地產(chǎn)項(xiàng)目在建、在售。房地產(chǎn)線上平臺(tái)信息顯示，貴陽(yáng)地鐵1號(hào)線沿線在售包括住宅、商住、寫字樓、商鋪等地產(chǎn)項(xiàng)目超過50個(gè)，其中住宅項(xiàng)目近40個(gè)；待售項(xiàng)目超過19個(gè)。

?“地鐵2號(hào)線開通后，我們就是地鐵房，升值空間很大?！?位于觀山湖北京西路與金陽(yáng)大道交匯處的萬(wàn)科新都薈工作人員表示，帶裝修高層在售中，戶型建筑面積約95~143平方米，均價(jià)約12300元/平方米，除最后兩棟高層外，其余已經(jīng)售罄。項(xiàng)目占地面積73萬(wàn)平方米，備案名為“貴陽(yáng)中航城城市綜合體棚戶區(qū)成片改造項(xiàng)目”，早期由貴陽(yáng)中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2018年由萬(wàn)科接盤。

?緊鄰萬(wàn)科新都薈的中鐵逸都國(guó)際項(xiàng)目在貴陽(yáng)是排名前列的大盤，占地面積120萬(wàn)平方米，除待開通的地鐵2號(hào)線，項(xiàng)目自建的配套也是其推售的賣點(diǎn)，該項(xiàng)目目前正在建造主體結(jié)構(gòu)，對(duì)外售價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米。

?市場(chǎng)搖擺

?5月底的貴陽(yáng)樓市，為加快季度回款，各大樓盤紛紛“出招”。

?金科龍里東方推出“五萬(wàn)元抵用券” “贈(zèng)送2年物業(yè)費(fèi)”等措施；萬(wàn)科新都薈則提出交1萬(wàn)元送車位；5月31日，九宸府的工作人員稱收到內(nèi)部通知，”九宸府淺山組團(tuán)洋房將于6月1日全面封盤，暫不對(duì)外銷售；同時(shí)為配合小高層推售，剩余的少量洋房?jī)r(jià)格即將全面上調(diào)……”6月5日，該工作人員稱，花園洋房每平方米已提價(jià)三四百元。

?業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不定時(shí)單價(jià)小幅波動(dòng)幾百元是樓盤為給項(xiàng)目增加活力采取的較普遍的銷售策略。

?回顧2018年5月，受各路房企扎堆進(jìn)入，以及棚改貨幣化安置等因素推動(dòng)，貴陽(yáng)樓市一路高歌，均價(jià)突破1.1萬(wàn)元/平方米勢(shì)頭迅猛時(shí)，貴陽(yáng)市政府打出了持續(xù)執(zhí)行“新房三年限售” “疊加公積金貸全面收緊” “一房一價(jià)”調(diào)控組合拳，次月土拍熔斷機(jī)制開始實(shí)施，至此貴陽(yáng)樓市有所回調(diào)后保持平穩(wěn)。

?記者注意到，今年3月貴陽(yáng)樓市小幅回彈，但4月再次遇冷量?jī)r(jià)雙跌。貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：4月份貴陽(yáng)市住宅成交面積61.05萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.83%；住宅成交金額59.94億元，環(huán)比下降23.5%；住宅成交均價(jià)9819.07元/平方米，環(huán)比下降2.14%。

?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，貴陽(yáng)去年管控政策收緊，樓市交易和價(jià)格一度回落，而現(xiàn)在經(jīng)過了一輪相對(duì)平穩(wěn)期以后，部分潛在和觀望的購(gòu)房需求重新進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)有重新回暖的可能。

?同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉態(tài)度則相對(duì)保守，他認(rèn)為雖然個(gè)別城市交易量有回升，但現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)回升的動(dòng)力并不是很足，市場(chǎng)復(fù)蘇回暖的力度比較脆弱。對(duì)于貴陽(yáng)，調(diào)整狀態(tài)有可能會(huì)持續(xù)到年底。

?一家房企內(nèi)部人士告訴記者，目前貴陽(yáng)整個(gè)市場(chǎng)已止住大幅度下跌趨勢(shì)，處于平穩(wěn)滑行期，消費(fèi)端觀望情緒持續(xù)。從近期其公司在貴陽(yáng)的樓盤接待客源看，有30%~40%是來自四川、重慶、長(zhǎng)沙等地的外地客戶，近60%為本地剛需改善型客戶。

?有業(yè)內(nèi)人士年初發(fā)文預(yù)測(cè)，貴陽(yáng)樓市2019年大概率橫盤調(diào)整，部分區(qū)域的回調(diào)幅度可能下探10%~15%。貴陽(yáng)地產(chǎn)人士認(rèn)為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，貴陽(yáng)需要吸引人才，轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充足的常駐人口和可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)才能讓貴陽(yáng)的發(fā)展更加美好，房?jī)r(jià)上漲才有支撐。

?土拍新象

?5月31日，位于貴陽(yáng)市白云區(qū)都拉鄉(xiāng)黑石頭村北二環(huán)北側(cè)近觀山湖區(qū)的G〔19〕030號(hào)地塊競(jìng)拍，引來龍湖、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、雅居樂、美的等多家房企參與爭(zhēng)奪，在經(jīng)過19輪競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)旗下成都潤(rùn)盈置業(yè)有限公司以23.9億元價(jià)格競(jìng)得。據(jù)記者了解，該地塊總面積13.56萬(wàn)平方米，溢價(jià)率達(dá)到30.61%，成交樓面地價(jià)越過熔斷價(jià)（6000元），達(dá)7053元/平方米。按照樓面價(jià)占總開發(fā)成本比重40%~60%粗略計(jì)算，該地塊開盤價(jià)預(yù)計(jì)在1.18萬(wàn)~1.76萬(wàn)元/平方米。

?此次出讓地塊的價(jià)格突破熔斷價(jià)，也讓外界對(duì)于執(zhí)行近一年的土地熔斷機(jī)制留存問題多有議論。

?業(yè)內(nèi)人士置評(píng)，此次成交的價(jià)格拉開了貴陽(yáng)新一輪土地爭(zhēng)奪的序幕。有消息傳出，在6月中旬觀山湖區(qū)G〔19〕033號(hào)地塊的拍賣上，將有15家房企參加。

?6月4日，貴陽(yáng)市公共資源交易中心掛牌出讓位于修文縣的4宗商住類用地，總出讓面積超過27萬(wàn)平方米。值得注意的是，本次掛牌土地設(shè)有保留價(jià)，“最高有效報(bào)價(jià)高于（或等于）保留價(jià)的，拍賣成交，最高有效報(bào)價(jià)低于保留價(jià)的，拍賣不成交。成交價(jià)款含土地出讓金和土地供應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

?嚴(yán)躍進(jìn)分析，設(shè)有保留價(jià)本質(zhì)上是為了促進(jìn)土地交易的公平，防范土地賤賣等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貴陽(yáng)來說，當(dāng)前土地市場(chǎng)交易秩序總體穩(wěn)定，但也要防范部分房企聯(lián)合拿地中人為壓低地價(jià)的行為。尤其是貴陽(yáng)土地市場(chǎng)從短期和中長(zhǎng)期看，都有較好的成長(zhǎng)價(jià)值。同時(shí)也反映了貴陽(yáng)市對(duì)土拍市場(chǎng)的信心。

?根據(jù)易居研究院選取的37個(gè)大中城市排名及公開數(shù)據(jù)，2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比中，貴陽(yáng)以40.1%的比重排名第一。2017年、2018年該指標(biāo)分別為29%、25%，全國(guó)排名分別為第五、第七。在外界看來，貴陽(yáng)市GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴度有較大壓縮空間。

?據(jù)了解，2019年第一季度，貴陽(yáng)共有63宗地塊成功出讓，其中，純住宅用地及商業(yè)用地供應(yīng)量分別為2宗、15宗，商住用地為34宗，其余土地用途為17宗。出讓總面積達(dá)3594637.7平方米，成交金額約106億元。

?根據(jù)貴陽(yáng)市國(guó)土局供地計(jì)劃，今年貴陽(yáng)住宅用地供應(yīng)量將進(jìn)一步加大：2019年貴陽(yáng)市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2302.7491公頃，其中，住宅用地642.3581公頃，總面積與2018年基本持平，住宅用地同比增加近80公頃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。